Pour toute entreprise, comme pour les investisseurs recherchant un projet locatif rentable, l’achat d’un bien professionnel est une étape très importante. Sur le marché immobilier commercial, l’acquisition de murs où installer une activité occupe une place stratégique, qu’il s’effectue avec ou sans fonds de commerce. Sur Geolocaux, les opportunités sont nombreuses, mais explorons en premier lieu tout ce qu’il faut savoir sur les murs commerciaux.
Murs commerciaux : ce qu’il faut comprendre avant d’envisager un achat
Sur le marché immobilier professionnel, les terminologies employées peuvent parfois porter à confusion. Il est donc essentiel de bien maîtriser votre sujet.
Définition juridique
Les murs commerciaux désignent un bien immobilier. En l’occurrence, ils correspondent à la structure physique d’un local commercial. Ils sont donc à distinguer de la définition du fonds de commerce, comme nous allons le voir.
Murs commerciaux et fonds de commerce : quelle différence ?
La première information à assimiler est la suivante : les murs commerciaux sont le local physique à l’intérieur duquel est exploité un fonds de commerce. Ce dernier correspond, quant à lui, à un ensemble d’éléments mobiliers corporels et incorporels, tels que les marchandises, le nom commercial ou encore le droit au bail, dans le cadre d’une location. L’un peut être cédé indépendamment de l’autre : cession des murs sans vente du fonds ou cession du fonds de commerce seul.
Occupation des murs commerciaux : propriétaire-exploitant ou propriétaire-bailleur ?
Comme nous l’avons abordé, le propriétaire des murs (personne morale ou physique) n’est pas forcément celui du fonds. Ainsi, un local commercial peut être vendu sans fonds de commerce. Dans le cas où le propriétaire utilise lui-même les lieux pour son activité commerciale, il est un propriétaire-exploitant. Dans le cas où les murs commerciaux qu’il a achetés représentent un investissement et sont loués à une entreprise tierce, il devient un propriétaire-bailleur.
Quels sont les différents types de murs commerciaux ?
Selon les circonstances, l’achat d’un local commercial peur prendre plusieurs formes.
Les murs libres
Lorsqu’un propriétaire met à la vente son local commercial nu, sans qu’un bail locatif soit en cours, on parle de murs commerciaux libres. Le bien est considéré comme vacant. Ce type de bien est idéal pour les porteurs de projets, cherchant à s’installer rapidement, ou les investisseurs souhaitant reconfigurer le local commercial avant location.
Les murs occupés
On parle de murs commerciaux occupés lorsqu’un locataire exploite déjà une activité dans le local, sous un bail commercial. Acheter ce type de bien est un investissement sûr pour générer des revenus locatifs immédiats et de manière pérenne.
Pourquoi investir dans des murs commerciaux ?
Les projets d’investissement en immobilier d’entreprise ont plusieurs avantages.
Pérennité du placement dans un contexte économique évolutif
Les murs commerciaux représentent un placement stable. Ils résistent mieux aux fluctuations que l’immobilier résidentiel et assurent une sécurité de capital appréciable, grâce au bail commercial et aux loyers perçus. Par ailleurs, le contrat locatif le plus répandu est particulièrement avantageux, car négocié pour une durée de 9 ans, avec révision triennale. Le montant du loyer peut également se voir révisé, selon l’indice de référence établi, au trimestre convenu (ILC ou ILAT par exemple).
Diversification de patrimoine en tant que personne physique ou morale
L’achat de murs commerciaux permet de diversifier son patrimoine immobilier. Que ce soit en nom propre ou via une société, les locaux commerciaux représentent un investissement stratégique, parfois plus pertinent que le résidentiel.
Revenus locatifs potentiels via les locaux occupés
L’achat d’un local commercial aux murs occupés assure la perception d’un loyer immédiatement. C’est un investissement locatif rentable et sécurisant. Néanmoins, une cession de murs commerciaux libres offre au propriétaire la possibilité de négocier un bail avec son nouveau locataire et de fixer son loyer librement. Dans les arrondissements prisés de grandes villes, telles que Paris ou Lyon, la vente de murs loués est plus fréquente que celle de murs vides.
Avantages fiscaux possibles selon le type d’investissement
Pour une entreprise, l’achat de murs commerciaux permet de déduire certaines charges du résultat imposable, comme les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien, les travaux d’entretien et de réparation. De plus, ils bénéficient d’une exonération de plus-value à la revente, après 15 ans de détention.
