{"id":20959,"date":"2025-12-03T13:45:31","date_gmt":"2025-12-03T11:45:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/?p=20959"},"modified":"2025-12-03T13:45:31","modified_gmt":"2025-12-03T11:45:31","slug":"resiliation-bail-commercial-bailleur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/conseils\/resiliation-bail-commercial-bailleur\/","title":{"rendered":"R\u00e9siliation du bail commercial par le bailleur : ce qu\u2019il faut savoir"},"content":{"rendered":"<p>Encadr\u00e9e par la l\u00e9gislation, la r\u00e9siliation de <a href=\"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/conseils\/bail-commercial-definition-statut-conditions-application\/\">bail commercial<\/a> par le bailleur est un sujet sensible. Des conditions doivent \u00eatre remplies et des formalit\u00e9s respect\u00e9es, pour qu\u2019un propri\u00e9taire puisse mettre fin au contrat. Comprendre ces m\u00e9canismes est essentiel pour anticiper les risques et s\u00e9curiser ses investissements immobiliers. \u00c9tudions de plus pr\u00e8s cette proc\u00e9dure.<\/p>\n<h2>R\u00e9siliation de bail commercial par le bailleur : d\u00e9marches et d\u00e9lais<\/h2>\n<h3>Peut-on mettre fin \u00e0 un bail commercial avant la date de renouvellement\u2009?<\/h3>\n<p>Par principe, le bailleur n\u2019est pas suppos\u00e9 r\u00e9silier le bail commercial avant son terme. N\u00e9anmoins, il a la possibilit\u00e9 de le faire \u00e0 chaque p\u00e9riode triennale dans des conditions particuli\u00e8res, inscrites au Code de commerce.<\/p>\n<p>En dehors d\u2019un cong\u00e9 triennal, le propri\u00e9taire peut demander la r\u00e9siliation du bail de mani\u00e8re anticip\u00e9e aupr\u00e8s du tribunal judiciaire, en cas de manquement du locataire ou, si le bail l\u2019autorise, via une clause r\u00e9solutoire.<\/p>\n<p>Bailleur et locataire peuvent enfin d\u00e9cider, d\u2019un commun accord, de mettre un terme au contrat par r\u00e9siliation amiable.<\/p>\n<h3>R\u00e9siliation \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance triennale : que dit la loi\u2009?<\/h3>\n<p>Selon le Code de commerce, le bailleur peut donner cong\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance d\u2019une p\u00e9riode triennale (3, 6, 9 ans) pour r\u00e9cup\u00e9rer le local commercial, dans des circonstances bien pr\u00e9cises :<\/p>\n<ul>\n<li>Pour construire ou reconstruire apr\u00e8s d\u00e9molition l\u2019immeuble o\u00f9 se trouve le local lou\u00e9.<\/li>\n<li>Pour effectuer des travaux de restauration, dans le cas de sites patrimoniaux remarquables.<\/li>\n<li>Pour convertir l\u2019immeuble du local commercial en immeuble d\u2019habitation \u00e0 usage principal (par reconstruction, r\u00e9novation ou r\u00e9habilitation).<\/li>\n<li>Pour r\u00e9cup\u00e9rer un local d\u2019habitation conjoint au local commercial lou\u00e9, \u00e9tant divisible de ce dernier et non occup\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>\u00c9tapes obligatoires pour r\u00e9silier un bail commercial en tant que bailleur<\/h3>\n<p>Pour mettre terme \u00e0 un bail commercial, le bailleur doit s\u2019assurer de respecter les conditions de r\u00e9siliation. Pour donner cong\u00e9, il doit ensuite notifier le refus de renouvellement ou la r\u00e9siliation anticip\u00e9e au locataire. Un pr\u00e9avis de 6 mois, avant la r\u00e9siliation du bail, est \u00e0 appliquer.<\/p>\n<h3>Comment notifier la r\u00e9siliation au locataire\u2009?<\/h3>\n<p>La notification du cong\u00e9, ainsi que son motif doivent \u00eatre formalis\u00e9s par acte d\u2019huissier ou par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, selon les clauses du bail, comme pour la <a href=\"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/conseils\/resiliation-bail-professionnel\/\">r\u00e9siliation d\u2019un bail professionnel<\/a>. Ce document doit \u00e9galement informer le locataire de la possibilit\u00e9 de contester la r\u00e9siliation ou de demander une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, sous peine de nullit\u00e9.<\/p>\n<p>Bon \u00e0 savoir : La r\u00e9siliation doit \u00eatre notifi\u00e9e par acte extrajudiciaire (huissier de justice), sauf clause expresse du contrat.