L’essentiel à retenir de la société civile immobilière (SCI) :
- 1–La SCI permet de séparer le patrimoine immobilier de l’activité opérationnelle de l’entreprise.
- 2– Elle facilite la transmission de patrimoine.
- 3 – Et elle propose une gestion patrimoniale simplifiée.
En résumé, la SCI constitue une solution de structure juridique optimisée, pour gérer le patrimoine immobilier professionnel. Découvrons pourquoi, de manière plus détaillée.
SCI professionnelle : pourquoi c’est un atout pour votre entreprise ?
Gestion patrimoniale simplifiée
Une société civile immobilière gère des biens immobiliers et permet d’investir en achetant des locaux professionnels, puis de les faire fructifier en proposant à des entreprises d’y louer un bureau par exemple. Le montage d’une SCI permet de dissocier le patrimoine immobilier de l’activité opérationnelle de l’entreprise. Cette séparation facilite la gestion patrimoniale, en créant une structure dédiée exclusivement à ces investissements.
Une protection du patrimoine professionnel
En plus de faciliter un montage intéressant, en permettant d’acheter un entrepôt ou d’acheter un local commercial par exemple, puis de le louer à son entreprise, l’un des principaux avantages de la SCI professionnelle est indéniablement la protection du patrimoine. Étant une entité distincte, dotée d’une personnalité morale propre, en cas de difficultés financières, le patrimoine personnel des associés reste protégé. Acheter des bureaux par le biais de la SCI offre ainsi une grande sécurisation patrimoniale à l’entreprise et cela s’applique également pour acheter un fonds de commerce.
La SCI comme outil de transmission optimisé
La SCI professionnelle présente des facilités fiscales intéressantes. La société étant représentée par des parts sociales, elle permet d’opérer une transmission patrimoniale de manière progressive et d’optimiser ainsi les frais de succession, en bénéficiant d’abattements fiscaux renouvelables.
SCI et financement bancaire : un vrai levier
La SCI est une structure rassurante pour les établissements bancaires, présentant une approche professionnelle de l’investissement immobilier. Dans le cadre d’un projet d’implantation ou de création de patrimoine, elle est donc idéale pour acheter un bureau à Paris ou en province, avec le soutien d’une banque. De même, elle offre la possibilité de mettre en place des montages financiers pertinents, pour louer un bureau à Paris ou un local commercial en banlieue par exemple.
SCI et entreprise : comment ça fonctionne concrètement ?
Les rôles des associés
Une société civile immobilière regroupe plusieurs associés. Chacun détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Le gérant de la SCI, désigné dans les statuts, peut être l’un des associés ou un tiers. Il assure la gestion courante de la société. Pour chaque décision, une consultation collégiale et l’accord des associés sont nécessaires, selon les modalités prévues dans les statuts.
Qui détient quoi ? Répartition des parts
La répartition des parts sociales de la SCI dépend des apports investis par chaque association, au moment de la création de la société. Librement cessibles entre associés, elles sont toutefois soumises à des conditions spécifiques formulées dans les statuts, en cas de vente à des tiers.
Les obligations légales et comptables à connaître
Toute SCI a l’obligation de tenir une comptabilité, ou à minima un livre de recettes-dépenses, et de procéder à une déclaration fiscale annuelle. Un compte bancaire doit être ouvert au nom de la société et chaque transaction est soumise à facturation. Une assemblée générale s’organise chaque année, pour présenter les comptes à l’ensemble des associés.
Créer une SCI pour acquérir vos bureaux : quelles étapes ?
La rédaction des statuts
La rédaction des statuts de la SCI est une étape fondamentale pour l’organisation de la société. Ils doivent inclurent des mentions obligatoires (Code Civil – Article 1835), dont le montant des apports effectués par les associés au capital social, la dénomination, l’objet social, l’adresse du siège ou encore les modalités de fonctionnement de la société (gérance, assemblée générale…).
Les démarches d’immatriculation
Une fois les statuts de la société civile immobilière professionnelle rédigés, l’immatriculation nécessite le dépôt d’un dossier au Centre de Formalité des Entreprises (CFE), par le biais du Guichet unique de l’INPI. Les pièces à fournir sont une copie des statuts et de l’avis de publication auprès d’un journal d’annonces légales officiel, un justificatif de domiciliation, un répertoire des bénéficiaires effectifs et une copie de la pièce d’identité du gérant. La validation du dossier permet la délivrance d’un numéro SIREN pour la SCI.