Potentiel de valorisation à long terme
Le choix d’un emplacement stratégique pour l’achat d’un local commercial (centre-ville, zone commerçante, proximité transports…) impacte positivement la valorisation des murs. Par exemple, la cession de murs commerciaux à Paris, à Lyon ou à Strasbourg peut générer d’importantes plus-values sur le long terme.
Comment bien acheter vos murs commerciaux ?
Pour réaliser un achat de murs libres ou occupés rentable, quelques recommandations sont intéressantes à suivre.
Acheter des murs commerciaux en nom propre ou via une société ?
La constitution d’une SCI (société civile immobilière) est souvent recommandée aux investisseurs particuliers, en vue de l’acquisition de murs commerciaux. Elle permet de regrouper plusieurs personnes morales ou physiques sous une même structure juridique, de préserver le patrimoine et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment lors d’une succession.
Toute forme d’entreprise (SAS, SARL, SASU, EURL) est en mesure d’acquérir ses propres murs, pour y installer son activité, et d’en déduire les charges de sa comptabilité. Le professionnel peut choisir d’acheter son local en nom propre et établir un bail commercial entre lui-même comme bailleur et son entreprise comme locataire. Toutefois, le patrimoine est saisissable. L’achat au nom de l’entreprise est pour sa part peu recommandé, afin de protéger l’activité et l’immobilier en les distinguant.
Financement : que savoir sur le taux de crédit pour l’achat de murs commerciaux ?
Dans le cadre d’une acquisition de murs commerciaux, les établissements bancaires exigent souvent un apport de 20 à 30 %. Le taux de crédit varie selon le projet, la bonne santé de l’entreprise, les garanties apportées, le prévisionnel établi, la surface achetée ou encore le montant du prêt sollicité.
Durée de détention, frais de notaire et fiscalité : les paramètres à anticiper
Après 15 ans de détention, la vente de murs commerciaux est exonérée de plus-value. Ils entrent en pleine propriété dans votre patrimoine. Il est donc judicieux de réfléchir à votre projet d’investissement en prenant cet aspect en considération. Un autre point à anticiper concerne l’estimation des frais de notaire (honoraires, droits de mutation, d’enregistrement…), pouvant atteindre 8 % du prix de vente du local commercial.
Accompagnement professionnel : pourquoi se faire conseiller ?
Passer par une plateforme spécialisée comme Geolocaux ou s’adresser à un expert en immobilier commercial permet de cibler les opportunités les plus intéressantes et d’évaluer précisément la rentabilité du projet d’investissement. Pour la cession de murs commerciaux à Lyon, dans un arrondissement spécifique par exemple, un accompagnement par un conseiller spécialisé en immobilier d’entreprise sur son secteur est recommandé, afin de déterminer l’emplacement idéal, d’examiner la valeur du bail commercial ou encore l’attractivité du local.
Murs commerciaux et Geolocaux : comment tirer parti de notre plateforme ?
Geolocaux est le spécialiste de l’immobilier d’entreprise. Notre plateforme propose une large sélection de murs commerciaux à la vente et à la location. Que vous visiez un local commercial à Paris, une boutique à Lyon ou dans le centre-ville de Marseille, notre outil de recherche géolocalisée vous permet de cibler l’emplacement idéal et de définir vos critères de surface, de loyer, de budget, ainsi que de paramétrer plusieurs filtres. La programmation d’alertes est un outil à exploiter, pour ne manquer aucune nouvelle annonce publiée par les agences professionnelles partenaires. Vous serez ainsi informé en temps réel de la publication de biens correspondant à vos besoins.
Questions fréquentes sur les murs commerciaux
Qui est le propriétaire des murs commerciaux ?
Il peut s’agir d’une personne physique (investisseur particulier) ou morale (SCI, foncière, société commerciale). Le propriétaire des murs (bailleur) est lié à l’exploitant (locataire) par un bail commercial et perçoit un loyer.
Que sont les locaux commerciaux ?
Les locaux commerciaux sont des biens immobiliers destinés à héberger une activité commerciale, artisanale ou de restauration. Le plus souvent, ils sont situés dans les secteurs très dynamiques et sur des emplacements attractifs : en centre-ville, dans une galerie marchande ou une zone commerçante, au rez-de-chaussée, avec vitrine sur rue…
Quel est le prix moyen des murs commerciaux à Paris ?
Comme en immobilier résidentiel, le prix vente des murs commerciaux à Paris dépend de nombreux facteurs. Les locaux s’évaluent selon leur surface commerciale, leur emplacement, le type d’activité qu’ils hébergent, l’état du lieu…. En 2025, le tarif des murs dans la capitale oscille entre 5 000 et 15 000 €/m² selon les arrondissements.
