Lors de la recherche d’un local commercial à louer, plusieurs notions juridiques portent parfois à confusion et sèment le trouble dans les plans d’installation. Difficile de s’y retrouver et de comprendre ce qu’impliquent la cession d’un droit au bail ou le paiement d’un pas de porte. Éclaircissons les choses et découvrons toutes leurs spécificités fiscales, leurs avantages et leurs conditions, afin d’aborder au mieux votre projet professionnel. Entre pas de porte et droit au bail, voici comment choisir.
Pas de porte ou droit au bail : quelle est la différence ?
Le pas de porte et le droit au bail sont deux notions souvent confondues. Un éclaircissement s’impose donc, pour les différencier.
Définition du pas de porte
Le pas de porte constitue une somme versée par le locataire au propriétaire, lors de la signature du bail commercial, en supplément du loyer. Il ne donne aucun droit particulier au locataire, mais facilite l’accès à un local commercial convoité. Il s’agit en quelque sorte d’un droit d’entrée, permettant au bailleur de sélectionner un locataire, lorsque la demande de locaux commerciaux est supérieure à l’offre disponible sur le marché. Son montant est librement fixé par le propriétaire. Il a souvent vocation à compenser une hausse de la valeur locative du bien.
Définition du droit au bail
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce, mais il peut être vendu seul. Il représente la valeur marchande du bail commercial en cours, détenu par le locataire sortant. Le nouveau locataire l’achète au cédant, cela lui octroyant le droit de reprendre la suite du contrat de bail existant, en conservant ses conditions (durée restante, montant du loyer, clauses de renouvellement et de révision. Ce transfert est établi au moment de la cession du bail commercial, en contrepartie du versement d’une somme d’argent définie par le cédant. S’il permet d’éviter les négociations avec le bailleur, ce dernier est en droit de le refuser et d’inscrire une clause spécifique dans le contrat.
Ce que vous achetez réellement dans chaque cas
Avec l’achat d’un pas de porte, vous payez le propriétaire pour obtenir un droit d’entrée dans le local, sans prendre la suite d’un bail commercial précédent. Vous assurez donc votre place auprès du propriétaire.
En achetant un droit au bail, vous payez le locataire sortant, afin d’hériter de son bail commercial en cours (clauses et conditions). Vous détenez donc un contrat, sans avoir à passer par une négociation avec le propriétaire.
Quelle valeur pour chacun de ces droits ?
La valeur du pas de porte est principalement estimée par le propriétaire, selon la situation du local commercial, ainsi que la différence entre le loyer demandé et le prix du marché.
Le droit au bail est évalué par le locataire sortant, selon les conditions du bail cédé, sa durée restante, le montant du loyer par rapport au marché et la qualité de l’emplacement.
Bon à savoir : Le pas de porte est versé au propriétaire, tandis que le droit au bail est payé au locataire sortant.
Pourquoi s’acquitter d’un pas de porte ou acheter un droit au bail ?
Le paiement d’un pas de porte ou d’un droit au bail offre plusieurs avantages au locataire entrant, justifiant leur prix.
Pour sécuriser l’emplacement de votre activité
La sécurisation d’un emplacement commercial stratégique, dans une zone attractive et sur un marché tendu, impose bien souvent d’investir dans un pas de porte. Face à une concurrence intensive, le versement de cette somme au propriétaire affirme l’engagement du candidat locataire et lui permet donc de convaincre le bailleur. Cette démarche vise à le rassurer sur sa capacité à honorer le bail commercial sur la durée. De même, en demandant un droit au bail, le locataire en place fait jouer la concurrence et s’assure une reprise par un candidat investi et déterminé.
Pour valoriser un local difficile à obtenir
Certains locaux commerciaux convoités nécessitent un investissement initial important. Un droit au bail élevé peut se justifier par la qualité exceptionnelle de l’emplacement, la notoriété du quartier ou la typologie de la clientèle. Une localisation stratégique offre immédiatement une visibilité optimale à l’entreprise et la promesse d’une activité expansive.
Pour reprendre un local avec un bail avantageux
La cession d’un bail commercial peut bénéficier de conditions très avantageuses. Un loyer plus bas que le prix du marché, une durée restante encore élevée et des clauses favorables justifient le rachat d’un droit au bail au locataire cédant. Par ailleurs, le renouvellement d’un bail commercial existant est souvent plus aisé que la négociation d’un nouveau contrat. L’étude approfondie des clauses doit ainsi être opérée avant signature, pour s’assurer que les avantages compensent le montant versé.
