L’investissement dans l’immobilier d’entreprise présente des opportunités uniques pour diversifier son patrimoine et générer des revenus locatifs pérennes. Souvent plus rentable et mieux sécurisé que l’immobilier résidentiel, il nécessite néanmoins une approche méthodique avant de se lancer. Que vous souhaitiez acheter des bureaux, des locaux commerciaux ou des entrepôts, que vous envisagiez une acquisition en direct, via une SCI ou d’autres supports d’investissement, il est essentiel de bien aborder votre projet pour qu’il soit un succès. Explorons toutes les facettes à étudier pour y parvenir.
Points clés de cet article :
- Les avantages de l’investissement en immobilier d’entreprise.
- Les types de biens et les supports d’investissement à considérer.
- Les éléments à analyser et les risques à anticiper.
- Les grandes tendances du marché.
Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Des actifs tangibles pour diversifier son patrimoine
L’une des raisons expliquant l’attrait de l’investissement en immobilier d’entreprise est qu’il constitue une stratégie de diversification patrimoniale solide. En effet, contrairement à des placements boursiers plus volatils, il maintient sa valeur dans le temps. L’immobilier commercial et professionnel génère par ailleurs des revenus locatifs réguliers, indexés sur des indices de référence sûrs.
Une rentabilité potentielle plus stable sur le long terme
Alors que l’immobilier résidentiel peut subir des fluctuations importantes, l’immobilier professionnel tend à offrir une rentabilité plus prévisible et présente généralement des locataires plus fiables que les particuliers. De plus, les loyers souvent élevés permettent de dégager un rendement compris entre 5 % et 8 %, contre 2 % à 4 % pour le résidentiel.
Des baux commerciaux engageants pour sécuriser les revenus
Généralement plus longs qu’en immobilier résidentiel, les baux commerciaux et professionnels assurent une meilleure stabilité, avec moins de rotations et de vacances locatives. Cette sécurité est un aspect décisif pour les investisseurs.
L’attrait croissant des investisseurs institutionnels
Avec de nombreux atouts, le marché de l’immobilier d’entreprise séduit aussi les investisseurs institutionnels. Cette demande témoigne de la maturité et de la solidité du secteur, ainsi que de ses perspectives de croissance. Elle contribue également à soutenir les prix, à créer de l’offre et de nouvelles opportunités.
Bon à savoir : Selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), en 2023 le rendement moyen des SCPI spécialisées en immobilier d’entreprise a été de 4,5 %.
Investir dans l’immobilier d’entreprise : analyse et conseils clés
Quels sont les principaux types de biens à considérer ?
Bureaux
Investir dans des bureaux est probablement le segment le plus dynamique sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Forte demande, loyers élevés, multiples zones d’activités propices à l’installation des sociétés, cette typologie d’actif ne manque pas d’atouts. Par ailleurs, l’évolution actuelle du monde du travail se montre particulièrement favorable à la poursuite de son développement. La recherche de locaux participant à la qualité de vie des occupants, l’augmentation du télétravail ou encore le besoin de flexibilité des professionnels vont dans le sens d’une expansion de ce segment locatif.
Locaux commerciaux
De même, investir dans un local commercial demeure très attractif. Toutefois, le choix du meilleur emplacement est absolument déterminant, car il est le garant d’une activité économique dynamique pour le locataire. Centre-ville, zone d’activité, centre commercial, les options sont multiples et doivent prendre en considération le potentiel de fréquentation et de visibilité pour séduire les preneurs et délivrer une bonne rentabilité locative.
Entrepôts logistiques
En pleine croissance, le secteur logistique est massivement porté par l’essor du e-commerce. Les entreprises sont donc activement en recherche de locaux adaptés au stockage et au transit de marchandises. L’estimation d’un entrepôt portera ainsi principalement sur sa localisation à proximité d’axes de transports majeurs, ainsi que sur les aménagements proposés (espaces frigorifiques, zones de manœuvre poids lourds, quai de chargement…).
