{"id":20865,"date":"2025-10-23T14:52:13","date_gmt":"2025-10-23T12:52:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/?p=20865"},"modified":"2025-10-23T14:52:13","modified_gmt":"2025-10-23T12:52:13","slug":"bail-commercial-diagnostics-obligatoires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/conseils\/bail-commercial-diagnostics-obligatoires\/","title":{"rendered":"Bail commercial et diagnostics obligatoires"},"content":{"rendered":"

La mise en location d\u2019un local commercial impose \u00e0 son propri\u00e9taire de proc\u00e9der \u00e0 diff\u00e9rents diagnostics techniques. Ces documents obligatoires doivent \u00eatre annex\u00e9s au contrat de bail, afin de d\u00e9montrer les performances \u00e9nerg\u00e9tiques du b\u00e2timent et ses risques. Prot\u00e9geant le locataire comme le bailleur, il est indispensable de les r\u00e9aliser. Alors, quel est le cadre de cette proc\u00e9dure, sur quels points apporte-t-elle une transparence et quelles sont les sanctions en cas de manquement\u2009?<\/p>\n

Bail commercial et diagnostics obligatoires : que dit la l\u00e9gislation actuelle\u2009?<\/h2>\n

Le cadre l\u00e9gal pr\u00e9vu par le Code de la construction et de l\u2019habitation<\/h3>\n

Le cadre juridique r\u00e9gissant les diagnostics immobiliers obligatoires d\u2019un bail commercial trouve principalement sa source dans le Code de la construction et de l\u2019habitation. La loi impose au propri\u00e9taire de fournir un dossier de diagnostic technique, lors de la signature du contrat locatif.<\/p>\n

Quels diagnostics sont obligatoires pour le bailleur\u2009?<\/h3>\n

Le propri\u00e9taire d\u2019un local commercial doit obligatoirement annexer au contrat de bail trois diagnostics techniques. Le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE) \u00e9value la consommation du bien immobilier. Le diagnostic amiante (DTA) identifie la pr\u00e9sence de mat\u00e9riaux amiant\u00e9s potentiellement dangereux pour la sant\u00e9. L\u2019\u00e9tat des risques et pollutions (ERP) informe le preneur sur les risques naturels, miniers et technologiques auxquels le local commercial pourrait \u00eatre expos\u00e9. Selon la configuration du bien, un diagnostic \u00e9lectricit\u00e9 et un diagnostic gaz peuvent \u00e9galement \u00eatre requis.<\/p>\n

Quelles obligations pour le locataire professionnel ou commer\u00e7ant\u2009?<\/h3>\n

Le preneur a l\u2019obligation de prendre connaissance des diagnostics fournis. En signant le bail commercial, il reconna\u00eet ainsi avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 de l\u2019\u00e9tat du bien. Pendant la p\u00e9riode de location, il lui appartient de signaler tout probl\u00e8me affectant les locaux commerciaux.<\/p>\n

Bon \u00e0 savoir : Depuis le 1er juillet 2021, certains diagnostics doivent obligatoirement \u00eatre annex\u00e9s \u00e0 tout bail commercial.<\/p>\n

Le d\u00e9tail des diagnostics techniques obligatoires en bail commercial<\/h2>\n

Le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE)<\/h3>\n

Le DPE \u00e9value la consommation d\u2019\u00e9nergie du local commercial et son impact en termes d\u2019\u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre. Il attribue au bien une notation de classe \u00e9nerg\u00e9tique allant de A (tr\u00e8s performant) \u00e0 G (tr\u00e8s \u00e9nergivore). Pour \u00e9tablir le score, il examine la quantit\u00e9 d\u2019\u00e9nergie effectivement consomm\u00e9e ou estim\u00e9e, les \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre g\u00e9n\u00e9r\u00e9es et les conditions d\u2019a\u00e9ration et de ventilation. Le DPE doit avoir moins de dix ans au moment de la signature du bail.<\/p>\n

