Tout propriétaire de bien immobilier, qu’il soit résidentiel ou professionnel, est redevable de la taxe foncière. Toutefois, dans le cadre d’un bail commercial, les règles divergent un peu et le preneur peut se voir imputer tout ou partie de son paiement. Alors, que dit la loi exactement de cette répartition et quels sont les impacts à prendre en compte, lorsque l’on se lance dans un projet de recherche de local commercial à louer ?
Bail commercial et taxe foncière : ce que doivent savoir les locataires
Qui est légalement redevable de la taxe foncière ?
Légalement et communément, le redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties est toujours le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire du bien immobilier (art. 1400 du Code général des impôts). Elle lui est donc directement adressée par l’administration fiscale. Cependant, sous certaines conditions, le propriétaire d’un local commercial peut répercuter une partie ou l’intégralité de son montant à son locataire.
Ce que dit la loi sur la répartition de la taxe entre bailleur et preneur
Les baux commerciaux sont régis par le Code du commerce, laissant une grande liberté contractuelle aux parties. La répartition des taxes et redevances est soumise à cette même flexibilité.
La loi Pinel est venue réformer les statuts du bail commercial en 2014, instaurant un encadrement plus strict de la répartition des taxes, charges et redevances. Si elle permet l’interdiction de la mise à charge du locataire lors de dépenses considérées comme de gros travaux, elle confirme en revanche que les taxes liées à l’usage des locaux (enlèvement des ordures ménagère, taxe foncière, taxe de balayage) puissent effectivement être imputables au preneur, dès lors qu’elles sont spécifiées dans le contrat de bail. Il est donc essentiel de l’étudier avec attention lors d’un achat de fonds de commerce.
Pourquoi la taxe foncière peut être refacturée au locataire ?
La loi Pinel laisse la possibilité au bailleur de refacturer la taxe foncière à son locataire, en l’inscrivant au bail commercial. C’est donc une pratique courante, qui n’est toutefois envisageable que si une clause explicite du contrat le prévoit.
Bon à savoir : D’après l’article 606 du Code civil, la taxe foncière incombe par défaut au propriétaire, sauf clause contraire dans le bail.
Les impacts de la taxe foncière sur les charges d’un local commercial
Taxe foncière et régime des charges locatives : comment ça fonctionne ?
Lorsque le bail commercial stipule la refacturation de la taxe foncière au preneur, cette dernière est intégrée aux charges locatives. Le bailleur doit fournir chaque année un justificatif de son montant. Dans le cadre d’une cession de bail commercial, les clauses définies au contrat s’appliquent au nouveau locataire.
TVA, impôts locaux, travaux : que peut contenir le package de charges ?
La signature d’un bail commercial engage le locataire à payer un loyer mensuel, mais également des charges. Les impôts locaux en font partie, avec la taxe foncière, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elles intègrent aussi les éventuelles redevances, les frais de gestion locative, la part de charges de copropriété attribuées au locataire et la TVA, lorsque le bailleur a choisi l’assujettissement.
Peut-on négocier la répartition des charges dans le bail ?
La liberté contractuelle est l’un des piliers du bail commercial. La répartition des charges est donc ouverte à négociation entre le preneur et le bailleur. Lors de la signature du contrat ou du renouvellement d’un bail commercial, il est ainsi possible de trouver un accord concernant la refacturation de la taxe foncière. Il est aussi envisageable d’apporter une modification aux termes du contrat en rédigeant un avenant au bail commercial.
Bail commercial et fiscalité : comment sécuriser vos engagements ?
L’intérêt d’une rédaction précise des clauses fiscales
Tout comme il est important de bien définir le cadre du dépôt de garantie d’un bail commercial, il est indispensable de veiller à celui des clauses fiscales. Afin d’éviter tout litige, la clause relative à la refacturation de la taxe foncière (et à la TEOM) doit être détaillée et mentionner très clairement la quote-part attribuée, ainsi que les modalités de paiement (provisions sur charges, paiement annuel…).
L’accompagnement d’un avocat ou d’un conseil immobilier
Lors d’une signature de bail commercial, il est vivement recommandé de s’appuyer sur l’expertise d’un conseiller compétent en immobilier, capable de s’assurer de la conformité légale des clauses fiscales.
Les risques en cas de litige ou de clause jugée abusive
En cas de litige, la Cour de Cassation peut juger de l’ambiguïté d’une clause fiscale et de son caractère abusif. Si tel est le cas et que la clause est annulée, elle est en mesure de contraindre le bailleur à assumer le paiement de la taxe foncière.
Taxe foncière, destination des locaux et évolution du montant
Transformation des locaux : quelles conséquences fiscales ?
Des travaux entrepris, modifiant la nature ou le volume du local commercial, peuvent avoir une incidence sur la valeur locative cadastrale, servant de référence de calcul à la taxe foncière. La construction d’une extension ou un changement de destination, par exemple,
peuvent ainsi entraîner une réévaluation du montant.
Indexation annuelle de la taxe foncière : comment l’anticiper ?
Le montant de la taxe foncière est soumis chaque année à l’actualisation des valeurs locatives cadastrales (révisées sur la base d’un indicateur national) et l’évolution des taux d’imposition décidés par les collectivités territoriales. Ces ajustements sont presque toujours synonymes d’une hausse de l’impôt.
Travaux liés au local : incidences sur la taxe foncière
Au même titre qu’une transformation de nature ou de volume des locaux commerciaux, des travaux de rénovation peuvent aussi avoir une incidence sur la valeur de la taxe foncière.
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FAQ : bail commercial taxe foncière
Qui paie la taxe foncière dans un bail commercial ?
Le bailleur est le redevable légal de la taxe foncière auprès des services fiscaux. C’est lui qui reçoit l’appel d’imposition, en tant que propriétaire du local commercial. Néanmoins, le bail commercial stipule le plus souvent la refacturation de cette taxe au locataire, dans une clause du contrat.
Peut-on refuser de payer la taxe foncière en tant que locataire ?
C’est possible uniquement si le bail commercial ne comporte pas de clause explicite de refacturation de la taxe foncière (absence de clause, clause abusive ou clause non précise). En revanche, si le contrat est clair, le locataire est contraint de s’acquitter de la somme.
Que doit contenir une clause de refacturation de la taxe foncière ?
Pour être valable, la clause de refacturation de la taxe foncière doit être explicite et mentionner clairement les termes appropriés (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Elle doit aussi indiquer précisément le montant de la quote-part réclamée et les modalités de son paiement.
Comment la taxe foncière est-elle calculée sur un local commercial ?
Son calcul se base sur la valeur locative cadastrale du bien, diminuée d’un abattement de 50 % et multipliée par le coefficient d’imposition voté par les collectivités territoriales annuellement.
Sources officielles :
Service public : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32336
Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034110958/
Loi Pinel : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000029101502
