Souvent méconnue, la taxe sur les bureaux est un impôt appliqué aux propriétaires (entreprises et particuliers) de biens immobiliers spécifiques, sur des territoires particuliers, en Île-de-France et en région PACA. Évaluée selon les mètres carrés de surface des locaux professionnels et de stationnement, son coût peut être élevé. Il doit donc être estimé, avant d’acheter ou de louer dans ces secteurs géographiques. Découvrons plus en détail qui est concerné, comment la taxe est calculée, de quelle manière la déclarer et l’intégrer dans votre stratégie de location ou d’achat de bureaux.
Taxe sur les bureaux : qui est concerné et pourquoi ?
Quels locaux sont soumis à la taxe sur les bureaux ?
Selon l’article 231 ter du Code général des impôts, la taxe s’applique à quatre types de biens immobiliers :
- Les locaux à usage de bureaux et leurs dépendances, dont la surface est supérieure à 100 m², utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle, institutionnelle ou libérale.
- Les locaux commerciaux, leurs réserves et leurs emplacements attenants, dont la surface est supérieure à 2 500 m², affectés en permanence à des activités de commerce, de prestations de service et d’artisanat.
- Les locaux de stockage ou les aires couvertes, dédiés à l’entreposage de marchandises et dissociés de l’établissement de production, dont la superficie est supérieure à 5 000 m²,
- Les surfaces de stationnement couvertes ou non, non associées à l’établissement de production, dont la superficie est supérieure à 500 m².
Sont exonérés certains biens à caractère social ou sanitaire.
Bon à savoir : la taxe est due annuellement, même en cas de cession, de changement d’affectation en cours d’année ou si les locaux ne sont pas occupés.
Quelles sont les zones géographiques concernées ?
La taxe sur les bureaux en Île-de-France s’applique dans les huit départements de la région : Paris (75), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Seine–Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94) et Val-d’Oise (95). Les tarifications sont distinctes selon leurs circonscriptions.
Depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle zone géographique l’a adoptée. Les entreprises sont donc désormais redevables de la taxe sur les bureaux en région PACA, mais uniquement dans trois départements : Alpes-Maritimes (06), Bouches-du-Rhône (13) et Var (83), sous une tarification commune.
Qui est redevable de la taxe ?
La taxe annuelle des bureaux, des locaux commerciaux, des locaux de stockage et des surfaces de stationnement peut concerner un particulier, une entreprise ou tout organisme privé ou public étant :
- Propriétaire d’un local ou d’une surface imposable (y compris en cas de copropriété ou d’indivision).
- Titulaire d’un droit d’occupation (usufruit ou AOT).
Bon à savoir : Les locataires sont redevables, si le contrat de bail commercial ou professionnel prévoit explicitement cette charge. Il convient d’y prêter particulièrement attention pour une location de bureau à Paris.
Comment est calculée la taxe sur les bureaux ?
Les différents tarifs applicables selon les zones
Les tarifs, fixés annuellement, varient selon le type de local (bureau, commerce, stockage ou surface de stationnement) et selon la zone géographique concernée. Ils sont ajustés sur la prévision d’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC).
Sur l’année 2025, les tarifs au mètre carré de la taxe sur les bureaux en Île-de-France sont les suivants :
| Circonscription | 1er | 2e | 3e | 4e |
|---|---|---|---|---|
| Bureau (tarif entreprise) | 25,77 € | 21,70 € | 11,87 € | 5,74 € |
| Bureau (tarif organisme public) | 12,81 € | 10,79 € | 7,15 € | 5,19 € |
| Local commercial | 8,84 € | 8,84 € | 4,60 € | 2,35 € |
| Local de stockage | 4,62 € | 4,62 € | 2,35 € | 1,21 € |
| Aire de stationnement | 2,92 € | 2,92 € | 1,58 € | 0,83 € |
À noter : À Paris (75) : 1re ou 2e circonscription, selon l’arrondissement. Dans les Hauts-de-Seine (92) : 1re ou 2e circonscription, selon la commune. Dans les communes de l’unité urbaine, autres que (75) et (92) : 3e circonscription. Dans les autres communes de la région Île-de-France : 4e circonscription.
Les tarifs au mètre carré de la taxe sur les bureaux en région PACA s’appliquent, pour leur part, de manière similaire dans les trois départements concernés. Ils diffèrent uniquement selon la typologie du bien :
| Locaux à usage de bureaux | 0,99 € |
| Locaux commerciaux | 0,41 € |
| Locaux de stockage | 0,22 € |
| Surfaces de stationnement | 0,15 € |
Le rôle de la surface taxable (en m²)
La surface des locaux en mètres carrés est l’unité centrale de la formule permettant de calculer la taxe sur les bureaux :
Montant de la taxe = superficie totale des biens (en m²) x tarif annuel applicable (en €/m²)
L’optimisation des surfaces de travail est donc au cœur des stratégies d’implantation professionnelle, dans les zones concernées par cette taxe, pouvant s’avérer très coûteuse.
