Plus rentable que l’immobilier résidentiel, l’immobilier tertiaire attire par des rendements locatifs intéressants, une formule de bail rassurante et la possibilité de diversifier son patrimoine. Toutefois, avant de se lancer dans un achat, il est essentiel de bien analyser les opportunités et de comprendre les mécanismes, les risques et la fiscalité induite par ce type d’investissement. Pour y voir plus clair, approfondissons le sujet autour des locaux commerciaux.
Pourquoi investir dans un local commercial ?
Une classe d’actif souvent plus rentable que l’habitation
Avec des loyers au mètre carré généralement plus élevés et des baux très longs, l’investissement locatif dans l’immobilier commercial offre des rendements plus attractifs que dans l’immobilier résidentiel.
Bon à savoir : Le taux de rendement brut moyen d’un local commercial oscille entre 5 % et 9 %, contre 2 % à 4 % pour un logement.
Un marché soutenu par la reprise post-crise sanitaire
Le marché de l’immobilier tertiaire profite d’une dynamique positive depuis la fin de la crise sanitaire. Les entreprises créent une demande soutenue de locaux, profitant aux investisseurs inspirés, ayant anticipé la dynamique. Acheter un local commercial pour le mettre en location est un choix judicieux dans ce contexte positif.
La possibilité de louer avec un bail commercial plus stable
La location de locaux commerciaux rassure les propriétaires, car le bail commercial offre un niveau élevé de sécurité juridique, comparativement à un bail résidentiel. Le bail 3-6-9 protège à la fois le bailleur et son locataire, autour d’un contrat stable et établi sur du long terme.
Une meilleure répartition du risque locatif
Les investisseurs aiment diversifier leur patrimoine, afin de limiter les risques. Un portefeuille résidentiel est ainsi souvent enrichi par l’immobilier tertiaire, lui-même réparti en typologies de locaux variées (bureaux, entrepôts, boutiques…). Cette mixité réduit l’impact de la vacance locative.
Investir dans un local commercial : guide pour les professionnels
Définir vos objectifs d’investissement
Avant d’acheter un local commercial, il est décisif de bien clarifier ses objectifs financiers et sa stratégie patrimoniale. Revenus réguliers, plus-value à long terme, locaux vides ou occupés, les attentes définissent les projets d’investissement immobilier.
Étudier la zone de chalandise et la fréquentation
Une étude approfondie de la zone de chalandise est impérative en investissement immobilier commercial. Cela s’applique aussi bien à la vente de local commercial à Paris, qu’à la
vente de local commercial à Toulouse, en province. C’est elle qui détermine le potentiel de fréquentation du commerce et donc son attractivité auprès des locataires.
Analyser la typologie du bien et son emplacement
Un local en hypercentre n’a pas la même valeur qu’une boutique en périphérie ou implantée dans un centre commercial. L’emplacement est le facteur clé de la réussite de tout projet d’investissement dans un local professionnel. De même, la typologie du bien influence sensiblement son succès auprès des potentiels locataires. Cellule en rez-de-chaussée, grande vitrine ou encore aménagements spécifiques à une activité, chaque détail doit vous interpeler.
Évaluer la solidité du bail et du locataire en place
Lors de l’achat d’un local commercial déjà loué, il est essentiel de vous assurer de la solvabilité du locataire en place. De même, le bail commercial doit être attentivement étudié, de la durée restante au montant du loyer, en passant par les clauses de révision et de renouvellement.
Chiffres clés : En France, 1 entreprise sur 2 survit plus de 5 ans, un indicateur important pour juger la solidité d’un locataire commercial (source INSEE).
Quels sont les différents types de locaux commerciaux à acheter ?
Les boutiques en pied d’immeuble
Ces locaux commerciaux en rez-de-chaussée, bénéficiant d’une bonne exposition et d’un passage piéton régulier, intéressent fortement les investisseurs cherchant des murs en centre-ville ou au cœur de quartiers commerçants. La qualité de l’emplacement et le dynamisme du secteur définissent sa valeur.
Les cellules dans les zones commerciales
Convenant particulièrement aux grandes enseignes drainant un flux important de clientèle, elles séduisent les acheteurs par la sécurité locative qu’elles inspirent. Néanmoins, le choix de local doit être bien réfléchi, car la concurrence est forte dans les centres commerciaux.
Les bureaux transformables en local commercial
Dans certaines zones urbaines, où la demande est importante, des bureaux peuvent être requalifiés en locaux commerciaux. Investir dans les locaux tertiaires de ces secteurs d’activités peut être une opportunité judicieuse, car la demande y est clairement établie. Les travaux d’aménagement doivent toutefois être pris en considération dans les calculs.
Bon à savoir : Les murs de boutique peuvent faire l’objet d’une requalification pour toucher des enseignes plus premium en centre-ville.
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Quelle fiscalité pour un local commercial en tant qu’investissement ?
