Analyser le marché immobilier est indispensable pour concrétiser un projet d’entreprise viable. Pour y procéder, plusieurs outils sont accessibles et proposent une vision précise de l’état de l’offre et de la demande, de la conjoncture et de son évolution probable ou encore des tendances qui se dessinent. La demande placée est l’un de ces indicateurs, incontournable pour évaluer le potentiel d’une stratégie d’investissement professionnel. Étudions cette notion de plus près.
Qu’est-ce que la demande placée en immobilier d’entreprise ?
Définition de la demande placée
En immobilier d’entreprise, la demande placée est un outil de mesure statistique, correspondant à l’ensemble des locations et des ventes à l’occupant, ayant abouti à la signature d’un contrat sur une période donnée. Elle analyse le marché par type de bien, distinguant les bureaux, des locaux d’activités et des entrepôts.
Comment est-elle calculée ?
La valeur de mesure utilisée pour calculer la demande placée est le mètre carré de surface utile. L’indicateur représente la somme des surfaces utiles des locaux analysés (bureaux, locaux d’activités ou entrepôts), vendus sur la période définie ou loués pour 6 à 12 mois minimum selon les typologies. Les baux reconduits ne sont donc pas pris en compte. Attention à ne pas confondre surface utile et surface pondérée.
Différence entre demande placée et demande exprimée
La demande placée reflète le volume de mètres carrés réellement occupés ou vendus, matérialisés par un bail locatif ou un acte de vente. Cette notion est à distinguer de celle de demande exprimée, comptabilisant pour sa part les intentions d’achat ou de location, non concrétisées.
Pourquoi suivre la demande placée ?
Mesurer l’attractivité d’un territoire ou d’une zone géographique
La demande placée est un outil de mesure pertinent pour évaluer la vitalité d’un marché immobilier et son dynamisme en matière de vente et de location. Elle permet de jauger l’attractivité économique d’une ville ou d’une région et de confirmer le potentiel d’une location de bureau à Paris ou d’évaluer s’il est pertinent d’acheter un bureau à Paris par exemple.
Identifier les grandes tendances du marché locatif
Cette analyse de la demande placée décrypte certaines tendances du marché immobilier d’entreprise. Elle peut ainsi être révélatrice d’un déplacement de la recherche locative vers des zones spécifiques ou encore d’une dissonance entre l’offre et la demande de certains territoires.
Anticiper les besoins des entreprises et investisseurs
Ces statistiques sont essentielles pour adapter l’offre aux réels besoins des entreprises. Aussi, pour connaître avec précisions les attentes en matière de location de bureau ou d’achat de bureau sur le marché actuel, il est important de ventiler également la demande placée selon la qualité des locaux, neufs ou anciens.
Quels sont les principaux utilisateurs de la demande placée ?
Promoteurs, investisseurs et développeurs immobiliers
Pour les promoteurs et les développeurs de programmes neufs, la demande placée est un outil décisionnel essentiel pour concevoir de nouveaux projets. Pour les investisseurs, c’est un indicateur clé, pour évaluer le potentiel de rendement de leurs desseins d’acquisition.
Collectivités et opérateurs publics
Les collectivités locales et institutions utilisent la demande placée pour mesurer l’attractivité économique de leur territoire et ajuster leurs politiques d’aménagement urbain.
Un volume de demande élevé peut ainsi justifier la création de nouvelles zones d’activités ou parcs logistiques.
Entreprises en recherche de bureaux ou entrepôts
Les entreprises peuvent aussi s’appuyer sur la demande placée pour identifier les marchés en tension et anticiper les évolutions de l’offre de bureaux, de locaux d’activités et d’entrepôts, sur des secteurs spécifiques.
Quelles différences selon les types d’actifs immobiliers ?
La demande placée de bureaux comptabilise uniquement les surfaces utiles des ventes à l’occupant et des nouveaux baux signés pour un minimum de 12 mois. Celles des locaux d’activité et des entrepôts intègrent pour leur part les nouveaux baux signés pour un minimum de 6 mois. Notez que les biens appartenant à la catégorie des entrepôts sont ceux affichant des superficies supérieures à 5000 m², de classe A et B, ainsi que les entrepôts frigorifiques.
Comment la demande placée évolue-t-elle ?
Évolution des implantations
Si d’un point de vue logistique les locaux d’activités et entrepôts sont toujours bien plus attractifs sur des zones périphériques, l’implantation des bureaux est, pour sa part, un peu plus sujette aux changements. Néanmoins, la demande demeure très spécifique au territoire et à ses infrastructures.
Émergence de nouveaux critères
Un constat est en revanche plus marqué : celui d’une demande accrue en locaux professionnels répondant aux derniers critères environnementaux. L’offre de bureaux neufs séduit donc plus massivement que le marché de l’ancien à ce titre.
Questions fréquentes : demande placée
À quoi sert la demande placée en immobilier d’entreprise ?
La demande placée donne un aperçu sur le volume de locaux qui ont trouvé preneurs (locations et ventes confondues). C’est un outil d’analyse très intéressant pour évaluer la dynamique réelle d’un marché immobilier et identifier les secteurs les plus attractifs. Elle constitue un indicateur clé pour mieux piloter les projets en immobilier d’entreprise.
Comment est calculée la demande placée ?
Elle est évaluée à partir du volume total de surfaces utiles vendues ou louées sur une période donnée. Exprimée en mètres carrés, elle est ensuite comparée à la période précédente (trimestre ou année).
Quelle est la différence entre demande placée et stock disponible ?
Le stock disponible correspond à l’offre de biens immobiliers immédiatement commercialisables et donc vacants. À contrario, la demande placée reflète les transactions et locations concrétisées par un acte de vente ou un contrat de bail.
Où consulter la demande placée par région ou par ville ?
Les données de demande placée sont publiées par les observatoires de l’immobilier d’entreprise.
Sources officielles :
ImmoStat : https://www.immostat.com/infos-marches/
CIE : https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/cie/publications/documents/autres/CIE-SGCIE%20-%20Site%20internet%20-%20Aper%C3%A7u%20du%20march%C3%A9%20tertiaire%20de%20bureaux%20-%20bilan%202024.pdf