Espaces mixtes ou flexibles
Les espaces mixtes combinent plusieurs usages : bureaux, commerces, ateliers, showrooms… Cette polyvalence limite les risques de vacance locative et sécurise le projet. Les investisseurs dans l’immobilier d’entreprise apprécient la flexibilité de ces espaces, touchant un plus large public et permettant de s’adapter aux évolutions du marché local.
Les espaces flexibles répondent aussi aux nouveaux modes de travail, mêlant les concepts de coworking aux espaces privatifs, et proposant des prestations annexes et des services partagés.
Vaut-il mieux acheter en direct ou via un véhicule d’investissement ?
Acquisition en direct
Cette approche convient aux investisseurs expérimentés, disposant d’un apport financier conséquent et souhaitant prendre en charge la gestion locative. L’acquisition directe de locaux professionnels offre un contrôle total sur l’investissement immobilier (négociation, revenus locatifs, plus-value à la revente), mais implique une bonne connaissance du marché et nécessite une expertise approfondie, tant juridique que technique.
SCPI, OPCI, SCI : comment fonctionnent ces supports ?
Acheter des locaux professionnels en SCI présente plusieurs avantages. En effet, la société civile immobilière facilite la transmission du patrimoine et permet d’optimiser la gestion et la fiscalité de l’investissement.
La SCPI est spécialisée dans l’immobilier d’entreprise et permet d’investir dans un portefeuille diversifié d’actifs professionnels. La société civile de placement immobilier est une alternative attractive, dénuée des contraintes de gestion.
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) combinent quant à eux des investissements immobiliers et des placements financiers. Cette solution hybride constitue un compromis intéressant.
Club deals et sociétés patrimoniales
Le club deal est une approche collaborative, donnant accès à des opportunités d’investissement habituellement réservées aux investisseurs institutionnels. Il permet d’investir en immobilier d’entreprise collectivement et de mutualiser les moyens pour acquérir des actifs de grande envergure. Les sociétés patrimoniales spécialisées proposent, pour leur part, de combiner l’investissement direct et l’investissement collectif, afin d’optimiser la fiscalité et la transmission du patrimoine.
Quels facteurs clés analyser avant d’investir ?
Zone géographique et attractivité du marché local
Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est le critère déterminant le potentiel d’un bien. L’analyse de la localisation géographique des bureaux, commerces ou locaux d’activités doit donc être particulièrement approfondie, pour sécuriser le projet. Les critères à prendre en compte englobent l’accessibilité, la visibilité, la concurrence implantée, la dynamique économique locale ou encore les perspectives d’aménagements et de développement urbain.
Qualité du locataire et durée restante du bail
La solvabilité du locataire est évidemment une garantie d’importance pour l’investissement. Il convient donc de procéder à une analyse financière de l’entreprise, de son secteur d’activité et de son potentiel, afin de sécuriser les revenus locatifs.
Lors d’un achat de bureaux ou de locaux professionnels, la durée restante du bail en cours influence aussi la valorisation du bien et la solidité de l’investissement.
Revenus attendus vs prix d’achat
Analyser la rentabilité détermine la décision d’investir en immobilier d’entreprise. Le calcul du rendement locatif établit la pertinence financière de l’opération et permet la comparaison avec les rendements d’autres placements ou biens immobiliers. Il convient d’examiner les perspectives d’évolution des loyers et de calculer les coûts de financement, les charges de copropriété, les taxes et les frais de gestion locative.
Charges, fiscalité, et frais annexes
Parmi les frais à intégrer au calcul de rentabilité de l’investissement, l’imposition est le premier élément à évaluer. La fiscalité en immobilier d’entreprise diffère selon le statut choisi. Les charges doivent inclure la taxe foncière, les assurances, l’entretien, les éventuels travaux de rénovation, les frais de gestion locative et les charges copropriété.
Quels sont les risques à investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Vacance locative
Le risque principal d’un investissement immobilier est la vacance locative, particulièrement dans les zones moins attractives ou dans une conjoncture économique tendue. La durée de vacance peut dépendre de plusieurs facteurs, tels que l’état du marché local, la localisation du bien, l’adaptabilité du bien ou encore le montant des loyers. Les investisseurs doivent anticiper le provisionnement de ces périodes et prévoir le coût de recherche de nouveaux locataires et le paiement des charges.
