Encadrée par le Code du commerce, c’est une étape pouvant s’avérer complexe, dans la vie d’une entreprise. Elle consiste en un transfert de droit au bail par un locataire cédant, à un autre professionnel repreneur, mais implique de multiples formalités légales. Guide pratique de la cession de bail commercial, étapes clés à suivre, droits et obligations, découvrez tout ce que vous devez savoir pour réussir votre opération.
Cession de bail commercial : guide pratique pour les professionnels
Définition de la cession de bail commercial
La cession de bail commercial (ou cession de droit au bail) est une solution offerte au locataire souhaitant quitter son local commercial, avant l’arrivée à terme du bail (ou période triennale permettant la résiliation du bail commercial par le locataire). Il s’agit d’une opération juridique, par laquelle le cédant transfère l’intégralité de ses droits et obligations découlant d’un bail commercial, à un cessionnaire repreneur. Ainsi, le bail initial subsiste, mais avec un changement de locataire. Les clauses régissant son application sont inscrites au contrat de bail, lors de la signature d’un local commercial à louer.
Différences entre cession de bail et cession de fonds de commerce
La cession de bail commercial et la cession de fonds de commerce représentent deux opérations juridiques distinctes. En pratique, le contrat de bail commercial prévoit souvent une clause d’accord du propriétaire pour la cession du seul droit au bail. Dans le cadre d’une vente de fonds de commerce, le droit au bail est obligatoirement inclus.
Enjeux juridiques et stratégiques pour les professionnels
Pour le locataire cédant, la cession du bail commercial 3 6 9 permet de récupérer une part de son investissement, tout en se libérant des obligations du contrat. La valeur du droit au bail peut être significative dans des zones stratégiques. C’est le cas par exemple pour un local commercial à louer à Paris ou dans des secteurs à forte attractivité commerciale.
Pour le cessionnaire, l’acquisition d’un droit au bail commercial existant facilite une installation rapide, garantit un niveau d’activité et permet de profiter de conditions locatives, sans nécessiter la négociation d’un nouveau bail commercial.
Pour le bailleur, c’est une opération lui assurant la continuité d’exploitation de son local et la poursuite du versement des loyers sans vacance.
Bon à savoir : La cession de bail permet de transférer un bail à un repreneur sans vendre le fonds de commerce. Ce mécanisme reste encadré par le Code de commerce.
Quelles sont les règles à respecter pour céder un bail commercial ?
Le cadre légal applicable
La cession de bail commercial s’inscrit dans un cadre juridique principalement défini par le Code de commerce (articles L145-1 et suivants). Cette réglementation établit les fondamentaux, régissant les relations entre bailleur, locataire et cessionnaire. Il ne s’agit pas d’une résiliation de bail commercial entre le locataire et le bailleur, mais d’un transfert de contrat avec un repreneur.
Les clauses spécifiques du bail à analyser
Le principe de libre cessibilité constitue la règle générale, néanmoins, le contrat de bail commercial peut prévoir des clauses restrictives, encadrant les conditions de cession. Une clause d’agrément vient obliger l’obtention de l’accord du bailleur. Une clause de garantie solidaire engage le cédant à demeurer garant du paiement des loyers du cessionnaire. Une clause de destination peut imposer des activités autorisées dans le local. Enfin, une clause peut aussi prévoir une augmentation de loyer d’un bail commercial au moment de la cession.
Le rôle du bailleur dans l’opération
Le propriétaire est au centre de l’opération de cession du bail commercial. Si son accord écrit n’est pas toujours requis, il doit en revanche être informé du projet. Les conditions du contrat doivent lui être exposées, de même que l’identité du repreneur et le prix de vente convenu. De plus, le bailleur dispose d’un droit de préemption sur le droit au bail.
L’obligation d’information du cédant
Le locataire cédant doit informer l’ensemble des parties concernées par la cession de bail commercial, afin de garantir la transparence de l’opération et de protéger les intérêts légitimes du bailleur, du cessionnaire et des éventuels créanciers. Tout manquement peut entraîner la nullité de la cession du droit au bail.
Étapes clés pour réussir sa cession de bail commercial
Examiner les conditions contractuelles
La réussite de l’opération dépend de l’application scrupuleuse des conditions de cession inscrites au bail commercial. Il convient également de permettre au bailleur, ainsi qu’à la commune le cas échant, d’exercer leur droit de préemption pour se porter acquéreurs du droit au bail.
Un contrat de cession du bail commercial doit être rédigé, afin de formaliser la transaction (prix de vente, conditions de paiement, garanties accordées, validité du bail commercial, montant du loyer…).
Procéder à l’état des lieux
L’état des lieux sécurise le cédant, désignant la condition exacte du bien lors de la remise des clés, évitant ainsi d’être tenu responsable de dégradations ultérieures. Il doit être tenu entre le bailleur et le locataire sortant.
Informer le bailleur et les créanciers par acte juridique
L’information du bailleur et des créanciers constitue une obligation légale, conditionnant la validité de la cession de bail commercial. Elle doit être notifiée par acte de commissaire de justice. Ce dernier doit notamment mentionner l’identité et les coordonnées du repreneur, ainsi que la date de cession, son prix et la nature de l’activité visant à être exercée.
