L’évolution des loyers commerciaux joue un rôle important, tant pour les propriétaires que pour les locataires de locaux professionnels. L’indice du coût de la construction est l’un des outils utilisés pour la révision des loyers, mais comment savoir s’il prévaut sur les autres, tels que l’ILAT et l’ILC ? L’indice ICC a-t-il encore un rôle à jouer dans le calcul des loyers commerciaux ? Découvrons en plus sur cette valeur.
Qu’est-ce que l’indice ICC et son rôle dans le calcul les loyers commerciaux ?
Définition et rôle de l’indice ICC
L’indice ICC, ou indice du coût de la construction, est un indicateur économique créé en 1953, utilisé pour le calcul de la révision des loyers. Son objectif est de mesurer l’évolution des prix de la construction des bâtiments neufs, afin de maintenir un équilibre en adéquation avec le marché actuel, pour le bailleur et le locataire. Depuis l’adoption de la loi Pinel en 2014, son usage s’est vu restreint, deux indices ayant été présentés comme nouvelles références : l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires)).
L’ICC n’est depuis plus applicable aux nouveaux baux commerciaux, mais demeure néanmoins valide pour ceux signés avant cette date et mentionnant son usage comme valeur de calcul. Il continue également d’être employé dans certains cadres spécifiques du bail professionnel par exemple.
Comment est calculé l’indice ICC et à quelle fréquence ?
Il base son calcul sur l’évolution du prix de plusieurs éléments, impactant les coûts de construction des bâtiments. Matériaux, main-d’œuvre et équipements sont intégrés à l’évaluation de l’indice. L’ICC est publié chaque trimestre par l’INSEE, garantissant ainsi une actualisation régulière et fiable aux professionnels de l’immobilier commercial.
Où consulter les dernières valeurs officielles de l’ICC ?
Les valeurs officielles de l’indice ICC sont disponibles sur le site de l’INSEE. Ces données sont également publiées au Journal Officiel.
Quels sont les usages de l’indice ICC en immobilier professionnel ?
Révision des loyers dans les baux commerciaux
Depuis 2014, l’indice des coûts de la construction ne peut plus être utilisé pour la révision triennale des loyers des nouveaux baux commerciaux et pour le renouvellement des anciens. C’est désormais l’ILC qui s’applique. Il peut toutefois être employé dans le cadre des baux professionnels, laissant le choix entre l’ILAT et l’ICC.
Clauses d’indexation à l’ICC : exemples concrets
Dans le cadre des baux pouvant encore appliquer l’ICC, les clauses de révision des loyers et de renouvellement doivent clairement indiquer son usage comme référence de calcul. La formule pour obtenir le nouveau loyer est alors : loyer actuel hors charges x nouvel ICC du trimestre en cours/ICC de référence (du même trimestre N-1).
Par exemple, pour la révision d’un bail professionnel signé en mai 2024 avec un loyer de 1 000 €, le calcul est le suivant : 1 000 x (2 086/2 205) = 946,03 €.
Obligations du bailleur et du preneur liées à l’ICC
Le bailleur et le preneur doivent suivre les modalités de révision prévues au contrat. Concernant l’application de l’indice ICC, cela inclut la notification des nouvelles valeurs par le propriétaire à son locataire et le respect des délais légaux.
Indice ICC, ILC et ILAT : quelles différences ?
À chaque type d’activité son indice de référence
Comme nous l’avons vu, l’ICC s’adresse, depuis 2014, aux baux des activités tertiaires le préférant à l’ILAT et aux activités commerciales ayant signé un bail avant cette date. L’indice des loyers des activités tertiaires est devenu la référence pour les activités non commerciales, se basant sur l’évolution du PIB, de la consommation des ménages et de l’inflation. L’indice des loyers commerciaux est celui appliqué aux activités commerciales, prenant en compte les prix à la consommation, le chiffre d’affaires du secteur…
L’impact sur la négociation des baux commerciaux
Le choix de l’indice a un impact important sur la révision des loyers des baux commerciaux et professionnels. Il est donc préférable d’en retenir un offrant une certaine stabilité, pour garantir une meilleure vision de leur évolution, pour le bailleur comme pour le preneur.
Comment bien choisir l’indice à appliquer ?
Dans une logique de recherche de stabilité, l’ICC s’est vu progressivement écarté des calculs ces dernières années, en raison de l’inflation des matériaux. L’ILAT et l’ILC sont devenus les références, appliquées aux baux professionnels et commerciaux, selon les activités exercées (tertiaires ou commerciales). Ainsi, pour louer un bureau, on aura le choix entre ILAT et ICC, avec une préférence pour le premier, et pour louer un local commercial à Paris par exemple, on emploiera par défaut l’ILC.
Anticiper les variations de l’indice ICC : quelles stratégies ?
Suivre les tendances trimestrielles sur le long terme
Analyser l’évolution trimestrielle de l’indice ICC permet d’anticiper les hausses ou baisses potentielles des loyers et d’ajuster sa stratégie immobilière en conséquence. C’est donc une valeur clé pour les investisseurs du secteur de l’immobilier de bureaux par exemple, pouvant mieux définir leurs prévisions de ROI.
Intégrer des plafonds/mécanismes de limitation dans le bail
Pour réduire les risques liés à une forte hausse de l’indice, quel qu’il soit, il est possible d’intégrer aux clauses du bail des plafonds ou des procédés de limitation d’augmentation du loyer.
Accompagnement par un expert lors de la rédaction du bail
Faire appel à un expert en immobilier commercial et professionnel demeure la meilleure solution pour sécuriser la rédaction d’un bail et de ses clauses d’indexation.
Questions fréquentes sur l’indice ICC
Comment évolue l’indice ICC ?
L’indice ICC évolue en fonction des coûts de construction et peut varier à la hausse, comme à la baisse, selon la conjoncture économique.
L’indice ICC peut-il baisser ?
Oui, l’ICC peut chuter. C’est d’ailleurs le cas depuis le dernier trimestre 2024.
Quelle est la différence entre indice ICC et ILC ?
L’ILC est, depuis 2014, le nouvel indice de référence de révision des loyers des baux commerciaux (hors baux signés avant cette date). Il remplace l’ICC, qui demeure applicable aux baux professionnels.
Quel indice utiliser pour la révision d’un bail commercial ?
Si le bail du loyer révisé a été signé avant l’adoption de la loi Pinel de 2014, c’est l’ICC qui est appliqué. Dans tout autre cas, c’est l’ILC qui prévaut pour les baux commerciaux.
Sources officielles :
INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/8642062
INSEE : https://www.bnsp.insee.fr/ark:/12148/bc6p06xt2c8/f1.pdf
ANIL : https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/indice-insee-du-cout-de-la-construction/
Service Public : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F20564
Service Public : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F24299
