La signature d’un bail commercial intègre bien souvent le règlement d’un dépôt de garantie au bailleur. Cette somme payée par le preneur constitue une sécurité financière pour le propriétaire. Alors, quel est son montant et que couvre-t-il ? Comment s’opèrent son versement et sa restitution en cas de non-renouvellement du contrat ? Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous proposons d’explorer tous ses aspects réglementaires et quelques bonnes pratiques.
Le bail commercial et le dépôt de garantie : définition et cadre légal
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location destiné à une exploitation commerciale, artisanale ou industrielle. Il est signé entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur), dans le cadre d’un local commercial à louer. Il est soumis au statut des baux commerciaux, inscrit dans le Code de commerce, et adopte le plus souvent une durée minimale de 9 ans, avec possibilité de sortie triennale.
Quelle est la fonction du dépôt de garantie dans un bail commercial ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail et conservée jusqu’à son terme, pour assurer au propriétaire une sécurité contre d’éventuels manquements (impayés, dégradation du local commercial…).
Quelle réglementation encadre le dépôt de garantie en bail commercial ?
Contrairement aux baux d’habitation, les baux commerciaux ne sont pas encadrés par le Code civil. Aucun texte légal ne vient imposer le versement d’un dépôt de garantie. Il est abordé par le Code du commerce (article L145-40), mais les deux parties sont libres de fixer les modalités le concernant.
Bon à savoir : Un bail commercial est un contrat de location spécifique aux locaux utilisés pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. (Source : Service Public)
Quelles sont les conditions de versement du dépôt de garantie ?
Dépôt obligatoire ou facultatif ?
Si le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, dans la pratique, il est quasiment systématique, car sans lui, le bailleur prend un risque financier important. Lorsqu’il est prévu, il doit impérativement être inscrit dans le bail commercial, ainsi que son montant, ses modalités et les conditions de restitution prévues.
Quelle somme peut être demandée par le bailleur ?
N’étant pas soumis à un plafond légal, le montant du dépôt de garantie fait l’objet d’une négociation libre entre bailleur et preneur. Les pratiques varient et se basent sur divers aspects, telles que l’activité exercée ou l’état du local. Il est fréquent que 3 ou 6 mois de loyers (hors TVA, hors charges) soient demandés, mais la somme peut librement être évaluée à 1 ou 2 mois de loyers seulement.
Modalités de paiement : espèces, virement, caution bancaire ?
Le dépôt de garantie est couramment versé par virement bancaire ou par chèque de banque, offrant une traçabilité complète de la transaction. Le paiement en espèces s’avère peu adapté, car limité par la réglementation (maximum 1 000 € pour un professionnel français). Une alternative intéressante est la caution bancaire, permettant de remplacer le versement effectif d’une somme par l’engagement d’un établissement financier.
Chiffres-clés : Le montant du dépôt de garantie demandé au locataire représente en général 3 à 6 mois de loyer hors taxes. (Source : Service Public)
Restitution du dépôt de garantie : quand et comment ça se passe ?
Quelles conditions doivent être remplies pour le récupérer ?
La restitution du dépôt de garantie intervient au terme du bail commercial et de la remise des clés au propriétaire, sous réserve du respect de certaines conditions par le locataire. Celles-ci concernent le paiement de l’intégralité des loyers et charges, ainsi que la restitution des locaux en bon état (hors usure normale). C’est au cours de l’état des lieux de sortie que sont constatées les éventuelles dégradations.
Quels sont les délais légaux pour la restitution ?
Contrairement au bail locatif résidentiel, le bail commercial n’impose aucun délai de restitution du dépôt de garantie. Néanmoins, il est fréquent d’en inscrire un au contrat. Une durée raisonnable de 2 à 3 mois est ainsi habituellement fixée entre le preneur et le bailleur.
Peut-on faire retenir des sommes sur le dépôt ?
Le bail peut intégrer des modalités d’imputation sur les sommes garanties. Ces déductions de tout ou partie du montant du dépôt sont souvent précisées dans le contrat locatif et concernent la compensation de loyers ou de charges impayés, ainsi que les frais de réparation liés à des dégradations du local. La retenue doit évidemment être cohérente avec le préjudice subi par le bailleur.
Cas particuliers : dépôt de garantie et bail commercial dérogatoire, renouvellement ou résiliation
Quelles spécificités pour le bail dérogatoire ?
Le bail commercial dérogatoire, d’une durée inférieure à 9 ans, n’est pas lié au statut protecteur des baux commerciaux. Il est donc très fréquent que le bailleur impose le versement d’un dépôt de garantie, pour compenser l’absence d’autres aspects sécurisants du contrat traditionnel en 3 6 9.
Que se passe-t-il en cas de renouvellement du bail ?
