Un investissement en immobilier d’entreprise via une Société Civile Immobilière soulève la question de la fiscalité en SCI et du régime de TVA applicable. Entre exonération et assujettissement volontaire, les cas sont multiples et impactent la rentabilité des locaux professionnels. Faisons le point sur les différentes options existantes, leurs avantages, leurs inconvénients et leur mise en œuvre.
TVA et SCI : quelles règles s’appliquent aux sociétés civiles immobilières ?
La nature juridique et fiscale d’une SCI
La SCI ou société civile immobilière est une structure juridique principalement adoptée pour faciliter la gestion de biens immobiliers, hors activités commerciales de type achat-revente. Son imposition peut s’appliquer à l’impôt sur le revenu, selon les quotes-parts déclarées des associés, ou à l’impôt sur les sociétés, si l’on souhaite que l’entité soit distincte fiscalement.
La société peut être une SCI familiale (les associés ont un lien de parenté), une SCI de location-gestion (pour la gestion d’un parc immobilier) ou une SCI professionnelle (lorsqu’une entreprise achète les locaux dans lesquels elle exerce son activité).
Le principe d’exonération de TVA en SCI
La nature civile de la SCI implique le plus souvent une exonération de TVA sur les revenus locatifs immobiliers, dans le cadre de location de biens nus professionnels ou à usage d’habitation. Ce principe implique que la société ne facture pas de TVA sur les loyers et qu’elle ne récupère pas celle de ses propres achats.
Les exceptions permettant l’assujettissement à la TVA
Dans certains cas de figure, la SCI peut se voir soumise à un taux de TVA, de manière systématique :
- Si la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, elle est assujettie de plein de droit à la TVA.
- Si la SCI loue des biens à usage d’habitation meublés et propose au moins trois services annexes hôteliers (fourniture de repas, de linge, de ménage…), elle est obligatoirement redevable de la TVA.
- Si la SCI loue des emplacements de stationnement de véhicules, elle est également soumise à la TVA.
La société peut aussi opter pour la TVA de manière volontaire. Dans le cadre d’une location de biens nus à usage professionnel, il lui est possible de faire ce choix, en l’inscrivant dans le bail.
Bon à savoir : Une SCI est par défaut non assujettie à la TVA. Elle peut toutefois opter pour l’assujettissement lorsqu’elle met en location des biens à usage professionnel.
Cas des SCI à l’IS et à l’IR : quelles différences en matière de TVA ?
La fiscalité des SCI est directement liée au choix du régime d’imposition lors de sa création. Par défaut, la SCI soumise à l’IR est exonérée de TVA, sauf option volontaire. Dans ce cas, sa récupération profite aux associés par une réduction des charges. Lorsque la SCI est soumise à l’IS, son assujettissement à la TVA est plus simple, de par la structure comptable la régissant. Ici, la récupération vient améliorer le résultat de la société, pouvant être redistribué sous forme de dividendes aux associés.
TVA SCI : quels sont les avantages et les inconvénients concrets ?
La récupération de la TVA sur les travaux et achats immobiliers
L’exonération de TVA peut être désavantageuse pour l’entreprise, si des investissements importants, tels que des travaux de rénovation, sont planifiés. Dans ces circonstances, récupérer la TVA sur les achats de la SCI est une option à envisager par le biais d’un assujettissement. Toutes charges d’ampleur, y compris les achats de biens et services pour équiper les locaux, peuvent justifier ce choix.
De même, dans le cadre d’un achat de locaux par une SCI, la récupération de TVA est applicable et très avantageuse, pouvant générer un crédit de TVA bénéfique à la trésorerie, si le montant déductible (lié aux achats) est supérieur au montant collecté (sur les loyers). Attention toutefois, ce procédé est uniquement applicable aux biens immobiliers neufs, dans le cadre très précisément décrit par la loi Censi-Bouvard.
