En immobilier d’entreprise, certaines circonstances nécessitent une communication sécurisée, dans les relations contractuelles liant bailleur et preneur. Souvent préféré à la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte extrajudiciaire offre une valeur juridique renforcée. C’est un instrument garantissant aux parties une protection légitime, dans le cadre de notification ou de formalisation d’informations. Étudions plus en détail son cadre et son fonctionnement.
Définition de l’acte extrajudiciaire dans un contexte professionnel
Quelle est la nature juridique d’un acte extrajudiciaire ?
Un acte extrajudiciaire est un acte juridique établi et signifié par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), en dehors du cadre d’une procédure judiciaire et donc d’une instance. Il constitue un mode officiel de notification des actes, reconnu par les juridictions et bénéficiant de la qualité de signification, empêchant toute forme de contestation.
Que contient un acte extrajudiciaire ?
Un acte extrajudiciaire est effectué et rédigé par un officier public. Il présente les identités des parties concernées, l’objet précis de la signification, sa date et les mentions obligatoires prévues par le code de procédure.
Les différents types d’actes extrajudiciaires utilisés en entreprise
En immobilier d’entreprise, les actes extrajudiciaires sont souvent utilisés en remplacement d’un courrier recommandé AR, pour donner congé dans le cadre du contrat de bail, pour établir une mise en demeure, signifier une décision ou encore remettre un commandement de payer. L’acte peut également concerner la réalisation d’un état des lieux par un commissaire de justice.
Dans quels cas recourir à un acte extrajudiciaire ?
Notification officielle à un tiers
L’acte extrajudiciaire est un outil juridique, permettant de transmettre une information à un tiers de manière officielle et incontestable. Il a valeur de signification et offre donc un niveau de sécurisation de la démarche bien plus élevé qu’une lettre recommandée AR.
Constats d’usage ou de situation
Dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel, l’acte extrajudiciaire peut être employé pour établir un constat officiel. C’est par exemple le cas lors de la restitution d’un bien, pour attester l’occupation des lieux ou encore pour constater la réalisation de travaux.
Mise en demeure préalable à un contentieux
Avant d’entreprendre une action judiciaire, la mise en demeure par acte extrajudiciaire permet d’encadrer de manière officielle la signification et de respecter les exigences procédurales.
Recouvrement amiable ou judiciaire
L’acte extrajudiciaire peut aussi intervenir en cas d’impayés. Le bailleur emploie souvent cette méthode en premier lieu, pour initier la demande de recouvrement, avant saisine du tribunal compétent.
Acte extrajudiciaire et immobilier d’entreprise : ce qu’il faut savoir
Pour le congé d’un bail commercial en bonne et due forme
Qu’il émane du bailleur ou du preneur, un congé délivré dans le cadre d’un bail commercial a tout intérêt à être signifié par acte extrajudiciaire, afin de sécuriser la procédure. Cette démarche est d’autant plus essentielle pour limiter les risques et assurer le bon déroulement chronologique d’un déménagement d’entreprise, impliquant par exemple de louer un bureau à Paris ou de louer un bureau dans une ville au marché en tension.
Rédiger et signifier un commandement de payer
Dans le cadre d’un bail, le commandement de payer doit impérativement être rédigé et délivré par un commissaire de justice. Il est le seul à faire de la procédure une démarche valide. À défaut, elle serait qualifiée d’irrégulière.
Constater l’état des lieux de sortie avec force probante
En immobilier d’entreprise, il est important de procéder à un constat d’état des lieux par acte extrajudiciaire, afin de protéger bailleurs et locataires. Il permet d’éviter les litiges sur des dégradations ou lors de la restitution des locaux.
Sécuriser une procédure d’expulsion commerciale
Ici encore, la signification par acte extrajudiciaire garantit les droits des parties lors d’une procédure d’expulsion et assure la validité de la procédure.
Quels avantages présente l’acte extrajudiciaire pour votre entreprise ?
Valeur probatoire et authentification du contenu
Lorsqu’une entreprise doit notifier officiellement une décision ou une obligation, l’acte extrajudiciaire, réalisé par un commissaire de justice, assure une remise incontestable, là où une lettre recommandée peut être contestée. Il notifie ou constate des faits de manière officielle.
Garantie de remise à un destinataire par voie officielle
La signification d’acte extrajudiciaire certifie qu’il a bien été réceptionné par le destinataire, avec mention des modalités de remise.
Gain de temps dans les procédures judiciaires
En limitant les risques de contestations procédurales et en évitant de passer par un tribunal, l’acte extrajudiciaire accélère les démarches.
Sécurisation de la communication juridique avec les prestataires, bailleurs ou locataires
Dans les relations contractuelles liées à l’immobilier d’entreprise, l’acte extrajudiciaire vient sécuriser les échanges entre les parties. Il officialise les communications et limite les risques de contentieux.
Questions fréquentes sur l’acte extrajudiciaire
Quelle différence entre un acte extrajudiciaire et un acte sous seing privé ?
L’acte extrajudiciaire est établi et signifié par un commissaire de justice, contrairement à l’acte sous seing privé, signé uniquement par les parties devant un notaire.
Combien coûte un acte extrajudiciaire pour un bail commercial ?
Selon la nature de l’acte (congé, constat, commandement…), le montant peut varier de quelques dizaines d’euros à plusieurs centaines.
Qui peut établir un acte extrajudiciaire pour une mise en demeure ?
Seul un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) est habilité à établir et signifier un acte extrajudiciaire.
Peut-on contester un acte extrajudiciaire devant le juge ?
C’est seulement possible sur la base de motifs spécifiques (irrégularité, vice de procédure…), qui seront appréciés par le juge.
Sources officielles :
Notaires.fr : https://www.notaires.fr/fr/lexique/acte-extrajudiciaire
Code de commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/2022-06-09/
