Pour les entreprises propriétaires ou usufruitières d’un actif professionnel et pour les investisseurs en immobilier tertiaire, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est l’un des impôts locaux incontournables. Comprendre son mode de calcul, ses règles d’imposition et ses possibilités d’exonération est donc essentiel. Décryptons cette taxe, pour mieux l’appréhender.
Qu’est-ce que la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les entreprises ?
Définition et champ d’application
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local prévu par le Code général des impôts (CGI). Elle est due au 1er janvier de l’année d’imposition par le propriétaire ou l’usufruitier d’un bien immobilier bâti.
Propriétés concernées par la taxe
Les biens soumis à la TFPB sont définis comme des constructions proprement dites (fixées au sol de manière permanente, donc non transportable, et de nature exploitable) et des installations assimilables à une construction. Celles-ci englobent divers types de propriétés, telles que les lieux de stockage et les abris pour les personnes ou les biens (hangars, ateliers, silos…), certains ouvrages de maçonneries ou de communication (cheminées d’usine, viaducs, ponts…), certains terrains et sols de faible étendue servant de dépendance immédiate (cours, jardin, parkings…), certains lieux de dépôt ou surfaces utilisées pour la publicité, ainsi que les bateaux aménagés et fixes.
Différence entre taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties
La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) concerne des biens de nature différente de la TFPB. Elle s’adresse aux propriétaires et usufruitiers d’immeubles impropres à toute utilisation, de terrains à bâtir ou non constructibles et de terrains nus ou occupés (chemins de fer, carrières, mines, étangs, serres, pâtures…). La base de calcul et les exonérations diffèrent également de celles appliquées à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Comment est calculée la taxe foncière sur les propriétés bâties ?
La base d’imposition cadastrale
La base de calcul de la TFPB repose sur la valeur locative cadastrale de la propriété. Celle-ci correspond à un loyer théorique annuel, que le bien pourrait produire s’il était mis en location, dans les conditions normales du marché. L’administration fiscale applique à cette valeur un abattement de 50 %, pour déterminer la base imposable, visant à compenser les divers frais de gestion, d’entretien et d’assurance incombant au propriétaire.
Bon à savoir : les collectivités peuvent accorder un abattement spécial de 1 % à 15 %, au profit des magasins (de moins de 400 m²) n’étant pas intégrés à un ensemble commercial.
Les taux votés par les collectivités locales
Les collectivités territoriales votent annuellement le taux d’imposition de la taxe foncière des propriétés bâties. Celui-ci diffère donc selon la localisation du bien. Pour obtenir le montant de la TFPB, il est appliqué à la valeur locative cadastrale (abattement de 50 % déduit).
Bon à savoir : un outil en ligne officiel propose de visualiser le taux appliqué à chaque commune par année d’imposition.
Dans quels cas peut-on être exonéré ou bénéficier d’un allègement ?
Exonérations permanentes de la TFPB
Sont exonérés de manière permanente de la taxe foncière sur les propriétés bâties :
- Les bâtiments affectés à un usage agricole (granges, écuries, celliers…).
- Les bâtiments affectés à la production d’électricité, de biogaz et de chaleur par méthanisation.
- Les moyens d’exploitation en industrie (fours, échangeurs…).
- Les bâtiments abritant du matériel de sauvetage, reconnus d’utilité publique.
- Et certains bâtiments spécifiques, définis par les communes.
Exonérations temporaires de la TFPB
En complément, plusieurs exonérations temporaires peuvent s’appliquer, sous réserve d’une déclaration émise par le propriétaire dans les délais impartis :
- Pour les constructions nouvelles et assimilées, durant 2 ans.
- Pour les entreprises nouvelles, durant 2 à 5 ans, selon leur localisation en zones spécifiques.
- Pour les jeunes entreprises innovantes (créées jusqu’au 31/12/2025), durant 7 ans.
- Pour les entreprises implantées en zone prioritaire, de 5 à 8 ans.
Dégrèvement en cas d’inexploitation
Un dégrèvement peut être accordé au propriétaire, lorsque le local qu’il exploite lui-même subit une interruption d’activité. Trois conditions doivent être remplies : que l’inexploitation soit involontaire, qu’elle dure depuis au moins 3 mois continus et qu’elle affecte le bien dans son entièreté. Les locaux laissés vacants peuvent, en revanche, être soumis à un impôt complémentaire : la taxe sur les friches commerciales.
Quand et comment payer la taxe foncière ?
Calendrier, déclaration et paiement
Toute nouvelle construction, changement de consistance ou d’affectation de la propriété bâtie doit être déclaré. Concernant son paiement, la taxe foncière TFPB est due une fois par an. L’entreprise redevable reçoit un avis d’imposition dématérialisé, avec un versement exigible au mois d’octobre.
Sanctions en cas de non-déclaration
En cas d’omission déclarative ou de retard de paiement du propriétaire ou de l’usufruitier, des sanctions fiscales peuvent être appliquées sous la forme d’amendes ou de perte du droit à l’exonération, le cas échéant.
Taxe foncière et stratégie immobilière : quel impact pour les professionnels ?
Incidence sur la rentabilité d’un investissement locatif
La taxe foncière doit être intégrée au calcul de rendement du bien locatif, au même titre que la cotisation foncière des entreprises, lorsque l’on exploite le local professionnel, ou que la taxe sur les bureaux, lorsque la société est installée en Île-de-France ou en région PACA.
Influence sur la décision d’achat d’un bien tertiaire
Selon l’implantation géographique de la propriété, le montant de la taxe foncière peut représenter un différentiel significatif entre deux biens similaires et inciter à opter pour une localité, plutôt qu’une autre. Par exemple, un hypermarché, déjà redevable de la taxe sur les surfaces commerciales pourra faire le choix d’un territoire moins taxé par la TFPB.
Prise en compte dans une stratégie de cession ou relocation
Lors d’une relocation ou d’une cession de bail, le montant de la taxe foncière et son intégration aux charges du locataire doivent être anticipés dans la stratégie du preneur, pour éviter toute mauvaise surprise.
Questions fréquentes : taxe foncière sur les propriétés bâties
Qui doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties ?
Le propriétaire ou l’usufruitier du bien au 1er janvier de l’année d’imposition est redevable de la TFPB. Dans le cadre d’un bail commercial, il est possible de la refacturer au locataire, mais cette mention doit être clairement inscrite au contrat.
Comment est déterminée la valeur locative cadastrale ?
Elle est fixée par l’administration fiscale et revalorisée chaque année par l’application de coefficients forfaitaires d’actualisation.
Comment contester le montant de la taxe foncière ?
Une réclamation peut être déposée auprès du service des impôts, en cas d’erreur constatée sur la valeur locative ou la surface déclarée.
Un bail commercial peut-il faire supporter la taxe foncière au locataire ?
Oui, la taxe foncière dans un bail commercial peut être refacturée au locataire, si une clause explicite le prévoit, sous réserve du respect de la réglementation en vigueur.
Sources officielles :
Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000006179803/#LEGISCTA000006179803
Ministère de l’Économie : https://www.economie.gouv.fr/entreprises/gerer-sa-fiscalite-et-ses-impots/autres-impots-et-taxes/taxe-fonciere-sur-les#
Bulletin Officiel des Finances Publiques : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/121-PGP.html/identifiant%3DBOI-IF-TFB-10-10-20-20190522