L’impact sur la trésorerie et la rentabilité de la SCI
Les conséquences financières de l’assujettissement à la TVA sont à double tranchant. Nous avons vu les avantages de sa récupération sur les travaux et les achats immobiliers, mais elle peut aussi dissuader certains locataires. En effet, les professionnels non assujettis eux-mêmes pourront être freinés par un loyer taxé de 20 % supplémentaires, qu’ils ne seront pas en mesure de récupérer.
La complexité administrative liée à l’assujettissement volontaire
Opter pour le régime de la TVA nécessite d’effectuer plusieurs formalités d’assujettissement auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Le suivi comptable est par conséquent renforcé et implique une procédure déclarative régulière.
Les obligations comptables spécifiques à la TVA pour une SCI
Une SCI assujettie a pour obligation de procéder à une déclaration de TVA annuelle, lorsqu’elle est au régime réel simplifié, ou mensuelle, lorsqu’elle est au régime réel normal. L’application de l’un ou de l’autre dépend du chiffre d’affaires de la société. La procédure s’effectue par le biais d’un document Cerfa à remplir en ligne, sur l’interface des impôts, permettant de préciser les montants de TVA collectée et déductible.
Chiffre-clé : Selon l’Insee, près de 20 % des SCI optant pour la TVA engagent des travaux de rénovation dans les trois années suivant l’achat du bien.
Comment opter pour la TVA en SCI de manière encadrée ?
Procédure d’option pour l’assujettissement à la TVA
Le dépôt d’une demande écrite auprès du SIE compétent est obligatoire. Un dossier est constitué pour le bien concerné, présentant la cohérence économique de la démarche et l’intention de soumettre les loyers à la TVA, par une lettre d’option accompagnée du bail signé. Cette procédure s’applique aux locaux et non pas à la SCI. Elle doit donc être reproduite pour chaque immeuble.
Les délais et contraintes à respecter dans cette démarche
Une fois approuvée, l’option pour la TVA en SCI est effective le 1er jour du mois de la demande et s’applique tant qu’elle n’a pas été dénoncée. Elle pourra l’être à partir du 1er janvier de la 9e année civile suivante.
Les activités exclues de cette possibilité d’option
La location à usage d’habitation demeure exonérée de TVA, que les biens soient nus ou meublés (hors services hôteliers annexes). Ainsi, au sein d’un immeuble mixte, les options de TVA sont posées sur les seuls locaux professionnels concernés.
« Le choix de TVA dans une SCI est avant tout stratégique. Il doit être anticipé en fonction de l’usage des locaux loués. » – Cabinet Fiscalius (avril 2024)
Focus sur les cas d’usage concrets : quand la TVA en SCI devient pertinente
Acquisition d’un local de bureaux avec rénovation
Une SCI faisant l’acquisition de bureaux à rénover, dont le volume de travaux se montre important, a tout intérêt à être assujettie à la TVA. La part de taxe sur la valeur ajoutée au taux habituel de 20 %, facturée sur les achats de matériaux, d’équipements ou de main-d’œuvre est déductible de la déclaration et génère donc des économies substantielles, améliorant ainsi la rentabilité de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise.
Location de plusieurs biens à des entreprises
Louer des biens à usage professionnel à des entreprises elles-mêmes assujetties à la TVA permet d’optimiser la gestion patrimoniale de la SCI. Les sociétés facturant la taxe recherchent des locaux aux loyers appliquant la TVA, afin de pouvoir la récupérer. Cette stratégie est donc bénéfique pour s’assurer l’engouement et la fidélisation de locataires.
Revente d’un bien immobilier après rénovation avec TVA
Comme nous l’avons abordé, lorsque les locaux achetés ont été rénovés sous un régime de TVA, la SCI profite d’économies importantes, de l’ordre de 20 % habituellement, en payant ses achats au tarif HT, plutôt que TTC. Le bien valorisé n’en est que plus rentable à la revente.
SCI de famille et gestion patrimoniale : quel intérêt de la TVA ?