Formaliser la cession par son enregistrement
L’acte de cession du droit au bail doit être répertorié auprès du service fiscal de l’enregistrement du lieu de situation du local et être inscrit au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales dans les délais impartis.
Quels sont les droits et obligations des parties pendant une cession ?
Obligations du cédant
Avant la cession, le cédant doit notifier le bailleur de son intention et informer ses créanciers (dans le cadre d’une cession de fonds de commerce simultanée). Il doit aussi transmettre l’intégralité des documents relatifs au bail commercial au cessionnaire et garantir sa validité. Le locataire sortant est également responsable du paiement des loyers et charges, jusqu’à la date de cession. Si une clause de garantie solidaire est spécifiée au contrat, il sera également responsable du bon règlement des loyers par le cessionnaire.
Obligations du cessionnaire
Le repreneur du bail commercial assume le paiement du prix de vente défini et l’intégralité des obligations et conditions locatives fixées par le contrat. Lui incombent le paiement des charges et du loyer dès la prise d’effet de la cession, ainsi que le respect de la destination du bail, de l’entretien des locaux et du maintien de l’activité.
Droits et prérogatives du bailleur
Le bailleur détient des droits tout au long du processus de cession de bail commercial, visant à protéger ses intérêts légitimes. Le contrat peut prévoir son agrément. Quel que soit le cadre de la transaction, il bénéficie d’un droit de contrôle et d’un droit de préemption. Il est, pour sa part, dans l’obligation de fournir une réponse dans des délais raisonnables.
Bon à savoir : Le bailleur peut parfois opposer un droit de préemption, en fonction des clauses du bail initial.
Quelles sont les conséquences fiscales et comptables d’une cession ?
Impacts potentiels pour le cédant
La cession de bail commercial génère des conséquences fiscales distinctes, selon que le droit au bail est cédé seul ou communément au fonds de commerce. Dans le premier cas, le produit de la cession constitue une plus-value professionnelle imposable. Le régime fiscal applicable dépend alors du statut juridique du cédant. Au-delà de l’imposition de la plus-value, le cédant peut également avoir à s’acquitter des droits d’enregistrement sur la cession de droit au bail, bien que leur charge soit généralement assumée par le cessionnaire.
Lorsque la cession de droit au bail s’inscrit dans celle d’un fonds de commerce, le régime fiscal applicable est celui de la cession de fonds, avec des spécificités selon que le cédant relève du régime des micro-entreprises, du régime réel simplifié ou du régime réel normal d’imposition.
Impacts pour la société repreneuse
Le cessionnaire qui acquiert un droit au bail l’inscrit à l’actif immobilisé de son bilan, comme immobilisation incorporelle. Sa valeur correspond au prix de vente payé, augmenté des frais accessoires liés à l’acquisition (honoraires de notaire, droits d’enregistrement…).
Le droit au bail commercial n’est généralement pas amortissable.
TVA, droits d’enregistrement et amortissements
Les droits d’enregistrement sont calculés selon un barème progressif : 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 € et 5 % au-delà de 200 000 €. Leur paiement s’effectue au moment de l’enregistrement de l’acte de cession. Concernant la TVA, en principe, la cession de droit au bail est considérée comme une opération située hors du champ d’application de la TVA. Cependant, cette règle connaît des exceptions, liées à la vente du fonds du commerce dans son entièreté ou à la qualité de l’immeuble (neuf ou ancien). Enfin, l’amortissement n’est pas applicable au droit au bail commercial, considéré comme un actif à durée d’utilité indéterminée.
FAQ : cession de bail commercial
Quelle est la différence entre cession de bail commercial et sous-location ?
La cession de bail commercial est un transfert intégral et définitif du contrat au repreneur. La sous-location permet simplement à un tiers d’occuper le local sans transférer le bail. Ce dernier demeure la propriété du locataire principal.
Le bailleur peut-il s’opposer à une cession de bail commercial ?
Cela dépend des clauses inscrites au contrat de bail commercial liant le cédant et le bailleur. La clause d’agrément donne le droit au propriétaire de refuser l’opération. Par ailleurs, la résiliation du bail commercial par le bailleur peut être exigée en cas d’irrégularité.
Comment déterminer le prix d’une cession de bail commercial ?
La détermination du prix de vente d’une cession de bail commercial implique plusieurs facteurs, tels que la durée restante du bail, le montant du loyer et sa cohérence, la situation du local commercial et son état, son attractivité, la valeur du marché et les clauses inscrites au bail.
Quelle fiscalité s’applique en cas de cession de bail commercial ?
La cession d’un bail commercial est soumise à un droit d’enregistrement. Parallèlement, le cédant peut être imposé sur la plus-value réalisée lors de la transaction, selon le régime auquel la société est soumise. La TVA ne s’applique généralement pas, mais des exceptions existent.
Sources officielles :
Service public : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32781
Code de commerce :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108741
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103499