Chiffres-clés : À Paris, le prix moyen d’un droit au bail varie de 20 000 € à 300 000 € selon l’emplacement.
Découvrez nos locaux commerciaux disponibles avec droit au bail
Quels impacts juridiques et fiscaux selon le choix ?
Le traitement comptable et la fiscalité du pas de porte et du droit au bail diffèrent significativement.
Effets sur la comptabilité de l’entreprise
Le pas de porte versé au propriétaire est généralement comptabilisé en charges, comme un supplément de loyer, et permet d’étaler l’impact financier sur toute la durée du bail. Il peut aussi être enregistré à l’actif incorporel, en tant qu’indemnité compensatrice.
L’achat d’un droit au bail forme une immobilisation incorporelle, inscrite à l’actif du bilan et amortissable sur la durée résiduelle du bail commercial.
Conséquences fiscales du pas de porte
Fiscalement pour le locataire, le pas de porte versé au propriétaire est déductible du résultat de l’entreprise, avec étalement sur la durée du bail commercial. Pour le bailleur, la somme reçue constitue un revenu imposable. Lorsque le pas de porte est qualifié de supplément de loyer, il est soumis à la TVA. En revanche, si sa nature est décrite comme une indemnité compensatrice, la somme ne sera pas assujettie à la TVA pour le bailleur, ni aux droits d’enregistrement pour le locataire.
Fiscalité du droit au bail
Pour le droit au bail, la somme est considérée comme un actif figurant au bilan pour le locataire entrant. Fiscalement, l’amortissement du droit au bail n’est pas reconnu par l’administration. Il est donc nécessaire de réintégrer sur la liasse fiscale l’amortissement non déductible. Le cédant déclare, quant à lui, le versement au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Clauses à vérifier dans le bail commercial existant
L’examen attentif du contrat de bail commercial est indispensable, afin de vérifier la cohérence du prix demandé pour le droit au bail. La durée restante, ainsi que les clauses relatives au renouvellement du bail, à la révision du loyer et aux activités autorisées déterminent la valeur réelle de l’investissement. Par ailleurs, pour que la transaction soit légale, la clause de cession du bail commercial doit permettre la transmission du droit au bail sans restriction. En effet, certains contrats prévoient l’agrément du bailleur ou des conditions particulières pour la cession du bail à un nouveau locataire.
Quels critères pour choisir entre pas de porte et droit au bail ?
Quelques éléments clés permettent d’établir s’il est plus avantageux de prendre la suite d’un bail existant, par l’achat d’un droit au bail, ou de négocier un nouveau contrat, par le versement éventuel d’un pas de porte au propriétaire.
Durée et conditions du bail commercial
Premier facteur décisif : la durée restante du bail commercial. Avec une longue durée résiduelle, il valorise l’achat d’un droit au bail, si ses conditions sont avantageuses. À l’inverse, avec une échéance proche, il favorise la négociation d’un nouveau contrat avec un pas de porte. Les conditions d’un renouvellement du bail commercial méritent une attention particulière. En effet, ce dernier offre une sécurité supérieure à l’entreprise, comparativement à un nouveau bail, dont les conditions doivent être négociées.
Localisation et potentiel commercial du local
Plus l’emplacement du local commercial est stratégique et convoité, plus le pas de porte ou le droit bail sera élevé. La localisation détermine la rentabilité de l’investissement initial. L’analyse du potentiel commercial prend en considération la concurrence, la clientèle cible, mais également les projets d’aménagement urbain pouvant se montrer favorables ou défavorables au local. Ces éléments impactent directement la valeur future du local commercial et la rentabilité de l’activité professionnelle. Habituellement, si un droit au bail est demandé par le cédant au cessionnaire, celui-ci sera potentiellement en difficulté pour payer également un pas de porte au propriétaire. Il est donc rare que les deux se cumulent, mais cela peut toutefois arriver.
Montant total à investir à court et long terme
L’ensemble des frais liés au bail commercial doivent être intégrés au prévisionnel et par conséquent étudiés avec attention. Montant du pas de porte, du droit bail, du loyer, des charges, mais également évolutions de loyer doivent être anticipées et valorisées sur plusieurs exercices. Ce calcul délivre ainsi une vision objective à long terme de l’investissement le plus avantageux. À court terme, le versement initial effectué auprès du propriétaire (dépôt de garantie, premiers loyers, pas de porte…) et le paiement d’un droit au bail au locataire cédant exige de prévoir un apport confortable.
