Comme tout occupant, celui d’un local commercial peut être amené à devoir mettre un terme à son contrat de manière anticipée. Si la résiliation de bail commercial par le locataire avant échéance est possible, elle obéit néanmoins à des règles strictes et doit s’inscrire dans un cadre spécifique. Découvrons-les dans cet article, afin de mieux appréhender les démarches à suivre, pour éviter tout litige.

Résiliation du bail commercial par le locataire : vos droits et vos obligations

À quel moment un locataire peut-il donner congé ?

D’une manière générale, dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9, le locataire peut résilier son contrat à la fin de chaque période triennale, sans avoir à en justifier le motif (Article L.145-4 du Code de commerce). En dehors de ces échéances, la résiliation est envisageable dans des circonstances strictement encadrées, que nous détaillerons un peu plus loin (retrouvez également notre article dédié aux droits du locataire). Il existe également la possibilité d’une résiliation amiable, d’un commun accord avec le bailleur.

Quelle est la durée du préavis pour quitter un local commercial ?

La résiliation de bail à l’issue d’une période triennale oblige le locataire à donner congé au moins 6 mois avant l’échéance. À défaut, il sera reporté à la période triennale suivante. Par exemple, pour être valide avec une échéance triennale au 30 novembre, le congé sera envoyé par le locataire au propriétaire au plus tard le 31 mai.

Que dit la loi sur les conditions de résiliation anticipée ?

La loi établit qu’en dehors des échéances triennales, la résiliation anticipée par le locataire demeure exceptionnelle et réservée à des cas spécifiques, ou à un accord amiable entre bailleur et preneur. Dans le cas d’un commun accord, la résiliation peut s’opérer à tout moment.

Quelles sont les conséquences juridiques en cas de départ anticipé ?

Si le locataire quitte les lieux en dehors des cas légaux précités, la résiliation peut être contestée. Le bail se poursuit alors, avec des loyers dus jusqu’à la prochaine échéance légale, conformément à la réglementation. Par ailleurs, il pourra être condamné à verser des indemnités pour rupture abusive.

Quelles démarches pour mettre fin à un bail commercial dans les règles ?

Envoyer une lettre de congé conforme par acte d’huissier ou LRAR

Si le locataire n’a pas à indiquer dans le congé les raisons pour lesquelles il souhaite mettre fin au bail, il a en revanche l’obligation de notifier sa volonté de résiliation du bail commercial, via un procédé légal. Il peut au choix : signifier son congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier) ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Respecter les délais légaux imposés

Comme pour la résiliation de bail professionnel, le congé doit parvenir au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale, pour ne pas être reporté à la prochaine.

Cas particuliers et exceptions à connaître

Résiliation du locataire pour motif légitime et sérieux

En cas de manquement du bailleur à ses obligations, le locataire peut solliciter la résiliation anticipée du bail commercial. Ce contexte concerne le non-respect par le propriétaire de la prise en charge de travaux ou la délivrance d’un local non conforme. La demande s’effectue auprès du tribunal judiciaire.

Résiliation des héritiers en cas de décès du locataire

Dans ce cas particulier, le bail est transmis aux héritiers du locataire décédé. Toutefois, il ne s’agit pas d’une véritable cession de bail commercial et la loi ne les oblige pas à louer un local commercial dont ils n’ont pas besoin. Ils peuvent donc résilier le contrat sans délai, par l’envoi d’une LRAR ou par acte de commissaire de justice. Une clause spécifique ajoutée au contrat peut parfois indiquer que le bail est automatiquement résilié en cas de décès.

Départ anticipé pour départ à la retraite ou invalidité

Dans ces situations, le locataire peut effectivement bénéficier d’un droit à la résiliation anticipée du bail commercial, sans attendre l’échéance triennale. Pour cela, il doit avoir demandé à percevoir ses droits à la retraite ou apporter la preuve d’une pension d’invalidité admise au cours du bail. Parallèlement, il doit aussi justifier d’un statut d’entrepreneur individuel, de gérant de la SARL détentrice du bail depuis au moins deux ans, ou d’associé unique d’une EURL.

Résiliation d’un commun accord

La résiliation du bail commercial par le bailleur ou par le preneur ne sont pas les deux seules options de rupture du contrat. Locataire et propriétaire peuvent convenir à l’amiable d’une résiliation anticipée, à tout moment. L’unique condition est d’apporter une preuve tangible de cet accord commun.

Comment anticiper la restitution du local commercial ?

Réaliser un état des lieux de sortie

Pour toute fin de bail locatif, un état des lieux de sortie est recommandé pour formaliser l’état du local à la restitution et éviter tous litiges.

Gérer les éventuelles remises en état du local

Il est à la charge du locataire de restituer un local en bon état à la sortie des lieux. Les coûts de réparation et de réfection sont donc à anticiper.

Répartir les charges et taxes au moment de la sortie

Le locataire devra s’acquitter des loyers, charges et taxes jusqu’à la date effective de sortie, selon les conditions définies dans le bail et le congé.

Obtenir ou non la restitution du dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie a été versé, sa restitution dépendra de l’état des lieux et du paiement de l’intégralité des loyers.

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Questions fréquentes : résiliation du bail commercial par le locataire

Comment résilier un bail commercial en cours ?

Le bail peut être résilié à l’échéance d’une période triennale, ou exceptionnellement dans les cas prévus par la loi (retraite, invalidité, manquement du bailleur, commun accord).

Est-il possible de rompre un bail commercial avant 3 ans ?

C’est uniquement possible si le bailleur accepte une résiliation amiable ou si vous remplissez les conditions de résiliation exceptionnelle.

Que risque un locataire qui ne respecte pas le préavis du bail commercial ?

Le congé sera jugé invalide et la résiliation sera reportée à la prochaine période triennale. Le locataire pourra être condamné à verser des indemnités au bailleur.

Comment rédiger une lettre de résiliation de bail commercial en tant que locataire ?

La lettre n’a pas à justifier le motif de résiliation. Elle doit être envoyée en LRAR ou par acte de commissaire de justice, au moins 6 mois avant l’échéance triennale.

Sources officielles :
Service Public : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F31707
Code de commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161263

Alexis Estevao