<\/p>\n<p><picture><source srcset=\"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur.webp 2500w, https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-300x199.jpg 300w, https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-1024x678.jpg 1024w, https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-1536x1017.jpg 1536w, https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-2048x1356.jpg 2048w,https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-737x488.webp 737w\" sizes=\"auto, (max-width: 2500px) 100vw, 2500px\" type=\"image\/webp\"><img src=\"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur.jpg\" height=\"1655\" width=\"2500\" srcset=\"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur.jpg 2500w, https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-300x199.jpg 300w, https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-1024x678.jpg 1024w, https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-1536x1017.jpg 1536w, https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-2048x1356.jpg 2048w, https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/resiliation-bail-commercial-bailleur-737x488.jpg 737w\" sizes=\"auto, (max-width: 2500px) 100vw, 2500px\" class=\"aligncenter size-full wp-image-20960 sp-no-webp\" alt=\"\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\"  > <\/picture><\/p>\n<h2>R\u00e9siliation de bail commercial par le bailleur : les droits et limites<\/h2>\n<h3>Dans quels cas le bailleur a-t-il le droit de r\u00e9silier un bail commercial\u2009?<\/h3>\n<p>Sous des conditions l\u00e9gales strictes, le bailleur peut reprendre ses locaux en fin de p\u00e9riode triennale, en appliquant la clause r\u00e9solutoire en cas de faute du locataire ou par le biais d\u2019une r\u00e9siliation amiable. La <a href=\"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/conseils\/resiliation-bail-commercial-locataire\/\">r\u00e9siliation du bail commercial par le locataire<\/a> est un autre cas de figure, soumis \u00e9galement \u00e0 des r\u00e8gles.<\/p>\n<h3>Peut-on r\u00e9silier un bail pour motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux\u2009?<\/h3>\n<p>En cas de manquement du locataire \u00e0 ses obligations contractuelles, le bailleur peut demander au tribunal de r\u00e9silier le bail par anticipation. Ces fautes concernent l\u2019absence d\u2019assurance, le non-versement des loyers, l\u2019absence d\u2019exploitation manifeste du commerce lou\u00e9 et la sous-location du local, sans accord du propri\u00e9taire.<\/p>\n<h3>Refus de renouvellement avec indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction : comment cela fonctionne-t-il\u2009?<\/h3>\n<p>Lorsque le bailleur refuse le renouvellement de bail commercial, il est tenu de verser une <a href=\"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/conseils\/indemnite-eviction-bail-commercial\/\">indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction<\/a> \u00e0 son locataire. Celle-ci correspond \u00e0 une compensation du pr\u00e9judice subi : valeur du fonds de commerce, frais de d\u00e9m\u00e9nagement et de r\u00e9installation, droits de mutation\u2026 Apr\u00e8s paiement de la somme, le locataire dispose de 3 mois pour lib\u00e9rer les lieux.<\/p>\n<h3>Refus de renouvellement sans indemnit\u00e9 : dans quelles situations\u2009?<\/h3>\n<p>Le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, s\u2019il est en mesure de justifier des motifs graves et l\u00e9gitimes, cit\u00e9s pr\u00e9c\u00e9demment. C\u2019est aussi le cas lorsque le locataire n\u2019est pas enregistr\u00e9 au RCS ou que le refus de renouvellement est accompagn\u00e9 d\u2019une offre de relogement dans un local \u00e9quivalent.<\/p>\n<h3>Quels sont les risques de contentieux en cas de r\u00e9siliation anticip\u00e9e\u2009?<\/h3>\n<p>Le locataire b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un d\u00e9lai l\u00e9gal pour rejeter le cong\u00e9 formul\u00e9 par le bailleur, le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ou contester le motif de r\u00e9siliation \u00e9voqu\u00e9 par le propri\u00e9taire. Le litige peut mener au tribunal judiciaire, pour trouver un terrain d\u2019entente.<\/p>\n<h2>Enjeux fiscaux et impacts pour le bailleur<\/h2>\n<h3>Peut-on d\u00e9duire fiscalement les indemnit\u00e9s d\u2019\u00e9viction\u2009?<\/h3>\n<p>Oui, les indemnit\u00e9s d\u2019\u00e9viction vers\u00e9es par le bailleur peuvent \u00eatre comptabilis\u00e9es comme une charge d\u00e9ductible, selon le r\u00e9gime auquel il est soumis.