Nature de votre activité et besoin de visibilité
Certaines activités professionnelles nécessitent un emplacement spécifique, pour attirer une clientèle ciblée ou pour profiter d’un flux de fréquentation important. Dans ces circonstances, le paiement d’un pas de porte ou la cession d’un droit au bail peuvent être un investissement justifié, au vu des bénéfices engendrés. Les commerces de proximité ou les restaurants dépendent directement de la localisation du local commercial. Les activités B2B ou les entrepôts supportent mieux une implantation annexe, si elle permet de réduire les coûts d’exploitation.
Contactez un expert Geolocaux pour évaluer votre projet
Droits au bail et pas de porte : comment Geolocaux vous accompagne ?
Geolocaux, spécialiste en immobilier d’entreprise, met à votre disposition des outils performants et vous accompagne pour louer un local commercial ou acheter un fonds de commerce, dans les meilleures conditions possibles.
Une cartographie précise des opportunités accessibles
Geolocaux propose un interface cartographique identifiant instantanément tous les locaux commerciaux disponibles sur votre zone de recherche, avec ou sans pas de porte. Les fonds de commerce, avec ou sans droit au bail, sont eux aussi présentés sur la plateforme et consultables immédiatement. Toutes les annonces référencées sont actualisées et un système de gestion des alertes vous permet de recevoir des notifications, dès qu’un nouveau bien correspondant à vos attentes est mis en ligne.
Des annonces filtrables selon les critères juridiques
Plus que d’opérer des tris selon les critères techniques escomptés des locaux commerciaux, leur localisation, leur accessibilité, leur surface ou leur tarif, Geolocaux propose de filtrer les annonces par des spécificités juridiques. Nature du bail, pas de porte, droit au bail… Affinez votre recherche en ciblant les offres exclusivement compatibles avec votre stratégie d’implantation.
Accès aux professionnels de l’immobilier pour sécuriser votre choix
Au titre de plateforme professionnelle, Geolocaux établit ses partenariats avec des agences immobilières confirmées et expertes du marché d’entreprise. La mise en relation s’opère en direct et garantit un suivi optimisé. De la définition d’un cahier des charges précis, à la signature d’un bail commercial ou à la vente d’un droit au bail, ces professionnels vous accompagnent tout au long du projet.
FAQ : pas de porte ou droit au bail
Quelle est la différence entre un pas de porte et un droit au bail ?
Le pas de porte est une somme versée au propriétaire, lors de la signature d’un nouveau bail commercial. Il ne confère aucun droit particulier au locataire. Le droit au bail est, pour sa part, payé au locataire sortant, pour reprendre son bail commercial existant et ses clauses. Il transmet les droits et obligations du contrat de bail en cours au cessionnaire.
Qui paie le pas de porte dans un bail commercial ?
Le pas de porte est payé par le locataire entrant, au propriétaire du local commercial. Lors de la signature du bail commercial, cette indemnité s’ajoute au dépôt de garantie et aux frais de dossier. Le montant du pas de porte est négocié entre le bailleur et le locataire selon l’attractivité du local et la tension du marché.
Peut-on négocier un droit au bail ?
Oui, le droit au bail est négociable entre le locataire sortant et le repreneur. Il s’évalue selon le montant du loyer, la durée restante du bail, et la valeur commerciale du local. Un professionnel de l’immobilier peut vous accompagner dans cette négociation, pour optimiser les conditions d’achat et aboutir à un accord satisfaisant pour les deux parties.
Un pas de porte est-il remboursable ?
Non, le pas de porte est une somme constituant une contrepartie définitive pour l’accès au local commercial, sauf clause spécifique dans le contrat du bail commercial. Il n’est donc généralement pas remboursable, en cas de résiliation anticipée du bail commercial, hormis si des conditions particulières le stipulent.
Comment comptabiliser l’achat d’un droit au bail ?
Le droit au bail s’enregistre à l’actif du bilan, dans le compte d’immobilisations incorporelles (compte 206). Il peut faire l’objet d’un amortissement sur sa durée d’utilisation. Toutefois, il ne sera fiscalement pas reconnu comme tel et une réintégration de la partie non déductible est donc à prévoir.
Sources officielles :
Service Public : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32781
Dictionnaire juridique : https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/pas-de-porte.php
Code du commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006220989/2020-09-09
CCI Paris Île-de-France : https://www.cci-paris-idf.fr/
