L’appréciation de la valeur d’un bureau est une étape clé lors de la recherche de locaux professionnels à louer et à acheter, ou de leur vente. C’est une démarche importante, permettant d’évaluer avec objectivité le tarif d’un bien, selon différents critères spécifiques à l’immobilier d’entreprise. Explorons les aspects à ne pas négliger et les méthodes à employer pour effectuer une estimation de bureaux fiable.
Estimation bureaux : pourquoi est-ce si important pour votre entreprise ?
Anticiper une mise en location ou une vente
Connaître la valeur de ses actifs est décisif pour réussir un projet de mise en vente ou en location de bureaux. L’estimation immobilière aide à positionner correctement le bien sur le marché. En effet, une sous-évaluation est synonyme de perte financière et une surévaluation, à l’inverse, a pour conséquence de retarder la transaction ou la location, par manque d’intérêt des professionnels.
Justifier une opération comptable ou fiscale
Les actifs de l’entreprise doivent aussi faire l’objet d’une estimation immobilière dans le cadre de différentes opérations comptables et financières. Leur valorisation nécessite à minima une pré estimation fiable.
Négocier un bail ou une cession de droit au bail
Lors d’une révision de triennale, d’un renouvellement ou d’une cession de bail, l’estimation des bureaux ou des locaux constitue un argument solide de négociation entre le propriétaire et le locataire, permettant d’aboutir à un accord cohérent avec la réalité du marché.
Bon à savoir : Depuis la réforme de la fiscalité des biens professionnels (Loi de finances 2023), l’évaluation d’un bien immobilier inscrit à l’actif devient une étape stratégique. [Source : economie.gouv.fr]
Quelles méthodes pour évaluer la valeur de ses bureaux professionnels ?
L’analyse comparative du marché (ACM)
Méthode la plus couramment employée, l’analyse comparative du marché consiste tout simplement en une confrontation de biens similaires, proposés à la location ou à la vente. Par exemple pour louer un bureau à Paris, les annonces à comparer devront être équivalentes en termes de superficie, de localisation et de standing, pour délivrer une analyse objective des offres actuelles sur le marché.
Chiffres-clés : Le prix moyen au m² des bureaux en Île-de-France était de 7 720 €/m² en 2024. [Source : BNP Paribas Real Estate]
La méthode par capitalisation du revenu
Cette solution convient particulièrement aux biens mis en location. Ici, la valeur des bureaux ou des locaux commerciaux est calculée selon le loyer fixé et le rendement escompté. La méthode de calcul consiste à diviser le montant annuel des rentes par un taux de capitalisation indexé à la qualité du bien, à son emplacement…
Le coût de remplacement net comptable
Cette troisième approche propose d’estimer les bureaux en chiffrant ce que leur construction à l’identique coûterait. C’est une méthode parfaitement adaptée aux biens atypiques, difficiles à comparer à d’autres locaux existants.
Quels critères influencent une estimation de bureaux ?
L’emplacement et l’accessibilité des bureaux
L’emplacement demeure le critère prépondérant en immobilier d’entreprise et par conséquent dans l’estimation de locaux professionnels. L’accessibilité, la visibilité et le dynamisme économique du secteur influencent directement la valorisation d’un bien. Acheter des bureaux à Paris, dans un arrondissement réputé et bien desservi sera donc plus coûteux que dans une banlieue peu fréquentée par exemple.
Les caractéristiques et l’état des locaux
Certains critères participent pleinement à l’estimation de bureaux et de locaux professionnels d’une manière générale. Un label immobilier (HQE, BREEAM…), des aménagements intérieurs (salle de réunion, climatisation…) ou encore des facilités (parking, ascenseur…) influencent la valorisation d’un bien, au même titre que le calcul de sa surface pondérée ou le montant moyen de ses charges d’exploitation. Par ailleurs, un bureau neuf offre une valeur supérieure à un bureau à rénover.
L’état locatif et les conditions du bail
La vacance locative peut dissuader les investisseurs. Des bureaux loués de longue date sont plus faciles à vendre et leur estimation est donc plus élevée que celle de locaux vides depuis un certain temps. Les conditions de bail commercial ou de bail professionnel (loyer, durée, charges…) influencent également l’évaluation du bien.