<\/p>\n<h3>Quelles cons\u00e9quences sur la valorisation du bien commercial\u2009?<\/h3>\n<p>Tout d\u00e9pend des circonstances justifiant la r\u00e9siliation du bail commercial \u00e0 l\u2019initiative du bailleur. Le d\u00e9part d\u2019un locataire mauvais payeur ou nuisant \u00e0 la bonne exploitation du local est tr\u00e8s b\u00e9n\u00e9fique \u00e0 la valorisation du bien.<\/p>\n<h3>Comment optimiser la fiscalit\u00e9 en cas de d\u00e9part du locataire\u2009?<\/h3>\n<p>Le bailleur peut \u00e9videmment n\u00e9gocier l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction aupr\u00e8s de son locataire. Une fois les locaux lib\u00e9r\u00e9s, il est en mesure de reproposer son <a href=\"https:\/\/www.geolocaux.com\/location\/local-commercial\/\">local commercial \u00e0 louer<\/a>, avec un loyer r\u00e9\u00e9valu\u00e9 \u00e0 un nouveau preneur, pour augmenter sa rentabilit\u00e9.<\/p>\n<h2>Que dit la jurisprudence sur les r\u00e9siliations de bail commercial\u2009?<\/h2>\n<h3>R\u00e9siliation anticip\u00e9e : exemple concret<\/h3>\n<p>Les tribunaux examinent les failles du locataire (non-paiement, non-conformit\u00e9), pour valider une r\u00e9siliation anticip\u00e9e via la clause r\u00e9solutoire. Une d\u00e9cision de la Cour de cassation, le 7 juin 2023, a reconnu le droit du bailleur \u00e0 r\u00e9silier, si le preneur n\u2019exploite plus le local.<\/p>\n<h3>Refus de renouvellement : comment les tribunaux \u00e9valuent-ils les motifs\u2009?<\/h3>\n<p>Dans le cas d\u2019un refus de renouvellement, les juges \u00e9tudient la justification du bailleur : motif grave et l\u00e9gitime, danger de l\u2019immeuble, requalification du contrat\u2026<\/p>\n<h3>Pr\u00e9avis non respect\u00e9 : quelles sont les cons\u00e9quences judiciaires\u2009?<\/h3>\n<p>Un cong\u00e9 notifi\u00e9 sans respecter le pr\u00e9avis l\u00e9gal de 6 mois peut \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 invalide. Sa nullit\u00e9 entra\u00eene le report de la r\u00e9siliation.<\/p>\n<h3>Comment un juge peut-il requalifier le motif de r\u00e9siliation\u2009?<\/h3>\n<p>Le juge peut estimer que le motif invoqu\u00e9 par le bailleur n\u2019est pas l\u00e9gitime. Il est alors en mesure de requalifier la r\u00e9siliation en refus de renouvellement et d\u2019imposer le versement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.<\/p>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes : r\u00e9siliation bail commercial par le bailleur<\/h2>\n<h3>Le bailleur peut-il mettre fin au bail commercial \u00e0 tout moment\u2009?<\/h3>\n<p>Non, le bailleur doit respecter les p\u00e9riodes triennales ou disposer d\u2019une clause r\u00e9solutoire pr\u00e9vue dans le contrat de bail commercial.<\/p>\n<h3>Quels motifs permettent une r\u00e9siliation du bail par le bailleur sans indemnit\u00e9\u2009?<\/h3>\n<p>Des motifs graves et l\u00e9gitimes, tels que des impay\u00e9s, une sous-location non autoris\u00e9e, une non-exploitation du commerce, une absence d\u2019assurance ou d\u2019inscription au RCS peuvent justifier un refus de renouvellement sans indemnit\u00e9.<\/p>\n<h3>Quelle est la dur\u00e9e du pr\u00e9avis pour la r\u00e9siliation d\u2019un bail commercial\u2009?<\/h3>\n<p>Le bailleur doit notifier le cong\u00e9 au moins 6 mois avant la fin de la p\u00e9riode triennale en cours, par acte d\u2019huissier ou LRAR.<\/p>\n<h3>Que faire si le locataire refuse la r\u00e9siliation du bail commercial\u2009?<\/h3>\n<p>Le locataire peut contester le cong\u00e9 ou l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction devant le tribunal judiciaire. C\u2019est alors ce dernier qui tranchera la d\u00e9cision.<\/p>\n<p>Sources officielles :<br \/>\nService Public : https:\/\/entreprendre.service-public.gouv.fr\/vosdroits\/F31707<br \/>\nCode de commerce : https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/section_lc\/LEGITEXT000005634379\/LEGISCTA000006146040\/#LEGISCTA000006146040<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Encadr\u00e9e par la l\u00e9gislation, la r\u00e9siliation de bail commercial par le bailleur est un sujet sensible. Des conditions doivent \u00eatre remplies et des formalit\u00e9s respect\u00e9es, pour qu\u2019un propri\u00e9taire puisse mettre fin au contrat. 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