La mise en location d’un local commercial impose à son propriétaire de procéder à différents diagnostics techniques. Ces documents obligatoires doivent être annexés au contrat de bail, afin de démontrer les performances énergétiques du bâtiment et ses risques. Protégeant le locataire comme le bailleur, il est indispensable de les réaliser. Alors, quel est le cadre de cette procédure, sur quels points apporte-t-elle une transparence et quelles sont les sanctions en cas de manquement ?
Bail commercial et diagnostics obligatoires : que dit la législation actuelle ?
Le cadre légal prévu par le Code de la construction et de l’habitation
Le cadre juridique régissant les diagnostics immobiliers obligatoires d’un bail commercial trouve principalement sa source dans le Code de la construction et de l’habitation. La loi impose au propriétaire de fournir un dossier de diagnostic technique, lors de la signature du contrat locatif.
Quels diagnostics sont obligatoires pour le bailleur ?
Le propriétaire d’un local commercial doit obligatoirement annexer au contrat de bail trois diagnostics techniques. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation du bien immobilier. Le diagnostic amiante (DTA) identifie la présence de matériaux amiantés potentiellement dangereux pour la santé. L’état des risques et pollutions (ERP) informe le preneur sur les risques naturels, miniers et technologiques auxquels le local commercial pourrait être exposé. Selon la configuration du bien, un diagnostic électricité et un diagnostic gaz peuvent également être requis.
Quelles obligations pour le locataire professionnel ou commerçant ?
Le preneur a l’obligation de prendre connaissance des diagnostics fournis. En signant le bail commercial, il reconnaît ainsi avoir été informé de l’état du bien. Pendant la période de location, il lui appartient de signaler tout problème affectant les locaux commerciaux.
Bon à savoir : Depuis le 1er juillet 2021, certains diagnostics doivent obligatoirement être annexés à tout bail commercial.
Le détail des diagnostics techniques obligatoires en bail commercial
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE évalue la consommation d’énergie du local commercial et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il attribue au bien une notation de classe énergétique allant de A (très performant) à G (très énergivore). Pour établir le score, il examine la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, les émissions de gaz à effet de serre générées et les conditions d’aération et de ventilation. Le DPE doit avoir moins de dix ans au moment de la signature du bail.
Le diagnostic technique amiante (DTA)
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997. Il vise à repérer la présence de matériaux contenant de l’amiante, substance cancérigène interdite, et doit être réalisé par un expert certifié. Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers, le DTA n’a pas de durée de validité limitée. Si des matériaux amiantés sont identifiés, leur état de conservation doit être régulièrement contrôlé. Des mesures correctives peuvent être imposées au propriétaire, afin de protéger la santé des occupants du commerce.
L’état des risques et pollutions (ERP)
Le diagnostic de l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ou diagnostic de l’état des risques et pollutions (ERP) concerne uniquement les biens implantés dans des zones spécifiques (zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles, zone de sismicité, zone à potentiel radon significatif, zone exposée au recul du trait de côte, zone concernée par les obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé). Il doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature du bail.
Le diagnostic électricité et gaz
Dans le cadre de baux mixtes, c’est-à-dire incluant des espaces affectés à l’habitation et d’autres dédiés aux activités commerciales, deux autres études sont obligatoires. Le diagnostic électrique examine l’installation électrique dans son ensemble : présence d’un disjoncteur général, dispositifs de protection, mise à la terre, identification des circuits. Le diagnostic gaz contrôle la tuyauterie fixe, la ventilation des locaux, les systèmes de combustion et de production d’eau chaude.
Les autres diagnostics à envisager selon le type de local et sa date de construction
Au-delà des diagnostics obligatoires du bail commercial, certains locaux peuvent nécessiter des expertises complémentaires. Le diagnostic termites s’impose dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral. Il vise à protéger le preneur contre les dégâts que ces insectes pourraient causer aux structures en bois. Le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) peut s’appliquer aux immeubles anciens abritant des locaux commerciaux. Enfin, l’annexe environnementale s’applique aux biens à usage de bureaux ou de commerce de plus de 2 000 m².
Quand et comment fournir les diagnostics au locataire ?
À quel moment les annexer ?
Le bailleur doit impérativement annexer ces documents au bail commercial au moment de sa signature. Cette obligation précontractuelle assure au preneur la possibilité de les consulter avant de s’engager. En pratique, les diagnostics techniques sont souvent fournis dès les premières visites du bien. Pour un local commercial à vendre, comme pour un local commercial à louer, ils ont vocation à éviter les mauvaises surprises. Lors du renouvellement d’un bail commercial 3 6 9, le propriétaire doit également actualiser les diagnostics arrivés à expiration.