Bon à savoir : Le taux de vacance des bureaux varie fortement entre Paris intra-muros (4,7 %) et les 2e couronnes (>10 %), impactant directement la valeur de marché. [Source : Immostat, Q1 2024]
La conjoncture économique locale
Le dynamisme économique du territoire visé a lui aussi un impact sur l’estimation des bureaux. Au sein d’une zone en pleine expansion ou d’un secteur en déclin, les locaux seront plus ou moins bien évalués. La tension entre offre et demande sur le marché est aussi un levier puissant dans la valorisation d’un bien immobilier d’entreprise.
Estimation bureaux : certains signaux doivent vous alerter
Une durée d’inoccupation inhabituelle
Si vous envisagez d’acheter des locaux, des bureaux restants vacants longtemps doivent vous alerter. Ils peuvent en effet révéler une surévaluation du bien, des défauts majeurs ou encore un manque de potentiel.
Des pratiques de loyer dissonantes avec le marché
Le constat d’écarts importants entre les loyers pratiqués et la réalité du marché sont également annonciateurs d’une probable sur ou sous-évaluation des bureaux.
Des demandes répétées d’ajustement du bail
Lorsqu’un locataire formule régulièrement des demandes de réajustement du loyer ou des conditions du bail, cela peut mettre en exergue une inadéquation entre la valeur estimée du local et le montant du loyer établi.
« Faire appel à un professionnel pour valoriser ses surfaces permet de prendre des décisions d’arbitrage éclairées. » – Antoine Fruchard, consultant en immobilier tertiaire
Estimer ses bureaux avec Geolocaux : la solution en ligne connectée au marché
Un outil facilitant l’estimation des bureaux
Geolocaux est une plateforme gratuite de recherche de locaux professionnels sur toute la France. Grâce à ses outils de tri, la sélection d’annonces de bureaux aux prestations équivalentes sur un même secteur simplifie la comparaison des biens et l’évaluation la plus juste des prix du marché en temps réel.
L’expertise de conseillers locaux spécialisés par secteur géographique
Chaque annonce de bureaux référencée sur Geolocaux est liée à un professionnel de l’immobilier d’entreprise, en charge de la commercialisation du bien ou de sa gestion locative. Les agences partenaires sont implantées localement et expertes sur leur territoire.
Questions fréquentes
Comment est calculée une estimation de bureaux professionnels ?
L’estimation de bureaux se base sur une étude comparative du marché et intègre de nombreux critères qualitatifs, tels que l’emplacement, l’accessibilité, l’état du bâtiment, la flexibilité des espaces, mais également la conjoncture économique locale ou encore le rendement locatif potentiel.
Quelle est la différence entre valeur locative et valeur vénale pour des bureaux ?
La valeur locative de bureaux concerne le montant des loyers pouvant être générés dans le cadre d’un bail. La valeur vénale est le prix de vente estimé du bien immobilier.
Est-il obligatoire de faire estimer ses bureaux avant une vente ?
Aucune obligation légale n’impose l’estimation de bureaux ou de locaux commerciaux. Néanmoins, elle est vivement recommandée pour éviter de surévaluer ou de sous-évaluer le bien.
Quels documents préparer pour une estimation de bureaux ?
L’estimation immobilière professionnelle nécessite de présenter le titre de propriété du local, les plans, le diagnostic technique du bâtiment, les derniers baux, les factures de travaux et les justificatifs des charges courantes.
Peut-on estimer soi-même des bureaux avec un simulateur en ligne ?
Des simulateurs gratuits en ligne sont disponibles. Toutefois, ils ne sauraient remplacer l’expertise d’un agent immobilier local, spécialisé dans la commercialisation et dans la location de bureaux et de commerces.
Sources officielles :
Economie.gouv : https://www.economie.gouv.fr/cedef/fiches-pratiques/prix-bien-immobilier
ImmoStat : https://www.immostat.com/infos-marches/