Les abattements et exonérations possibles
Il est à noter que la taxe sur les bureaux n’est pas déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS). Les exonérations s’appliquent aux biens immobiliers de petites surfaces (comme précisé précédemment), ainsi qu’à ceux situés dans des zones d’aménagement du territoire spécifiques. Enfin, certaines concernent les activités associatives, de recherche ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel.
Déclaration et paiement : que devez-vous faire ?
Calendrier des déclarations à respecter
La déclaration doit être déposée chaque année avant le 1er mars pour les locaux occupés au 1er janvier. Le paiement intervient en même temps que la télédéclaration. L’administration fiscale envoie au préalable au redevable un formulaire prérempli, détaillant les locaux taxés.
Modalités de déclaration et de télépaiement
La déclaration s’opère via le portail fiscal impots.gouv.fr. Les surfaces de bureaux, de commerce, de stockage et de stationnement, ainsi que la zone tarifaire associée, sont préremplies et doivent être vérifiées, avant de procéder au télépaiement en ligne.
Bon à savoir : Les entreprises multisites doivent remplir une seule déclaration, si les locaux dépendent du même service des impôts.
Sanctions en cas de non-respect
Une absence ou un défaut de déclaration de la taxe sur les bureaux peut entraîner des majorations significatives. Les retards de paiement sont eux aussi sanctionnés.
Exemples pratiques : comment des entreprises gèrent la taxe sur les bureaux ?
Cas d’une PME dans le 92
Une PME disposant de locaux à usage de bureaux de 300 m² à Boulogne-Billancourt se voit facturée en 1re circonscription d’IDF. Le tarif de la taxe annuelle est le plus élevé, avec un coût de 25,77 €/m². La somme à verser atteint 7 731 € pour l’année 2025, un montant à bien évaluer en amont et à intégrer aux charges prévisionnelles de l’entreprise.
Cas d’une entreprise industrielle avec entrepôts
Un industriel en Seine-et-Marne (3e circonscription) possède 800 m² de locaux de stockage (taxés à 2,35 €/m²) et 150 m² de bureaux administratifs (taxés à 11,87 €/m²). La société peut choisir de déplacer une partie de ses bureaux dans une zone de 4e circonscription, moins coûteuse, pour réduire la taxe annuelle de ses locaux.
Cas d’une société multisites
Une entreprise disposant de sites à Paris, Nanterre et Versailles doit déclarer chaque site séparément. La stratégie retenue pourra consister à regrouper certains services sur une même zone, pour simplifier les déclarations et pour réduire la facture fiscale, en choisissant une circonscription moins taxée que la capitale.
Quels impacts pour votre stratégie immobilière en entreprise ?
Influence de la taxe sur la localisation
Comme nous l’avons vu, connaître la TSB en IDF et en PACA peut largement influencer la recherche d’un achat de bureau et l’orienter vers des zones faiblement imposées.
Optimisation de la surface pour réduire l’impact fiscal
Une réponse évidente à cet impôt pour les entreprises est bien entendu de développer une stratégie d’optimisation des surfaces de travail, en réduisant les espaces sous-exploités, en externalisant ceux de stockage, ou encore en adoptant un modèle hybride de présentiel/télétravail, permettant une rotation des équipes.
Intégration de la taxe dans l’analyse du coût d’un déménagement
Il est impératif d’intégrer la TSB au calcul prévisionnel des frais engendrés par un déménagement de bureaux ou de local professionnel. Et dans le cadre d’une location de bureau, il est déterminant de se montrer vigilant à la lecture du contrat de bail.
Questions fréquentes autour de la taxe sur les bureaux
Quels bureaux sont soumis à la taxe sur les bureaux en Île-de-France ?
La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux s’applique aussi aux locaux commerciaux, aux locaux de stockage et aux surfaces de stationnement attenantes.
Comment est calculé le montant dû au titre de la taxe sur les bureaux ?
La formule de calcul de la TSB est le produit du tarif annuel appliqué sur la zone et de la surface totale des locaux en mètres carrés.
Existe-t-il des exonérations à la taxe sur les bureaux pour les sociétés ?
Les petites surfaces, certains locaux publics, associatifs ou à caractère sanitaire sont exonérés de la taxe sur les bureaux.
La taxe sur les bureaux est-elle applicable aux entrepôts ou locaux mixtes ?
Oui, les locaux mixtes doivent simplement ventiler les surfaces, selon leur usage administratif, commercial ou de stockage.
Sources officielles :
Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000006163062/
Service public – IDF : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F20668
Service public – PACA : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F37028
Service public – Barème 2025 : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/actualites/A18075
