Certaines circonstances professionnelles peuvent nécessiter une solution plus souple que le bail commercial ou dérogatoire, pour répondre à des besoins ponctuels inhabituels. La convention d’occupation précaire est une alternative locative souvent méconnue, permettant d’investir des locaux commerciaux, dans un cadre réglementaire spécifique et justifié par une situation exceptionnelle. Découvrons-en plus sur cet accord entre bailleur et occupant temporaire.
Qu’est-ce qu’une convention d’occupation précaire dans le secteur immobilier ?
Définition et cadre juridique
La convention d’occupation précaire est un accord écrit, par lequel un propriétaire octroie un droit d’occupation de ses locaux à un preneur, jusqu’à ce que des circonstances particulières et indépendantes de leur volonté se résolvent (Code de commerce Article L145-5-1). Elle impose le versement d’une compensation financière modique par le locataire.
Convention précaire vs bail commercial : quelles différences ?
Il est important de bien distinguer la convention d’occupation précaire d’un bail commercial ou dérogatoire.
| Convention d’occupation temporaire | Bail commercial | Bail dérogatoire | |
| Occupation | Transitoire (liée à une circonstance extérieure) | Pérenne | Courte durée (volontairement) |
| Durée | Liée à la résolution de l’évènement | 9 ans | 3 ans au maximum |
| Financement | Redevance modique | Loyer | Loyer |
| Droit au renouvellement | Aucun | Oui | Aucun |
Situation juridique de l’occupant et du propriétaire
La convention d’occupation précaire est un engagement limitant considérablement les droits de l’occupant. Ce dernier est autorisé de manière temporaire à utiliser les locaux, mais n’acquiert en aucun cas de propriété commerciale sur le bien. De même, il ne jouit pas des avantages inscrits au statut des baux commerciaux. Le propriétaire, pour sa part, conserve la pleine maîtrise de son bien immobilier et peut le récupérer à tout moment, selon les modalités de la convention.
Dans quels cas recourir à une convention d’occupation précaire ?
Ce type d’accord est envisageable dans des circonstances bien spécifiques, subies par les parties malgré leur volonté et entravant la conclusion d’un bail commercial temporairement. L’existence d’une situation de précarité doit être clairement identifiée. Voici quelques exemples de motifs légitimes à la signature d’une convention d’occupation précaire.
Réhabilitation ou renouvellement d’un site immobilier
Dans le cas d’un bâtiment en attente de travaux de réhabilitation ou de renouvellement, une occupation peut être autorisée et se limiter à la période précédant le démarrage des travaux. La précarité de l’occupation est alors justifiée par la nature temporaire du projet.
Mise en location en attente de la vente d’un bien
Un propriétaire envisageant la vente de son local commercial peut conclure une convention d’occupation précaire, afin de rentabiliser son bien jusqu’à la date effective de son projet.
Convention d’occupation avant démolition
Une convention précaire peut être conclue pour l’occupation d’un local commercial installé dans un immeuble voué à destruction. Dans ce cas de figure, le caractère exceptionnel de la situation de précarité est évident.
Quels sont les avantages et les risques d’une convention d’occupation précaire ?
Avantages pour le propriétaire
Pour le détenteur du bien, la convention précaire offre une grande souplesse contractuelle et une maîtrise totale du bien. Il s’assure également une situation plus confortable qu’une vacance, avec un revenu régulier, bien que modique) et un entretien du local par l’occupant.
Avantages pour l’occupant
Pour le preneur, la convention d’occupation précaire offre une solution rapide pour louer un local commercial et une redevance plus faible qu’un véritable loyer. La flexibilité du contrat est aussi à son avantage, s’il cherche une solution temporaire, sans engagement de longue durée.
Conditions de validité de la convention d’occupation précaire
Pour être conforme, la convention nécessite de remplir deux conditions cumulatives. Premièrement, l’identification claire du motif de précarité est requise. Et deuxièmement, la contrepartie financière demande également à être précisée. On parle ici de redevance et non pas de loyer. Son montant est qualifié de modique, car il doit être significativement inférieur aux prix du marché locatif.
Risques juridiques en cas de requalification
Si la convention d’occupation précaire d’un commerce ne repose pas sur un motif réel de précarité, elle risque d’être requalifiée en bail commercial. Elle entraîne alors l’application du statut des baux commerciaux, offrant à l’occupant un droit au renouvellement, une indemnité d’éviction…
Comment rédiger une convention d’occupation précaire conforme ?
Mentions obligatoires
Comme nous l’avons vu, il est impératif que la convention précise le motif de précarité et le montant de la redevance modique à verser en compensation de la mise à disposition des locaux. De la même manière que sur un contrat classique, doivent également figurer les identités du propriétaire et de l’occupant, la description du bien, la durée prévue de la convention et les modalités de résiliation.
Délimitation précise de la durée
S’il n’existe pas de durée légale clairement définie pour la convention d’occupation précaire, elle doit se montrer cohérente avec les circonstances exceptionnelles qualifiées. Une durée trop longue expose à un risque de requalification en bail commercial ou en bail dérogatoire.
Justification du caractère précaire
Il est indispensable de justifier le caractère précaire de la situation, imposant aux parties de convenir d’un accord temporaire, à défaut d’un véritable bail locatif. Les éléments fournis se doivent d’être précis et d’identifier les causes exceptionnelles (démolition programmée du bâtiment, vente planifiée des locaux…).
Modalités de mise à disposition et de résiliation
Il convient de spécifier les conditions d’entrée et de sortie des lieux dans la convention, ainsi que les modalités de résiliation anticipée et les obligations de chaque partie.
Bon à savoir : Le contrat doit être signé avant l’entrée dans les lieux pour éviter toute requalification par les tribunaux.
Questions fréquentes : convention d’occupation précaire
Quelle est la durée maximale d’une convention d’occupation précaire ?
Il n’existe pas de durée maximale légale, mais la convention d’occupation doit rester courte et proportionnée au motif de précarité.
Que risque-t-on en cas de requalification en bail commercial ?
La requalification entraîne l’application du régime des baux commerciaux. La protection du locataire est alors augmentée, lui fournissant un droit au renouvellement automatique et à une indemnité d’éviction en cas de départ forcé. Le propriétaire perd donc en flexibilité.
Peut-on rompre une convention d’occupation précaire à tout moment ?
Oui, à condition de respecter les modalités de résiliation fixées dans le contrat signé. Par exemple, la disparition du motif de précarité met automatiquement fin à la convention.
Quels types de locaux peuvent faire l’objet d’une convention précaire ?
Tout local commercial (local d’activité, commerce, atelier, entrepôt…) peut être concerné, dès lors que l’occupation est réellement temporaire et justifiée par des circonstances exceptionnelles, indépendantes de la volonté des parties engagées.
Comment justifier légalement le caractère précaire de l’occupation ?
Le motif de précarité se démontre par différents écrits, devant être précisés dans le contrat et appuyés par des documents concrets. Une procédure de vente en cours, une déclaration de démolition programmée ou de projet de rénovation immobilière sont des éléments attestant de circonstances précaires.
Sources officielles :
Code commerce Article L145-5 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161263/#LEGISCTA000006161263
Code commerce Article L145-5-1 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103454/2025-09-22