Le diagnostic technique amiante (DTA)<\/h3>\n

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les immeubles b\u00e2tis dont le permis de construire a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 avant le 1\u1d49\u02b3 juillet 1997. Il vise \u00e0 rep\u00e9rer la pr\u00e9sence de mat\u00e9riaux contenant de l\u2019amiante, substance canc\u00e9rig\u00e8ne interdite, et doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 par un expert certifi\u00e9. Contrairement \u00e0 d\u2019autres diagnostics immobiliers, le DTA n\u2019a pas de dur\u00e9e de validit\u00e9 limit\u00e9e. Si des mat\u00e9riaux amiant\u00e9s sont identifi\u00e9s, leur \u00e9tat de conservation doit \u00eatre r\u00e9guli\u00e8rement contr\u00f4l\u00e9. Des mesures correctives peuvent \u00eatre impos\u00e9es au propri\u00e9taire, afin de prot\u00e9ger la sant\u00e9 des occupants du commerce.<\/p>\n

L\u2019\u00e9tat des risques et pollutions (ERP)<\/h3>\n

Le diagnostic de l\u2019\u00e9tat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ou diagnostic de l\u2019\u00e9tat des risques et pollutions (ERP) concerne uniquement les biens implant\u00e9s dans des zones sp\u00e9cifiques (zone couverte par un plan de pr\u00e9vention des risques technologiques ou naturels pr\u00e9visibles, zone de sismicit\u00e9, zone \u00e0 potentiel radon significatif, zone expos\u00e9e au recul du trait de c\u00f4te, zone concern\u00e9e par les obligations de d\u00e9broussaillement et de maintien en l\u2019\u00e9tat d\u00e9broussaill\u00e9). Il doit \u00eatre dat\u00e9 de moins de 6 mois au moment de la signature du bail.<\/p>\n

Le diagnostic \u00e9lectricit\u00e9 et gaz<\/h3>\n

Dans le cadre de baux mixtes, c\u2019est-\u00e0-dire incluant des espaces affect\u00e9s \u00e0 l\u2019habitation et d\u2019autres d\u00e9di\u00e9s aux activit\u00e9s commerciales, deux autres \u00e9tudes sont obligatoires. Le diagnostic \u00e9lectrique examine l\u2019installation \u00e9lectrique dans son ensemble : pr\u00e9sence d\u2019un disjoncteur g\u00e9n\u00e9ral, dispositifs de protection, mise \u00e0 la terre, identification des circuits. Le diagnostic gaz contr\u00f4le la tuyauterie fixe, la ventilation des locaux, les syst\u00e8mes de combustion et de production d\u2019eau chaude.<\/p>\n

Les autres diagnostics \u00e0 envisager selon le type de local et sa date de construction<\/h3>\n

Au-del\u00e0 des diagnostics obligatoires du bail commercial, certains locaux peuvent n\u00e9cessiter des expertises compl\u00e9mentaires. Le diagnostic termites s\u2019impose dans les zones d\u00e9clar\u00e9es infest\u00e9es par arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral. Il vise \u00e0 prot\u00e9ger le preneur contre les d\u00e9g\u00e2ts que ces insectes pourraient causer aux structures en bois. Le Constat de risque d\u2019exposition au plomb (CREP) peut s\u2019appliquer aux immeubles anciens abritant des locaux commerciaux. Enfin, l\u2019annexe environnementale s\u2019applique aux biens \u00e0 usage de bureaux ou de commerce de plus de 2\u2009000 m\u00b2.<\/p>\n