L’option de TVA peut être avantageuse pour une SCI familiale, au même titre que pour toute SCI, dès lors que les locaux loués sont des biens à usage professionnel.
TVA et SCI : quelles implications pour votre stratégie d’investissement immobilier ?
Arbitrer entre rentabilité, fiscalité et gestion
La décision d’opter pour la TVA en SCI nécessite une analyse objective et équilibrée entre rentabilité économique, optimisation fiscale et complexité de gestion. Une approche exclusivement fiscale pourrait conduire à négliger les contraintes opérationnelles. La typologie des locaux, leur état, les attentes de rentabilité et les besoins administratifs et organisationnels doivent tous être mesurés et confrontés, pour évaluer la meilleure option.
Lien entre business plan et schéma fiscal de la SCI
Le régime fiscal de la SCI doit être intégré au business plan initial et démontrer une cohérence avec la stratégie immobilière visée. Selon les objectifs financiers et patrimoniaux ciblés, le projet prendra une orientation d’imposition distincte.
Bon à savoir : Le régime TVA optionnel impose de conserver le bien pendant 20 ans ou de rembourser la TVA récupérée en cas de cession anticipée.
Anticiper les évolutions réglementaires et fiscales
Les réglementations évoluant, il est intéressant de s’appuyer sur les conseils d’experts en comptabilité-gestion et en fiscalité, pour anticiper d’éventuels changements de régime d’imposition et d’assujettissement à la TVA.
SCI, TVA et immobilier d’entreprise : en quoi Geolocaux vous accompagne ?
Sélection de biens compatibles avec l’application de la TVA
Geolocaux facilite votre recherche de locaux professionnels partout en France et vous permet d’accéder à des annonces de biens immobiliers pouvant bénéficier de l’option de TVA en SCI.
Filtres de recherche avancés pour affiner selon votre fiscalité
Notre interface de recherche est interactive et offre un choix multicritère aidant à préciser la sélection de locaux par typologie, superficie, prix d’achat, zone géographique… Les annonces présentent des biens professionnels nus ou déjà aménagés, neufs ou à rénover, vous permettant ainsi d’optimiser la liste selon votre projet.
Mise en relation avec des experts en montage SCI fiscalisé
Plus que la recherche en ligne de bureaux et de locaux professionnels, Geolocaux est avant tout une équipe d’experts passionnés en immobilier tertiaire, prêts à vous accompagner à chaque étape de votre projet et à vous orienter vers les meilleurs interlocuteurs pour le mener à bien.
Trouvez un bien immobilier professionnel adapté à votre stratégie fiscale
Questions fréquentes
Une SCI peut-elle récupérer la TVA sur l’achat d’un bien immobilier ?
La récupération de TVA est uniquement possible dans le cadre de la rénovation et de l’équipement de biens à usage professionnel et si la SCI dépose une demande d’option d’assujettissement. Les acquisitions de biens immobiliers ne sont pas concernées (sauf acquisition de bien neuf dans le cadre très spécifique du dispositif Censi-Bouvard).
La TVA est-elle obligatoire pour les SCI mettant en location des bureaux ?
Non, elle n’est pas obligatoire, car la location de bureaux en est par défaut exonérée. Toutefois, la SCI peut opter pour la TVA volontairement.
Quand vaut-il mieux opter pour la TVA avec une SCI ?
L’option pour la TVA présente un intérêt lorsque la SCI prévoit des investissements importants en travaux et équipements des locaux loués.
Quelles dépenses sont réellement concernées par la déduction de TVA dans une SCI ?
Les dépenses engagées dans les travaux de rénovation (main d’œuvre, matériaux…), l’achat d’équipements et les frais liés au bail (assurances…) peuvent être concernés par la déduction de TVA en SCI.
Sources officielles :
Impôts.gouv : https://www.impots.gouv.fr/particulier/societe-civile-immobiliere
Loi Censi-Bouvard : https://www.loi-censi-bouvard.info/
