Dans le secteur immobilier d’entreprise, le montant du loyer représente un enjeu majeur pour les entreprises recherchant des locaux à usage de bureaux ou commerciaux. La distinction entre loyer facial et loyer économique impacte directement le calcul du budget. Comprendre ces notions est donc indispensable pour optimiser son projet d’installation et évaluer les coûts réels du bail commercial.
L’essentiel à savoir pour comprendre rapidement
Loyer facial : la base contractuelle
Le loyer facial est le montant du loyer inscrit dans le bail commercial signé avec le propriétaire. Il est la référence contractuelle entre le bailleur et le locataire et désigne le loyer brut, avant toutes déductions ou aménagements accordés, tels que les franchises de loyer ou les réductions temporaires. Le loyer mandat intègre, pour sa part, le montant de la gestion locative.
Loyer économique : la réalité des coûts
Le loyer économique est un coût réel. Il correspond à ce que le locataire paie effectivement au bailleur durant son bail. Il s’agit de la valeur du loyer facial déduite de l’ensemble des avantages consentis par le propriétaire, lors de la signature du bail. Ils englobent les franchises de loyer, les remises commerciales, les travaux d’aménagement pris en charge par le bailleur et toutes les mesures d’accompagnement accordées au locataire.
Pourquoi c’est un enjeu clé en immobilier d’entreprise ?
Comprendre la différence entre loyer facial et loyer économique permet d’évaluer la véritable rentabilité d’une location de local commercial et d’optimiser les conditions du bail. Sur un marché tendu, les propriétaires proposent régulièrement des avantages commerciaux pour convaincre les locataires.
L’article en bref :
- Le loyer facial est le montant contractuel inscrit dans le bail commercial.
- Le loyer économique est le coût réel payé par le locataire, après déduction des avantages.
- L’écart entre les deux valeurs peut parfois atteindre 30 %.
- Le bon calcul du loyer est déterminant pour une analyse objective.
- La négociation de franchises de loyer et de loyers progressifs permet d’optimiser le bail.
Zoom sur le loyer facial
Qu’inclut réellement le loyer facial ?
Le loyer facial regroupe exclusivement le loyer de base hors taxes et hors charges, stipulé dans le bail commercial et exprimé en euros par mètre carré et par an. C’est cette valeur qui constitue la référence pour le calcul des révisions. Il sert de base au calcul des taxes et charges récupérables auprès du locataire. Le loyer facial exclut tous les avantages commerciaux négociés parallèlement (franchises, réductions…).
Exemple de calcul concret
Prenons l’exemple d’un bureau de 200 m² à Paris avec un loyer facial de 450 €/m²/an. Le calcul du loyer annuel s’établit ainsi : 200 × 450 = 90 000 € par an, soit 7 500 € par mois. Ce montant constitue la base contractuelle du bail commercial.
Zoom sur le loyer économique
Incitations, franchises, remises : tout ce qui le compose
Le loyer économique intègre l’ensemble des avantages commerciaux consentis par le bailleur, lors de la négociation du bail. Ces mesures d’accompagnement accordées par le propriétaire peuvent inclure les franchises de loyer, les remises dégressives sur les premières années ou encore la prise en charge de travaux d’aménagement. Les franchises, comme les remises, peuvent porter sur plusieurs mois de loyer en début de bail, permettant au locataire de s’installer sans charge locative immédiate ou en bénéficiant d’une intégration progressive.
Comment le calculer précisément ?
Le calcul du loyer économique consiste à déduire du loyer facial la valeur actualisée de tous les avantages commerciaux accordés sur la durée ferme d’engagement du bail. Reprenons notre exemple de bureau parisien à 450 €/m²/an sur 200 m². Si le bailleur consent à accorder 6 mois de franchise et prend en charge 40 000 € de travaux, le calcul s’établit ainsi : loyer facial sur 6 ans d’engagement fermes = 540 000 €, déduit d’une franchise de 45 000 € (6 mois × 7 500 €) et de 40 000 € de travaux, soit un loyer économique réel de 455 000 € (75 833 €/an). Le loyer facial initial de 450 €/m²/an est alors ramené à un réel économique de 379 €/m²/an, soit un écart de 16 % entre les deux valeurs.
Différences avec le loyer facial à connaître
D’un point de vue temporel, le loyer facial reste constant (hors révision), tandis que le loyer économique lisse les avantages sur la durée du bail. Si le loyer facial facilite les comparaisons entre différentes annonces de bureaux ou commerces à louer, il peut masquer des écarts économiques substantiels.
Quels écarts entre loyer facial et loyer économique ?
Exemples concrets d’écarts constatés
Les franchises de loyer sont une réduction temporaire influençant fortement l’écart de valeur entre montant facial et économique. Par exemple, un bailleur peut accorder une franchise de 3 mois sur un loyer annuel de 50 000 €, ce qui signifie que pour la première année, le locataire ne paiera que 37 500 € au lieu de 50 000 €. Pour sa part, le loyer progressif propose une augmentation graduelle du montant sur la durée du bail. Un accord pourrait stipuler un loyer de 400 €/m² la première année, passant à 450 €/m² la deuxième année et à 500 €/m² les années suivantes. Le loyer facial resterait alors à 500 €/m² mais le loyer économique, calculé sur la base des paiements effectifs, serait donc inférieur sur les premières années.
Impact sur la valeur locative
L’écart entre loyer facial et loyer économique impacte directement l’évaluation des actifs immobiliers et la définition des valeurs locatives sur le marché professionnel. Cette distinction est donc essentielle, pour établir des taux de rendement effectifs et détenir une vision plus réaliste du potentiel financier des biens. En effet, un immeuble présentant un taux de rendement facial attractif peut révéler une performance décevante une fois les avantages commerciaux consentis. Un loyer économique faible peut donc influencer le taux de rendement, la revente ou la valorisation des actifs immobiliers.
Conseils pour anticiper ces écarts
Pour éviter toute surprise, il est décisif de bien étudier les clauses du bail commercial et de négocier les éventuels avantages, pour optimiser l’accord final. Le montant facial donne une première information facilitant la comparaison rapide entre les offres, mais la valeur du loyer économique est celle impactant les charges mensuelles du locataire et sa trésorerie.
Questions fréquentes sur le loyer facial et économique
Pourquoi parle-t-on de loyer facial ?
Le terme « facial » provient du vocabulaire financier et désigne la valeur nominale d’un titre. Il s’oppose à sa valeur réelle sur le marché. En immobilier d’entreprise, le loyer facial représente donc la valeur nominale inscrite au contrat, indépendamment des conditions commerciales négociées parallèlement.
Comment calculer la rentabilité locative réelle ?
Le calcul de la rentabilité locative réelle nécessite d’utiliser la valeur du loyer économique et d’y ajouter les charges et coûts annexes, puis de diviser ce montant par la valeur d’acquisition du bien et de multiplier le tout par 100.
Quels pièges éviter ?
Le principal piège consiste à comparer des offres sur la seule base du loyer facial, sans porter attention aux éventuelles négociations et avantages concédés par le bailleur. Cette approche peut conduire à des décisions contre-productives. Il est aussi important de prendre en considération la durée ferme d’engagement du bail, influençant directement l’amortissement des avantages commerciaux.
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