Le lexique immobilier

Retrouvez tous les termes dont vous avez besoin pour mieux comprendre l'immobilier en général et l'immobilier d'entreprise en particulier. ERP, IGH, PMR, QCA n'auront plus de secret pour vous !

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Agence immobilière
Terme désignant un groupe de professionnels dont la fonction est de proposer services et moyens pour la négociation et de fournir des conseils en matière de biens immobiliers.
Agent immobilier
Professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire. Il s’agit d’un intermédiaire dont la fonction est de chercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi Hoguet (2 janvier 1970). Tandis que les transactions entre particuliers ne bénéficient d'aucune sorte de garantie.
Bureaux
Peut être considéré comme bureau les biens où au moins 70% de la surface est à usage exclusif de bureaux.
Commercialisateurs
Autre terme utilisé pour désigner les agents/consultants en immobilier d'entreprise. (aussi appelés broker)
Demande exprimée
Correspond à la somme des intentions de ventes, d’acquisitions ou de locations exprimée par tous types de particuliers ou d’entreprises au regard d’une agglomération.
Demande placée
Somme des m² effectivement commercialisés annuellement à l’échelle d’une agglomération.
Disponibilités immédiates
Ensemble des surfaces actuellement vacantes.
Disponibilités futures certaines
  • locaux en cours de construction
  • locaux en cours de rénovation ou restructuration
  • locaux dont les travaux n’ont pas commencé mais dont les autorisations d’urbanisme ont été obtenues et purgées de tout recours.
Disponibilités probables
  • Locaux pour lesquels les formalités administratives sont réglées mais dont les travaux commenceront après l’engagement des futurs utilisateurs.
  • Locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours est en cours.
ERP
Etablissements Recevant du Public, doivent être conçus de manière à permettre :
  • de limiter les risques d’incendie,
  • d’alerter les occupants lorsqu’un sinistre se déclare,
  • de favoriser l’évacuation des personnes tout en évitant la panique,
  • d’alerter des services de secours et faciliter leurs interventions.
Quelques exemples : les magasins et centres commerciaux, les cinémas, les théâtres, les hôpitaux, les écoles et universités, les hôtels et restaurants ...
Franchises de loyer
Mois gratuits accordés par un bailleur pour la location d'un bien immobilier.
IGH
Immeuble de Grande Hauteur, du fait de sa hauteur, doit respecter certaines normes pour la prévention et la lutte contre les incendies. Pour les immeubles autres que ceux d’habitation, seront considérés IGH ceux de plus de 28 mètres de hauteur, cela correspond à la hauteur maximale de la grande échelle des pompiers pour les interventions de lutte contre les incendies.
ICPE
Installations Classées pour la Protection de l’Environnement, ces installations peuvent présenter des risques pour la santé, la sécurité, l’agriculture, la salubrité publique et la protection de la nature.
Locaux tertiaires
Locaux ayant vocation à abriter des activités qui échangent des informations orales ou des documents écrits avec l’extérieur, soit généralement de la gestion et de l’administration.
Normes PMR
Normes pour les Personnes à Mobilité Réduite.
Offre immobilière
Nombre de m² disponibles à l’échelle d’une agglomération.
Parc immobilier
Nombre de m² recensés à l’échelle d’une agglomération.
Portefeuille immobilier
Ensemble de biens immobiliers détenus par un investisseur qui en tirera un revenu direct ou une plus value.
Projet en blanc
Bâtiment destiné à la location ou à la vente sans qu’il ait été loué ou vendu à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.
Projet en gris
Projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables à la construction est déjà réalisé. (Achat du foncier ; études préparatoires ; définition du projet ; obtention du permis de construire ; signatures de baux en état futur d’achèvement ou promesses de baux.)
QCA
Quartier Central des Affaires, à Paris le terme désigne les 8ème, 1er, 2ème, 9ème et 17ème arrondissements. Ce terme est d’usage en immobilier de bureaux.
