Encadrée par la législation, la résiliation de bail commercial par le bailleur est un sujet sensible. Des conditions doivent être remplies et des formalités respectées, pour qu’un propriétaire puisse mettre fin au contrat. Comprendre ces mécanismes est essentiel pour anticiper les risques et sécuriser ses investissements immobiliers. Étudions de plus près cette procédure.
Résiliation de bail commercial par le bailleur : démarches et délais
Peut-on mettre fin à un bail commercial avant la date de renouvellement ?
Par principe, le bailleur n’est pas supposé résilier le bail commercial avant son terme. Néanmoins, il a la possibilité de le faire à chaque période triennale dans des conditions particulières, inscrites au Code de commerce.
En dehors d’un congé triennal, le propriétaire peut demander la résiliation du bail de manière anticipée auprès du tribunal judiciaire, en cas de manquement du locataire ou, si le bail l’autorise, via une clause résolutoire.
Bailleur et locataire peuvent enfin décider, d’un commun accord, de mettre un terme au contrat par résiliation amiable.
Résiliation à l’échéance triennale : que dit la loi ?
Selon le Code de commerce, le bailleur peut donner congé à l’échéance d’une période triennale (3, 6, 9 ans) pour récupérer le local commercial, dans des circonstances bien précises :
- Pour construire ou reconstruire après démolition l’immeuble où se trouve le local loué.
- Pour effectuer des travaux de restauration, dans le cas de sites patrimoniaux remarquables.
- Pour convertir l’immeuble du local commercial en immeuble d’habitation à usage principal (par reconstruction, rénovation ou réhabilitation).
- Pour récupérer un local d’habitation conjoint au local commercial loué, étant divisible de ce dernier et non occupé.
Étapes obligatoires pour résilier un bail commercial en tant que bailleur
Pour mettre terme à un bail commercial, le bailleur doit s’assurer de respecter les conditions de résiliation. Pour donner congé, il doit ensuite notifier le refus de renouvellement ou la résiliation anticipée au locataire. Un préavis de 6 mois, avant la résiliation du bail, est à appliquer.
Comment notifier la résiliation au locataire ?
La notification du congé, ainsi que son motif doivent être formalisés par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, selon les clauses du bail, comme pour la résiliation d’un bail professionnel. Ce document doit également informer le locataire de la possibilité de contester la résiliation ou de demander une indemnité d’éviction, sous peine de nullité.
Bon à savoir : La résiliation doit être notifiée par acte extrajudiciaire (huissier de justice), sauf clause expresse du contrat.
Résiliation de bail commercial par le bailleur : les droits et limites
Dans quels cas le bailleur a-t-il le droit de résilier un bail commercial ?
Sous des conditions légales strictes, le bailleur peut reprendre ses locaux en fin de période triennale, en appliquant la clause résolutoire en cas de faute du locataire ou par le biais d’une résiliation amiable. La résiliation du bail commercial par le locataire est un autre cas de figure, soumis également à des règles.
Peut-on résilier un bail pour motif légitime et sérieux ?
En cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles, le bailleur peut demander au tribunal de résilier le bail par anticipation. Ces fautes concernent l’absence d’assurance, le non-versement des loyers, l’absence d’exploitation manifeste du commerce loué et la sous-location du local, sans accord du propriétaire.
Refus de renouvellement avec indemnité d’éviction : comment cela fonctionne-t-il ?
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement de bail commercial, il est tenu de verser une indemnité d’éviction à son locataire. Celle-ci correspond à une compensation du préjudice subi : valeur du fonds de commerce, frais de déménagement et de réinstallation, droits de mutation… Après paiement de la somme, le locataire dispose de 3 mois pour libérer les lieux.
Refus de renouvellement sans indemnité : dans quelles situations ?
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d’indemnité d’éviction, s’il est en mesure de justifier des motifs graves et légitimes, cités précédemment. C’est aussi le cas lorsque le locataire n’est pas enregistré au RCS ou que le refus de renouvellement est accompagné d’une offre de relogement dans un local équivalent.
Quels sont les risques de contentieux en cas de résiliation anticipée ?
Le locataire bénéficie d’un délai légal pour rejeter le congé formulé par le bailleur, le montant de l’indemnité d’éviction ou contester le motif de résiliation évoqué par le propriétaire. Le litige peut mener au tribunal judiciaire, pour trouver un terrain d’entente.
Enjeux fiscaux et impacts pour le bailleur
Peut-on déduire fiscalement les indemnités d’éviction ?
Oui, les indemnités d’éviction versées par le bailleur peuvent être comptabilisées comme une charge déductible, selon le régime auquel il est soumis.
Quelles conséquences sur la valorisation du bien commercial ?
Tout dépend des circonstances justifiant la résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur. Le départ d’un locataire mauvais payeur ou nuisant à la bonne exploitation du local est très bénéfique à la valorisation du bien.
Comment optimiser la fiscalité en cas de départ du locataire ?
Le bailleur peut évidemment négocier l’indemnité d’éviction auprès de son locataire. Une fois les locaux libérés, il est en mesure de reproposer son local commercial à louer, avec un loyer réévalué à un nouveau preneur, pour augmenter sa rentabilité.
Que dit la jurisprudence sur les résiliations de bail commercial ?
Résiliation anticipée : exemple concret
Les tribunaux examinent les failles du locataire (non-paiement, non-conformité), pour valider une résiliation anticipée via la clause résolutoire. Une décision de la Cour de cassation, le 7 juin 2023, a reconnu le droit du bailleur à résilier, si le preneur n’exploite plus le local.
Refus de renouvellement : comment les tribunaux évaluent-ils les motifs ?
Dans le cas d’un refus de renouvellement, les juges étudient la justification du bailleur : motif grave et légitime, danger de l’immeuble, requalification du contrat…
Préavis non respecté : quelles sont les conséquences judiciaires ?
Un congé notifié sans respecter le préavis légal de 6 mois peut être déclaré invalide. Sa nullité entraîne le report de la résiliation.
Comment un juge peut-il requalifier le motif de résiliation ?
Le juge peut estimer que le motif invoqué par le bailleur n’est pas légitime. Il est alors en mesure de requalifier la résiliation en refus de renouvellement et d’imposer le versement d’une indemnité d’éviction.
Questions fréquentes : résiliation bail commercial par le bailleur
Le bailleur peut-il mettre fin au bail commercial à tout moment ?
Non, le bailleur doit respecter les périodes triennales ou disposer d’une clause résolutoire prévue dans le contrat de bail commercial.
Quels motifs permettent une résiliation du bail par le bailleur sans indemnité ?
Des motifs graves et légitimes, tels que des impayés, une sous-location non autorisée, une non-exploitation du commerce, une absence d’assurance ou d’inscription au RCS peuvent justifier un refus de renouvellement sans indemnité.
Quelle est la durée du préavis pour la résiliation d’un bail commercial ?
Le bailleur doit notifier le congé au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours, par acte d’huissier ou LRAR.
Que faire si le locataire refuse la résiliation du bail commercial ?
Le locataire peut contester le congé ou l’indemnité d’éviction devant le tribunal judiciaire. C’est alors ce dernier qui tranchera la décision.
Sources officielles :
Service Public : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F31707
Code de commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/#LEGISCTA000006146040