Financement et apport initial
Le capital social minimum d’une SCI est fixé à 1 euro symbolique, mais il est préférable de lui accorder un montant plus important, pour crédibiliser la structure. Les apports peuvent être effectués en numéraire ou en nature (biens immobiliers) par les associés. Après la rédaction des statuts, le capital social est déposé en banque, sur un compte dédié. Les coûts de création restent modérés, sauf si l’intervention d’un professionnel est requise.
Quel régime fiscal pour votre SCI professionnelle ?
IR ou IS : avantages et inconvénients
Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices non commerciaux (BNC) générés sont soumis à l’IR des associés devant déclarer leur quote-part. Cette solution est favorable lorsque la société dégage des profits importants. Il est aussi possible d’adopter un régime d’impôt sur les sociétés (IS), mais de manière définitive. Cette option peut être intéressante dans certains cas, notamment pour défiscaliser de l’amortissement ou disposer de taux réduits.
La TVA et la SCI : points de vigilance
La SCI louant des biens nus à usage professionnel est exonérée de TVA. Cependant, elle peut opter pour un assujettissement, si elle loue des locaux meublés ou si elle effectue des opérations de marchand de biens. Cette option permet de récupérer la taxe sur les investissements, néanmoins elle soumet les loyers à la TVA.
La fiscalité en cas de revente des locaux
Dans le cas d’une cession de bien immobilier par une SCI soumise à l’IR, la plus-value générée est imposable selon le régime des plus-values immobilières, avec application des abattements pour durée de détention (au-delà de 5 ans). Pour une SCI soumise à l’IS, les modalités diffèrent, car elles relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Transmettre ou céder des parts de SCI : ce qu’il faut anticiper
Procédure de cession entre associés
Comme pour la SCI familiale, la SCI professionnelle simplifie les procédures de cession des parts sociales. Si entre associés, elles s’effectuent librement, avec un tiers, elles nécessitent de se référer aux clauses prévues par les statuts de la société. L’opération fera l’objet d’un acte écrit, sera enregistrée auprès des services fiscaux et mise à jour dans les registres.
Transmettre à ses héritiers : comment optimiser ?
Vous pouvez par exemple céder vos parts à vos héritiers via une donation-partage de la nue-propriété, qui les rendra propriétaires à terme, tout en vous laissant la gérance de la société. Le transfert de patrimoine immobilier via les parts sociales d’une SCI bénéficie d’avantages fiscaux, permettant une transmission progressive et optimisée.
Plus-values et fiscalité
La cession de parts sociales en société civile immobilière professionnelle génère des plus-values imposables selon des modalités spécifiques au régime fiscal choisi. Des stratégies d’étalement des cessions ou d’utilisation d’abattements pour durée de détention optimisent les transactions.
Les pièges à éviter avant d’acheter avec une SCI
Les erreurs juridiques fréquentes
Parmi les écueils les plus fréquents, une rédaction des statuts de la SCI imprécise et des clauses manquant de clarté sont en tête de liste et peuvent être source de conflits entre les associés.
Les erreurs fiscales à éviter
Attention à bien définir le régime d’imposition de la SCI, car une fois l’IS adopté, la décision est irrévocable. De même, la gestion de la TVA nécessite une étude approfondie des avantages financiers et des contreparties générées.
Bien s’entourer d’experts
Il est recommandé de s’entourer de professionnels compétents (notaires, avocats, experts-comptables), lors de la création de la SCI, pour éviter les erreurs juridiques et fiscales.
Points clés à retenir pour réussir votre projet SCI
Les avantages en synthèse
La SCI professionnelle permet de ne pas lier légalement l’entreprise et ses murs lors de l’achat. Elle offre une solution complète pour l’acquisition de locaux professionnels : protection patrimoniale, optimisation fiscale, facilitation des transmissions et des financement bancaires.
Questions à se poser avant de se lancer
Avant de créer une société civile immobilière professionnelle, il convient de définir précisément ses objectifs : patrimoniaux, fiscaux… C’est le fruit de cette réflexion préalable qui orientera les choix statutaires et d’imposition.
Nos solutions pour aller plus loin
Geolocaux.com vous accompagne dans vos projets immobiliers d’entreprise et vous propose un blog entièrement dédié aux interrogations des professionnels. Plus que vous aider à trouver les locaux adaptés à votre activité partout en France, nous répondons à vos questions pour faciliter votre implantation.