Évolution des usages et des besoins immobiliers
C’est l’une des raisons expliquant le succès des locaux professionnels flexibles auprès des investisseurs. Les mutations du monde du travail modifient les besoins des entreprises en matière de bureaux et les investisseurs doivent prendre en compte ces évolutions, pour éviter l’obsolescence de leurs actifs immobiliers. Les travaux d’adaptation des espaces peuvent être importants et coûteux. Ils doivent donc être intégrés à une stratégie de développement à long terme.
Chiffre-clé : 70 % des surfaces de bureaux en Île-de-France sont occupées par des entreprises de moins de 200 salariés. (Source : INSEE)
Encadrement législatif évolutif
D’un point de vue légal, les évolutions sont aussi susceptibles de contraindre les investisseurs à procéder à des travaux de rénovation ou de mise aux normes. Les réglementations en immobilier d’entreprise touchent les aspects environnementaux, sécuritaires ou encore d’accessibilité et la mise en conformité est obligatoire.
Comment se positionner sur un marché en mutation ?
L’effet des transitions énergétiques et écologiques
Il est essentiel, de nos jours, d’intégrer les critères environnementaux à toute décision d’investissement immobilier. La transition énergétique transforme le marché et la perception des entreprises, privilégiant de plus en plus les locaux dotés de labels immobiliers, garantissant l’obtention de certifications environnementales et sociétales, en accord avec leur politique RSE.
L’adaptation aux nouveaux usages du travail (flex office, coworking)
Les professionnels recherchent des locaux modulables, pour ajuster leurs espaces de travail à leurs réels besoins. Les concepts de flex office et de coworking répondent à ces nouveaux enjeux et séduisent les investisseurs, y trouvant une solution pour générer des rendements élevés.
L’apport du numérique dans la gestion des biens professionnels
La digitalisation touche aussi la gestion des biens immobiliers d’entreprise. Systèmes de réservation d’espaces ou encore maintenance prédictive optimisent l’exploitation des locaux professionnels et améliorent la rentabilité des investissements.
« L’immobilier d’entreprise est une réponse structurante face à l’inflation si elle est bien pensée, bien localisée et bien gérée. » – Étude BNP Paribas RE, 2024
Comment Geolocaux vous aide à investir dans l’immobilier d’entreprise ?
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Questions fréquentes
Quels sont les avantages d’un investissement dans l’immobilier d’entreprise par rapport au résidentiel ?
Les rendements locatifs sont généralement plus élevés en immobilier d’entreprise et la fiscalité peut s’avérer avantageuse. Les baux commerciaux et professionnels offrent une meilleure sécurité et des durées plus longues.
Existe-t-il des aides pour investir dans l’immobilier professionnel ?
Des dispositifs peuvent favoriser l’investissement dans l’immobilier d’entreprise, au sein de zones et de quartiers spécifiques, par le biais d’exonérations fiscales attractives. Les collectivités locales proposent parfois des aides, pour dynamiser leur tissu économique.
Peut-on investir dans l’immobilier d’entreprise via une société ?
Oui, c’est possible via une SCI ou une SCPI. La société commerciale peut être intéressante pour les gros investissements. Le choix de la structure sociétale dépend des, objectifs patrimoniaux et de la stratégie de transmission.
Quelle fiscalité s’applique à un investissement dans l’immobilier d’entreprise ?
La fiscalité dépend du statut choisi. Par exemple, en détention directe, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En SCI, les bénéfices sont imposés au niveau des associés, selon leur régime fiscal personnel.
L’immobilier d’entreprise est-il toujours rentable en période de crise économique ?
Certains actifs, comme les entrepôts logistiques bien situés, restent très recherchés. Néanmoins, l’immobilier d’entreprise n’est pas à l’abri de la conjoncture et peut subir les conséquences d’une crise.
Sources officielles :
ASPIM : https://www.aspim.fr
INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001717838
