Que vous soyez locataire souhaitant quitter vos locaux ou propriétaire désirant récupérer votre bien, mettre un terme à un contrat locatif est une procédure nécessitant de respecter plusieurs étapes et délais précis. Dans cet article, nous vous guidons pas à pas, pour procéder à la résiliation d’un bail professionnel en toute sérénité et en honorant vos obligations contractuelles.
Résiliation du bail professionnel : les règles à connaître
Quelle différence entre bail professionnel et bail commercial ?
Le contrat de bail professionnel se réserve exclusivement aux professions libérales, tandis que le contrat de bail commercial concerne des locaux utilisés pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Autre différence majeure : seul le bail commercial dispose d’une clause de droit au renouvellement automatique et d’une éventuelle indemnité d’éviction. Entre bail professionnel ou bail commercial, c’est le premier qui est le plus souple d’un point de vue juridique.
Qui peut résilier un bail professionnel ?
Le locataire (preneur), comme le propriétaire (bailleur), peuvent résilier le contrat de bail professionnel, à condition de respecter les modalités prévues par la loi et le contrat.
À quel moment peut-on résilier un bail professionnel ?
Le preneur peut résilier son bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Cette flexibilité constitue l’un des avantages majeurs du statut de locataire en bail professionnel. Pour sa part, le propriétaire peut exiger la sortie du preneur à l’expiration de la durée du bail, soit après 6 ans.
Quelles sont les obligations du locataire lors d’une résiliation ?
La notification s’effectue obligatoirement par le biais d’une lettre de résiliation envoyée par recommandé AR. Un état des lieux de sortie doit ensuite être réalisé et les clés seront alors remises au propriétaire, lors de la restitution du local. Le locataire s’acquittera de son dernier loyer et des éventuelles charges dues, jusqu’à la fin du préavis. Par ailleurs, dans le cas d’un bail professionnel en sous-location, le contrat établi entre le preneur et son locataire prendra fin conjointement.
Que dit la loi sur le préavis à respecter ?
Pour donner congé dans les règles, le bailleur doit prévenir le locataire de son intention de ne pas renouveler le contrat, en respectant un préavis de 6 mois avant le terme du bail. Le preneur est également soumis à un délai de 6 mois pour avertir le propriétaire de son souhait de mettre fin au contrat. Le délai de préavis court à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé par le destinataire.
Quelles formalités pour résilier un bail professionnel
1– L’envoi de la lettre de résiliation
La résiliation de bail professionnel doit impérativement être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR ou LRE) ou par acte d’huissier. Le courrier doit clairement exprimer la volonté de mettre fin au contrat de bail et mentionner la date souhaitée de départ, en tenant compte du délai de préavis de 6 mois. Doivent être mentionnées : les coordonnées du locataire et du bailleur, ainsi que la référence du contrat de bail professionnel.
2– Le respect du préavis légal
Le délai de préavis de six mois démarre à la date de réception de la lettre par le destinataire. Durant cette période, le preneur reste redevable du loyer et des charges locatives. Sauf accord amiable ou si le bailleur parvient à relouer rapidement le local, il n’est pas possible d’écourter unilatéralement ce délai.
3– L’état des lieux de sortie
Avant de libérer les locaux d’activités ou les bureaux, un état des lieux de sortie permettant de constater l’état du bien est obligatoire. En cas de dégradations, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie.
4– La remise des clés et la restitution du dépôt de garantie
La restitution des clés marque la fin effective et officielle du bail professionnel. Le bailleur dispose alors d’un délai raisonnable, pour rendre le dépôt de garantie à son locataire, après déduction des éventuelles réparations imputables à des dégradations.
Bon à savoir : Une lettre recommandée avec accusé de réception est obligatoire pour notifier une résiliation conforme.
Quelles conséquences en cas de mauvaise gestion de la résiliation ?
Risque de litige avec le bailleur
Le non-respect des procédures légales de résiliation d’un bail professionnel par le preneur l’expose à des contestations de la part du bailleur. Ainsi, une lettre de résiliation envoyée en courrier simple, plutôt qu’en lettre recommandée, peut être considérée comme nulle et retarder le projet. Le propriétaire peut également contester le point de départ du délai de préavis, si la notification n’a pas été effectuée dans les règles.