Le régime d’imposition selon la nature de l’acquéreur
La fiscalité de l’investissement dans un local professionnel dépend du statut juridique de l’acquéreur (particulier, société, SCI). Pour un particulier, les revenus locatifs sont qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent profiter du régime micro-BIC, jusqu’à un certain seuil de revenus. Pour les professionnels, cela dépend du statut d’entreprise choisi (SCI, SARL, SAS…) et des objectifs patrimoniaux définis.
TVA, amortissement et revenus locatifs
Pour les investisseurs soumis au régime réel, la possibilité d’amortir le bien immobilier commercial représente un avantage fiscal de poids. Cet amortissement permet de déduire une partie de l’investissement chaque année, afin de diminuer l’imposition sur les revenus locatifs. Les locaux dits « anciens » sont le plus souvent exonérés de TVA. Les produits « neufs » (de moins de 5 ans) sont pour leur part assujettis à un taux de 20 %, sauf exception.
Plus-value à la revente : ce qu’il faut prévoir
Lors de la revente d’un local commercial, la plus-value réalisée est soumise à un régime spécifique, prenant en considération la durée de détention du bien et le statut fiscal de l’investisseur. La planification de sortie doit donc faire partie intégrante de la stratégie, dès le lancement du projet.
Chiffres clés : La fiscalité des revenus locatifs des locaux commerciaux dépend du régime BIC, micro BIC ou réel simplifié, selon le statut juridique adopté.
Quels sont les risques à connaître avant d’investir ?
Vacance locative : un risque à anticiper
Un bien commercial sans locataire est le risque numéro un en immobilier d’entreprise. La vacance impacte directement la rentabilité de l’opération d’investissement. Une période prolongée peut générer une perte financière conséquente et nuire au projet. Le choix d’un local bien situé, à fort potentiel, est donc déterminant.
Dégradation ou requalification du quartier
L’évolution urbaine est à double tranchant. Lorsqu’elle induit des changements positifs (piétonnisation, installation de nouvelles enseignes, transports…), elle peut considérablement dynamiser la zone et valoriser l’investissement. En revanche, des travaux majeurs de voirie, des modifications de circulation ou la fermeture de commerces phares risquent d’affecter l’attractivité du bien immobilier commercial.
Dépendance vis-à-vis de l’activité du locataire
Contrairement à l’immobilier résidentiel, la stabilité et la pérennité de l’investissement commercial dépendent beaucoup de la réussite économique du locataire. Un manque d’activité peut à la fois mener à des difficultés de règlement des loyers, mais également nuire à l’image du local. Il est ainsi vivement recommandé de prévoir une garantie des loyers impayés, pour s’assurer une indemnité en cas de problème.
« Investir dans les murs, c’est s’assurer une meilleure solidité de l’investissement. Encore faut-il bien choisir l’emplacement. » – Observatoire Immobilier d’Entreprise, 2023.
Comment Geolocaux peut vous accompagner dans votre projet immobilier ?
Des annonces de locaux commerciaux disponibles dans toute la France
Avec une couverture nationale, Geolocaux référence des biens commerciaux sur l’ensemble du territoire. Les investisseurs en immobilier tertiaire y trouveront une multitude de locaux à vendre à comparer, pour tous types d’activités, et pourront poursuivre le projet en diffusant leurs annonces locatives.
Un moteur de recherche géolocalisé pour les utilisateurs professionnels
L’outil de recherche géolocalisé est particulièrement intuitif. La cartographie interactive facilite le zonage et les options de filtrage simplifient l’obtention d’une liste de biens correspondant parfaitement aux attentes des investisseurs.
Un accompagnement sur-mesure avec nos partenaires locaux
Geolocaux travaille en partenariat avec des agences immobilières d’entreprise reconnues sur tout le territoire. Implantées sur leur secteur, elles apportent une véritable expertise aux acheteurs, grâce à leur connaissance du marché.
Des données de marché disponibles gratuitement
Geolocaux met à disposition des investisseurs toutes les données nécessaires à la réalisation de leur projet. La consultation des annonces comme la prise de contact en direct avec les agences est totalement gratuite.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer en investissant dans un local commercial ?
En moyenne, les rendements locatifs bruts oscillent entre 5 % et 9 %. Ces résultats sont bien supérieurs à ceux espérés en immobilier résidentiel. Néanmoins, ils dépendent d’un choix judicieux de local et du bon déroulement du bail locatif.
Faut-il créer une SCI pour acheter un local commercial ?
En immobilier d’entreprise, la création d’une SCI peut simplifier la gestion locative, faciliter la transmission patrimoniale et optimiser la fiscalité de l’investissement.
Quelles sont les différences entre investir dans un local commercial vide ou loué ?
Acheter un local commercial vide permet de choisir son locataire, mais offre également le risque d’une vacance locative. Un bien déjà loué garantit un rendement immédiat, mais nécessite une étude approfondie du bail en cours.
Quels frais prévoir lors de l’achat d’un local commercial ?
Outre le prix d’achat du local commercial, il est important de prévoir les frais de notaire, les honoraires d’agence, les droits d’enregistrement, la TVA, les éventuels travaux et les assurances.
Sources officielles :
INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/5359511
Service Public : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32231
LégiFrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045212563