Taux de vacance
Correspond au rapport stock immédiat par rapport au parc total. On considère que si ce taux est supérieur à 10%, le marché se dégrade et s’il est inférieur à 6%, le marché est porteur.
Acte authentique
Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un représentant ministériel (un notaire par exemple) afin de rendre l'acte opposable à tous les tiers, c'est à dire à toute personne hors contrat. La vente immobilière ou l'échange doivent faire l'objet d'un acte authentique.
Acte sous seing privé
Acte passé sous simple signature des parties. En matière de vente, il peut s'agir d'un acte préparatoire à la conclusion d'une affaire. L'acte sous seing privé est fréquemment pratiqué en location.
Avenant
Accord modifiant le contrat précédent en changeant des clauses déjà existantes ou en rajoutant de nouvelles clauses.
Bail commercial
  • Durée : La durée du contrat de location est au moins égale à 9 ans.
  • Congé : Le preneur (locataire) a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, par acte d’huissier, sauf dans le cadre des baux fermes (la faculté de résiliation triennale est alors écartée par le contrat). En dehors de ces cas de figure particuliers, le bailleur ne peut délivrer congé que pour l’échéance du bail. Le congé doit être délivré par acte d’huissier avec un préavis d’au moins six mois.
  • Renouvèlement : Le Code de Commerce permet au locataire de demander le renouvèlement de son bail par acte d’huissier, cette demande de renouvèlement doit être signifiée au plus tôt dans les 6 derniers mois du bail. Faîte prématurément, elle est nulle.
  • La convention d’occupation précaire : C’est un contrat issu de la pratique et admis sous certaines conditions par la jurisprudence. Du point de vue de sa définition, la convention d’occupation précaire se caractérise par le fait que l’occupation n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.
  • Le bail dérogatoire ou bail de courte durée : Le Code de Commerce permet aux parties lors de l’entrée dans les lieux du locataire de convenir à un bail commercial non soumis au statut du bail commercial à condition que la durée du bail ou des baux successifs n’excède pas deux ans (d’où la terminologie de bail de courte durée que l’on emploi généralement).
Crédit-bail immobilier
C’est un mode de bail spécial, il permet à l’entreprise locataire de disposer de trois solutions une fois le bail expiré : acheter le bien, restituer le bien au propriétaire ou prolonger la location.
Conditions d’application du bail commercial
Il s’applique aux baux portant sur un immeuble ou un local affecté à l’exploitation d’un fond de commerce appartenant au locataire à condition que celui-ci soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou éventuellement au répertoire des métiers.
Fonds de commerce
Ensemble d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, enseigne, clientèle et achalandage, brevets et marques) qui appartiennent à un commerçant ou à un industriel et qui ont un lien directe avec son activité.
Hypothèque
L’hypothèque garantit le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de vendre le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de rembourser le prêt.
ILAT
Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires, entré en vigueur le 31/12/11, il peut être utilisé comme référence à la révision des baux professionnels :
  • la location d’espace de bureaux
  • les activités de professions libérales
  • les activités exercées dans des entrepôts logistiques
L’ILAT n’est pas obligatoire et son application ne peut être le résultat que d’un accord entre les parties passées soit au moment de la conclusion du contrat du bail, soit en signant un avenant au contrat.
Cet indice est publié chaque trimestre par l’INSEE.
PériodeIndice
2T 2014107,44
1T 2014107,38
4T 2013107,26
3T 2013107.16
2T 2013107.18
1T 2013107.09
4T 2012106.73
3T 2012106.46
2T 2012106.00
1T 2012105.31
Référence 100 au 1T 2010, source Insee
ICC
Indice du Coût à la Construction, il est déterminé par la variation des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il est utilisé pour la révision des baux commerciaux et des baux professionnels. Pour les baux commerciaux, les locataires et les bailleurs peuvent lui préférer l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). De même pour les baux professionnels, ils peuvent lui préférer l’ILAT.