Quand et comment fournir les diagnostics au locataire\u2009?<\/h2>\n

\u00c0 quel moment les annexer\u2009?<\/h3>\n

Le bailleur doit imp\u00e9rativement annexer ces documents au bail commercial au moment de sa signature. Cette obligation pr\u00e9contractuelle assure au preneur la possibilit\u00e9 de les consulter avant de s\u2019engager. En pratique, les diagnostics techniques sont souvent fournis d\u00e8s les premi\u00e8res visites du bien. Pour un local commercial \u00e0 vendre<\/a>, comme pour un local commercial \u00e0 louer<\/a>, ils ont vocation \u00e0 \u00e9viter les mauvaises surprises. Lors du renouvellement d\u2019un bail commercial 3 6 9<\/a>, le propri\u00e9taire doit \u00e9galement actualiser les diagnostics arriv\u00e9s \u00e0 expiration.<\/p>\n

Quelle forme doit avoir le dossier de diagnostic technique\u2009?<\/h3>\n

Le dossier de diagnostic technique (DDT) peut \u00eatre transmis en format papier ou num\u00e9rique avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Chaque document doit comporter des informations pr\u00e9cises d\u2019identification du bien, une date de r\u00e9alisation, ainsi qu\u2019une description d\u00e9taill\u00e9e des constats, des recommandations \u00e9ventuelles et un classement ou une \u00e9valuation selon les grilles r\u00e9glementaires.<\/p>\n

Qui doit r\u00e9aliser les diagnostics obligatoires\u2009?<\/h3>\n

Chaque expertise doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e par un professionnel certifi\u00e9, mentionnant sa raison sociale et sa couverture d\u2019assurance responsabilit\u00e9 civile professionnelle. Seuls les diagnostiqueurs immobiliers titulaires d\u2019une certification d\u00e9livr\u00e9e par un organisme accr\u00e9dit\u00e9 par le COFRAC (Comit\u00e9 fran\u00e7ais d\u2019accr\u00e9ditation) sont habilit\u00e9s \u00e0 \u00e9tablir ces documents. Cette attestation garantit leur comp\u00e9tence technique et leur ind\u00e9pendance vis-\u00e0-vis du propri\u00e9taire comme du locataire.<\/p>\n

Quels documents doivent rester \u00e0 jour pendant la dur\u00e9e du bail\u2009?<\/h3>\n

Le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE) reste valable 10 ans, sauf en cas de travaux modificatifs, ayant une incidence sur la consommation du local commercial. Le diagnostic amiante (DTA) n\u2019a pas de date d\u2019expiration lorsqu\u2019il est n\u00e9gatif, mais doit \u00eatre renouvel\u00e9 en cas de travaux affectant les mat\u00e9riaux. L\u2019\u00e9tat des risques et pollutions (ERP) n\u00e9cessite une actualisation en cas de modification de la r\u00e9glementation. Les diagnostics \u00e9lectricit\u00e9 et gaz conservent leur validit\u00e9 pendant 6 ans. Tout nouveau diagnostic r\u00e9alis\u00e9 pendant la p\u00e9riode de location doit \u00eatre communiqu\u00e9 au locataire.<\/p>\n

\"Bail <\/picture><\/p>\n

Que risquez-vous en cas de diagnostics incomplets ou non remis\u2009?<\/h2>\n

Sanctions civiles et contentieux avec le locataire<\/h3>\n

La non-d\u00e9livrance ou l\u2019incompl\u00e9tude des diagnostics obligatoires expose le bailleur \u00e0 des sanctions. Le preneur peut exiger la communication imm\u00e9diate des documents manquants sous astreinte judiciaire et, en cas de pr\u00e9judice av\u00e9r\u00e9, se voir verser des dommages et int\u00e9r\u00eats. Le tribunal peut \u00e9galement ordonner une diminution du loyer, proportionnelle au pr\u00e9judice subi ou aux charges \u00e9nerg\u00e9tiques d\u00e9coulant d\u2019une mauvaise performance \u00e9nerg\u00e9tique non r\u00e9v\u00e9l\u00e9e.<\/p>\n