Perte du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie versé à la signature du contrat de bail professionnel sera partiellement ou totalement retenu par le bailleur, en cas de manquements du locataire. Des dégradations du local d’activité, hors usure normale, des travaux non autorisés ou encore le non-paiement des derniers loyers constituent des motifs légitimes de retenue.
Allongement du délai de sortie des locaux
Une erreur commise dans la procédure de résiliation de bail professionnel peut avoir pour conséquence de repousser la date effective de sortie des locaux. Si le délai de préavis n’est pas correctement calculé, le locataire se retrouve alors contraint de continuer à payer le loyer au-delà de la date initialement souhaitée.
Risque de pénalités contractuelles
Le contrat de bail professionnel peut comporter des clauses spécifiques, prévoyant des pénalités en cas de non-respect des obligations du locataire. C’est le cas de la clause résolutoire, invoquée par le bailleur en cas de manquements graves. Elle entraîne la résiliation immédiate du bail, sans préavis, et l’expulsion du preneur. Des pénalités financières peuvent aussi être appliquées, pour sanctionner le retard de paiement du loyer durant le préavis ou des dégradations excessives.
Préparer la suite : comment anticiper un déménagement ou une nouvelle installation ?
Identifier à temps les futurs besoins en surface et en localisation
Avant de se lancer dans la résiliation d’un bail professionnel, il est vivement conseillé d’évaluer les nouveaux besoins de l’activité, tels que la surface nécessaire, la localisation des locaux, leur accessibilité ou encore leur visibilité. L’anticipation est la clé de tout projet d’implantation réussi.
Rechercher rapidement de nouveaux bureaux adaptés
Une fois vos critères définis, il est préférable de se lancer activement dans la recherche de nouveaux locaux d’activité ou de bureaux, sans attendre d’avoir amorcé la procédure de résiliation du bail. La prospection peut s’avérer longue sur un marché immobilier professionnel tendu. Multiplier les canaux de recherche est une solution efficace pour louer un bureau ou louer un local commercial plus rapidement.
Comparer les types de baux disponibles : commercial, précaire, professionnel
Pour une nouvelle installation, il est important de déterminer le type de bail convenant à l’activité. Le bail professionnel s’adresse aux professions libérales, tandis que le bail commercial vise les commerces, l’artisanat et les activités industrielles. Le bail précaire ou dérogatoire est parfait pour une activité saisonnière, mais peu adapté à une implantation de longue durée.
Calculer le budget global d’un changement de bureaux
Les coûts engendrés lors d’un changement de locaux professionnels peuvent être importants. Il est judicieux de les évaluer en amont et de prévoir un budget prévisionnel complet, incluant : le dépôt de garantie du nouveau bail, les éventuels frais d’agence, les frais de déménagement et d’aménagement, l’achat d’équipements, potentiellement une période de double loyer, sans oublier les frais administratifs liés à la modification du siège social et aux obligations déclaratives.
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FAQ sur la résiliation bail professionnel
Peut-on résilier un bail professionnel à tout moment ?
Oui, mais uniquement pour le locataire. Il peut effectivement résilier un bail professionnel à tout moment, à condition de respecter le préavis de six mois et de faire parvenir une lettre recommandée au bailleur. Ce dernier en revanche doit attendre le terme du bail, soit 6 ans.
Comment envoyer une lettre de résiliation de bail professionnel ?
La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par lettre recommandée électronique (LRE) ou par acte d’huissier. Cette formalité garantit la preuve légale de la date d’envoi et de réception.
Quelles différences entre une résiliation de bail professionnel et commercial ?
Plus souple, le bail professionnel peut être rompu à tout moment par le preneur avec un préavis de 6 mois, sans indemnité d’éviction. La résiliation du bail commercial, quant à elle, est plus encadrée, car le bail 3/6/9 offre une protection au locataire via le droit au renouvellement.
Quel est le délai de préavis pour quitter un local loué en bail professionnel ?
Le délai de préavis légal est de 6 mois, tant pour le preneur que pour le bailleur.
Est-il possible de négocier la durée du préavis avec le bailleur ?
Oui, le bailleur et le preneur peuvent convenir d’un préavis plus court ou d’une sortie anticipée, à condition de formaliser l’accord amiable par écrit.
Sources officielles :
Service public : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F24299
Texte de loi no86-1290 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000019289963