Cet indice est publié chaque trimestre par l’INSEE.
PériodeIndice
2T 20141 621
1T 20141 648
4T 20131 615
3T 20131 612
2T 20131 637
1T 20131 646
4T 20121 639
3T 20121 648
2T 20121 666
1T 20121 617
source Insee
ILC
Indice des Loyers Commerciaux, il concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). Il sert de référence pour la révision du loyer, dans le cadre d’un bail commercial.
PériodeIndice
2T 2014107.44
1T 2014108.50
4T 2013108.46
3T 2013108.47
2T 2013108.50
1T 2013108.53
4T 2012108.34
3T 2012108.17
2T 2012107.65
1T 2012107.01
source Insee
Mandat
En accordant un mandat, le mandant autorise le mandataire à accomplir divers actes (tels que la vente ou la location d’un bien) en son nom et pour son compte. Le mandat est donc obligatoire pour que les professionnels de l’immobilier puissent proposer à la location ou à la vente le bien d’un particulier.
Mandat exclusif
Mandat par lequel le propriétaire d'un bien immobilier accorde l’exclusivité, pour une durée limitée à un professionnel de l’immobilier pour vendre ou louer son bien. Il est bon de savoir qu’il existe aussi des mandats de co-exclusivité, qui permettent d’accorder l’exclusivité à plusieurs professionnels au lieu d’un seul.
Mandat simple
Le principe est le même qu’un mandat d’exclusivité à la seule différence qu’il n’engage justement pas d’exclusivité, ce qui permet entre autre au particulier de confier la location/vente de son bien à plusieurs professionnels.
Mandat préférentiel
Le principe est le même que le mandat exclusif sauf que le propriétaire peut également traiter en direct.
Nue-propriété
Le nu-propriétaire d’un bien peut en disposer mais n’en as pas l’usufruit (il ne peut par exemple obtenir des revenus de sa location).
Loyer facial
Le loyer facial correspond au montant du loyer qui apparait sur le bail signé entre le propriétaire d'un bien immobilier et son locataire. Il est exprimé en mètre carré par an, hors taxes, hors charges.
Loyer économique
Loyer effectivement supporté par le locataire, déduction faite des contreparties (mesures d’accompagnement) négociées :
  • Franchises de loyer
  • Prise en compte des travaux de réaménagement
  • Progressivité de loyer (évolution progressive des loyers)
Loyer binaire
Il comprend un loyer forfaitaire “minimum garanti” auquel s’ajoute une partie variable appelée "Clause recettes" qui peut être un pourcentage du chiffre d’affaires ou un pourcentage calculé sur la part au dessus d’un certain chiffre d’affaires.
Loyer triple net
Le bailleur refacture 100 % des charges au locataire (y compris les gros travaux, la taxe foncière et les frais et honoraires de gestion)
Pas de porte
Somme d’argent, de montant variable, versée soit par le locataire d’un bail commercial au propriétaire lors de la conclusion du contrat de bail, soit par le cessionnaire.
Taxe sur les bureaux
C’est une taxe annuelle portant sur les locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux, de locaux de stockage applicable uniquement en Ile-de-France et due par le propriétaire qu’il soit une personne physique ou moral. Cette taxe sera dans la majorité des cas refacturée au locataire.
Référencement naturel
Il correspond à un ensemble de techniques et de savoir-faire pour améliorer le positionnement d’un site dans les résultats des moteurs de recherche. Il permet de répondre aux exigences des moteurs, à savoir la pertinence par rapport aux requêtes des internautes et le fait qu’il soit populaire.
Référencement payant
Il correspond à la visibilité d’un site internet, par la mise en place d’une campagne de publicité sur les moteurs de recherche grâce à l’achat de mots clés. Le modèle publicitaire est coût par clic (PPC : Pay Per Click).
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