Quelle forme doit avoir le dossier de diagnostic technique ?
Le dossier de diagnostic technique (DDT) peut être transmis en format papier ou numérique avec accusé de réception. Chaque document doit comporter des informations précises d’identification du bien, une date de réalisation, ainsi qu’une description détaillée des constats, des recommandations éventuelles et un classement ou une évaluation selon les grilles réglementaires.
Qui doit réaliser les diagnostics obligatoires ?
Chaque expertise doit être réalisée par un professionnel certifié, mentionnant sa raison sociale et sa couverture d’assurance responsabilité civile professionnelle. Seuls les diagnostiqueurs immobiliers titulaires d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité français d’accréditation) sont habilités à établir ces documents. Cette attestation garantit leur compétence technique et leur indépendance vis-à-vis du propriétaire comme du locataire.
Quels documents doivent rester à jour pendant la durée du bail ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) reste valable 10 ans, sauf en cas de travaux modificatifs, ayant une incidence sur la consommation du local commercial. Le diagnostic amiante (DTA) n’a pas de date d’expiration lorsqu’il est négatif, mais doit être renouvelé en cas de travaux affectant les matériaux. L’état des risques et pollutions (ERP) nécessite une actualisation en cas de modification de la réglementation. Les diagnostics électricité et gaz conservent leur validité pendant 6 ans. Tout nouveau diagnostic réalisé pendant la période de location doit être communiqué au locataire.
Que risquez-vous en cas de diagnostics incomplets ou non remis ?
Sanctions civiles et contentieux avec le locataire
La non-délivrance ou l’incomplétude des diagnostics obligatoires expose le bailleur à des sanctions. Le preneur peut exiger la communication immédiate des documents manquants sous astreinte judiciaire et, en cas de préjudice avéré, se voir verser des dommages et intérêts. Le tribunal peut également ordonner une diminution du loyer, proportionnelle au préjudice subi ou aux charges énergétiques découlant d’une mauvaise performance énergétique non révélée.
Conséquences sur la validité du bail
L’absence de diagnostics techniques obligatoires n’entraîne généralement pas la nullité du bail commercial. Néanmoins, dans certains cas graves exposant le locataire à des risques sanitaires majeurs, la résiliation judiciaire aux torts du bailleur peut être obtenue, avec droit à indemnisation.
Incidence sur la valeur locative du bien
Des diagnostics obsolètes peuvent impacter la valeur locative du local commercial et limiter sa rentabilité, justifiant ainsi une renégociation des conditions financières du bail.
Responsabilité en cas d’accident ou de litige environnemental
La responsabilité du bailleur peut être lourdement engagée en cas d’accident lié à un défaut d’information. Si un sinistre survient en raison d’une installation électrique défectueuse, qui aurait dû être signalée par un diagnostic, ou d’une exposition à de l’amiante par exemple, le propriétaire peut être tenu pour responsable des dommages causés au locataire, à ses employés ou à des tiers. Sa responsabilité civile voire pénale peut être engagée. De même, en cas de catastrophe naturelle ou de pollution avérée, le locataire pourrait se retourner contre le propriétaire pour manquement à son obligation d’information.
Questions fréquentes : bail commercial diagnostics obligatoires
Quels diagnostics obligatoires joindre à un bail commercial en 2024 ?
Les diagnostics obligatoires du bail commercial à annexer sont le DPE, le DTA et l’ERP. S’y ajoutent le diagnostic électricité/gaz en cas de baux mixtes, et les diagnostics termites ou plomb, selon les arrêtés préfectoraux ou l’ancienneté des bâtiments.
Un DPE est-il obligatoire pour tous les locaux professionnels ?
Oui, le DPE est obligatoire pour la quasi-totalité des locaux professionnels et doit être fourni lors d’un achat de bureau ou de commerce, comme dans le cadre d’une location de bureau ou d’un local. Certaines surfaces bien spécifiques en sont toutefois exemptées.
Qui paie les diagnostics dans le cadre d’un bail commercial ?
Dans le cadre d’un bail commercial, c’est au bailleur, en tant que propriétaire, d’assumer les frais des diagnostics immobiliers obligatoires.
Un bail commercial est-il valide sans les diagnostics techniques ?
Un bail commercial signé sans les diagnostics techniques obligatoires reste juridiquement valide dans son principe, mais expose le bailleur à de multiples risques et sanctions.
Sources officielles :
Service Public : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F23927
Service Public DPE : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16096
Service Public Diagnostic Amiante : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F742
Code de l’environnement : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043978268
Code de la construction et de l’habitation : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006176358/