Cons\u00e9quences sur la validit\u00e9 du bail<\/h3>\n

L\u2019absence de diagnostics techniques obligatoires n\u2019entra\u00eene g\u00e9n\u00e9ralement pas la nullit\u00e9 du bail commercial. N\u00e9anmoins, dans certains cas graves exposant le locataire \u00e0 des risques sanitaires majeurs, la r\u00e9siliation judiciaire aux torts du bailleur peut \u00eatre obtenue, avec droit \u00e0 indemnisation.<\/p>\n

Incidence sur la valeur locative du bien<\/h3>\n

Des diagnostics obsol\u00e8tes peuvent impacter la valeur locative du local commercial et limiter sa rentabilit\u00e9, justifiant ainsi une ren\u00e9gociation des conditions financi\u00e8res du bail.<\/p>\n

Responsabilit\u00e9 en cas d\u2019accident ou de litige environnemental<\/h3>\n

La responsabilit\u00e9 du bailleur peut \u00eatre lourdement engag\u00e9e en cas d\u2019accident li\u00e9 \u00e0 un d\u00e9faut d\u2019information. Si un sinistre survient en raison d\u2019une installation \u00e9lectrique d\u00e9fectueuse, qui aurait d\u00fb \u00eatre signal\u00e9e par un diagnostic, ou d\u2019une exposition \u00e0 de l\u2019amiante par exemple, le propri\u00e9taire peut \u00eatre tenu pour responsable des dommages caus\u00e9s au locataire, \u00e0 ses employ\u00e9s ou \u00e0 des tiers. Sa responsabilit\u00e9 civile voire p\u00e9nale peut \u00eatre engag\u00e9e. De m\u00eame, en cas de catastrophe naturelle ou de pollution av\u00e9r\u00e9e, le locataire pourrait se retourner contre le propri\u00e9taire pour manquement \u00e0 son obligation d\u2019information.<\/p>\n

Questions fr\u00e9quentes : bail commercial diagnostics obligatoires<\/h2>\n

Quels diagnostics obligatoires joindre \u00e0 un bail commercial en 2024\u2009?<\/h3>\n

Les diagnostics obligatoires du bail commercial \u00e0 annexer sont le DPE, le DTA et l\u2019ERP. S\u2019y ajoutent le diagnostic \u00e9lectricit\u00e9\/gaz en cas de baux mixtes, et les diagnostics termites ou plomb, selon les arr\u00eat\u00e9s pr\u00e9fectoraux ou l\u2019anciennet\u00e9 des b\u00e2timents.<\/p>\n

Un DPE est-il obligatoire pour tous les locaux professionnels\u2009?<\/h3>\n

Oui, le DPE est obligatoire pour la quasi-totalit\u00e9 des locaux professionnels et doit \u00eatre fourni lors d\u2019un achat de bureau<\/a> ou de commerce, comme dans le cadre d\u2019une location de bureau<\/a> ou d\u2019un local. Certaines surfaces bien sp\u00e9cifiques en sont toutefois exempt\u00e9es.<\/p>\n

Qui paie les diagnostics dans le cadre d\u2019un bail commercial\u2009?<\/h3>\n

Dans le cadre d\u2019un bail commercial, c\u2019est au bailleur, en tant que propri\u00e9taire, d\u2019assumer les frais des diagnostics immobiliers obligatoires.<\/p>\n

Un bail commercial est-il valide sans les diagnostics techniques\u2009?<\/h3>\n

Un bail commercial sign\u00e9 sans les diagnostics techniques obligatoires reste juridiquement valide dans son principe, mais expose le bailleur \u00e0 de multiples risques et sanctions.<\/p>\n

Sources officielles :
\nService Public : https:\/\/entreprendre.service-public.gouv.fr\/vosdroits\/F23927
\nService Public DPE : https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F16096
\nService Public Diagnostic Amiante : https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F742
\nCode de l\u2019environnement : https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000043978268
\nCode de la construction et de l\u2019habitation : https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/section_lc\/LEGITEXT000006074096\/LEGISCTA000006176358\/<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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