Lors d’un renouvellement de bail commercial, le traitement du dépôt est soumis aux conditions définies par le contrat. Trois situations sont possibles : la conservation du dépôt de garantie initialement versé, la restitution du dépôt et le versement d’un nouveau montant réévalué, ou enfin, l’ajustement du montant par un versement complémentaire. Cette dernière option est souvent retenue dans le cadre d’une révision du loyer du bail commercial impliquant une augmentation significative.
En cas de fin anticipée ou de résiliation du bail, quelles conséquences ?
La résiliation d’un bail commercial peut intervenir à l’issue d’une interruption amiable, d’un congé délivré par le preneur, d’une faute judiciaire… Dans un contexte de résiliation amiable, les parties peuvent convenir des modalités de restitution du dépôt. Lorsque la résiliation résulte d’une faute du preneur (impayés, violation des obligations contractuelles…), le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt pour compenser les préjudices subis. En cas de résiliation anticipée, le dépôt est restitué, déduction faite des éventuelles sommes dues.
Une cession du fonds de commerce donne lieu à un transfert entre le cédant et le cessionnaire, le bailleur conserve alors le dépôt de garantie. Une cession de droit au bail donne droit au locataire cédant de demander la restitution de son dépôt. Le cessionnaire devra alors verser un nouveau montant au propriétaire.
Bail commercial, dépôt de garantie et relation locataire-bailleur
Comment éviter les litiges autour du dépôt de garantie ?
La prévention des litiges passe par une rédaction précise du bail commercial et des clauses relatives au dépôt de garantie. Montant exact, modalités de versement, conditions de restitution, délais applicables…, toutes les caractéristiques doivent être détaillées. Doivent également être mentionnées les créances garanties par le dépôt : loyers et charges impayés, réparations, indemnités d’occupation… En second lieu, une présence aux états des lieux d’entrée et de sortie est impérative, ainsi que la rédaction d’un document dûment établi. Enfin, une bonne communication entre bailleur et preneur est aussi essentielle, pour limiter le risque de confrontations.
Bonnes pratiques pour encadrer le dépôt dans le contrat
Pour éviter tout désaccord, il convient de rédiger avec précision les termes du dépôt de garantie dans le contrat de location. Le montant doit être exprimé clairement, mentionnant son caractère hors taxes et hors charges, et les modalités de versement (virement, chèque, caution bancaire) doivent être spécifiées. De même, les conditions de restitution méritent une attention particulière pour limiter les contestations. La clause du bail doit lister les obligations du preneur, pour récupérer l’intégralité de son dépôt : état de restitution des locaux, travaux à réaliser, délais de préavis, loyers ou charges impayés… Il est vivement conseillé d’énumérer les divers cas de retenue.
Qui contacter en cas de désaccord ?
En cas de contestation, plusieurs recours s’offrent au preneur. Une négociation amiable avec le bailleur est la première démarche à envisager. Si elle échoue, une médiation peut être intéressante à tenter, avant d’engager une procédure judiciaire. En dernier recours, le locataire peut saisir le tribunal compétent.
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FAQ : bail commercial et dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est-il obligatoire pour un bail commercial ?
Non, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans le cadre d’un bail commercial, mais il est presque toujours inscrit au contrat, pour sécuriser la location.
Quelle est la différence entre dépôt de garantie et caution dans un bail commercial ?
Le dépôt de garantie est à distinguer de la caution, car il correspond à une somme d’argent versée par le preneur au bailleur et conservée pendant toute la durée du bail. La caution, quant à elle, qu’elle soit personnelle ou bancaire, constitue un engagement de paiement pris par une tierce personne (particulier, entreprise, banque) au profit du bailleur.
Le bailleur peut-il conserver le dépôt de garantie à la fin du bail ?
Si le locataire a commis des manquements à ses obligations contractuelles (dégradation des locaux, impayés…), le bailleur est en droit d’imputer le montant du préjudice au dépôt de garantie. Toute retenue doit néanmoins être justifiée par des éléments probants : factures, devis, relevés de charges. En l’absence de créances justifiées par le propriétaire, le dépôt de garantie doit être intégralement restitué. Le preneur peut contester devant les tribunaux les retenues qu’il estime injustifiées.
Comment contester une retenue injustifiée sur un dépôt de garantie de bail commercial ?
En cas de contestation, le preneur tentera une résolution amiable avec le bailleur, en initiant l’envoi d’une lettre recommandée, réclamant la justification des retenues et la restitution du solde du dépôt. Une médiation commerciale est ensuite envisageable, si aucune solution n’est trouvée. En dernier recours, le preneur peut saisir le tribunal compétent.
Sources officielles :
Service Public : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F36538
Code du commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/
