La taxe sur les friches commerciales (TFC) s’impose progressivement comme un levier fiscal des collectivités publiques, pour lutter contre la vacance des locaux commerciaux et professionnels. Souvent ignoré, cet impôt local annuel concerne directement les propriétaires de biens inoccupés. Penchons-nous sur ses mécanismes et ses modalités.
Comprendre la taxe sur les friches commerciales pour mieux investir
Définition et principe de la taxe
La taxe sur les friches commerciales (TFC) est un impôt local annuel, instauré depuis 2006 au profit des communes ou des intercommunalités. Elle vise les biens soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui ne sont plus exploités depuis une certaine durée.
Objectif de lutte contre la vacance commerciale
L’objectif principal de la taxe sur les friches commerciales est d’inciter les propriétaires à exploiter eux-mêmes leurs locaux ou à les remettre sur le marché locatif. Elle s’inscrit dans une politique globale de dynamisation et d’aménagement des territoires, en luttant contre les inoccupations prolongées de biens professionnels.
Biens imposables à la TFC
La taxe sur les friches commerciales s’applique aux biens remplissant les conditions suivantes :
- Être redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties (bureaux, lieux de stockage, magasins…).
- Ne plus être affecté à une activité entrant dans le champ d’application de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et être inexploité depuis au moins deux ans (au 1er janvier de l’année d’imposition).
Bon à savoir : la TFC est due par le propriétaire ou l’usufruitier du bien. Elle ne l’est pas uniquement si l’inexploitation est involontaire.
Comment est calculée la taxe sur les friches commerciales ?
Majoration progressive selon la durée de vacance
La majoration progressive est une particularité de la taxe sur les friches commerciales. Plus la vacance du local se prolonge, plus le taux augmente : 10 % la 1re année, 15 % la 2e et 20 % la 3e. Cette évolutivité vise à décourager la rétention foncière et à accélérer la remise sur le marché.
Taux d’imposition fixé localement
Le taux d’imposition de la taxe TFC est défini avant le 1er octobre d’une année, pour être applicable l’année suivante, par la collectivité territoriale. Une majoration peut être décidée, pour un maximum de 20 % la 1re année, 30 % la 2e et 40 % la 3e. Il est donc susceptible de varier fortement d’un territoire à l’autre.
Méthode de calcul de la valeur locative
L’assiette fiscale de la TFC est établie selon le revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). La base de calcul de la taxe sur les friches commerciales repose donc sur la valeur locative cadastrale, correspondant au revenu théorique généré par le bien s’il était loué. Le montant de l’impôt est obtenu par le produit de l’assiette au taux d’imposition et majoré de frais fiscaux de 8 %, perçus par l’État.
Quelles sont les obligations pour les propriétaires ?
Déclarations et justificatifs à fournir
Les organismes territoriaux établissent chaque année la liste des biens potentiellement redevables de TFC et la communique à l’administration publique. C’est elle qui vérifie ensuite que les biens entrent dans le cadre de la taxe sur les friches commerciales. Les propriétaires reçoivent alors un avis d’imposition. Pour le contester, ils doivent être en mesure de justifier la situation involontaire d’inoccupation du local.
Délai de vacance avant déclenchement de la taxe
La taxe sur les friches commerciales n’est pas immédiate. Un délai de vacance d’au moins deux ans est requis, avant que la TFC ne soit applicable.
Recours et possibilités d’exonération
Des circonstances spécifiques sont susceptibles d’octroyer une exonération ou un dégrèvement. Ces recours doivent être formalisés dans les délais légaux, auprès de la commune, de l’EPCI ou du service des impôts compétent.
Quels sont les effets de la taxe sur la stratégie immobilière des entreprises ?
Arbitrage entre conservation et cession des locaux
La taxe sur les friches pousse le propriétaire à se positionner entre conserver un bien vacant, en payant l’impôt, ou trouver un preneur pour louer son local commercial. Une autre alternative est aussi la cession du bien.
Impact sur les investissements dans les zones à risque
Les zones à forte vacance commerciale deviennent moins attractives et donc plus risquées pour les investisseurs. Les friches pénalisent la valorisation des biens, mais peuvent constituer des opportunités stratégiques d’implantation, pour des entreprises cherchant à acheter un local commercial.
Identifier les meilleures opportunités d’implantation
Pour implanter son activité en louant un local ou en l’achetant, comme pour acheter un fonds de commerce, il est indispensable d’étudier les différents paramètres fiscaux des territoires visés, en complément de la recherche géolocalisée de biens disponibles. Ici, prendre connaissance des friches commerciales existantes et se positionner comme acquéreur ou comme locataire peut être une stratégie payante.
Questions fréquentes : taxe sur les friches commerciales
Qui est concerné par la taxe sur les friches commerciales ?
Les propriétaires de locaux commerciaux soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et durablement inoccupés sont ciblés par la TFC.
Comment éviter la taxe sur les locaux vacants ?
En prouvant une mise en location ou une mise en vente active, ainsi qu’en justifiant d’un motif légitime d’inexploitation, il est possible d’éviter la taxe sur les friches commerciales.
Que faire si un local est temporairement inoccupé ?
Une vacance temporaire ne déclenche pas la TFC. Le délai avant application de la taxe est de deux ans d’inexploitation.
La taxe sur les friches s’applique-t-elle à un entrepôt non exploité ?
Les entrepôts font partie des biens soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties et sont donc concernés par la TFC.
Sources officielles :
Ministère de l’Économie et des Finances : https://www.economie.gouv.fr/entreprises/gerer-sa-fiscalite-et-ses-impots/autres-impots-et-taxes/la-taxe-sur-les-friches
Portail des collectivités locales : https://www.collectivites-locales.gouv.fr/taxe-sur-les-friches-commerciales
Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000022795767/
