Justifier une op\u00e9ration comptable ou fiscale<\/h3>\n
Les actifs de l\u2019entreprise doivent aussi faire l\u2019objet d\u2019une estimation immobili\u00e8re dans le cadre de diff\u00e9rentes op\u00e9rations comptables et financi\u00e8res. Leur valorisation n\u00e9cessite \u00e0 minima une pr\u00e9 estimation fiable.<\/p>\n
N\u00e9gocier un bail ou une cession de droit au bail<\/h3>\n
Lors d\u2019une r\u00e9vision de triennale, d\u2019un renouvellement ou d\u2019une cession de bail, l\u2019estimation des bureaux ou des locaux constitue un argument solide de n\u00e9gociation entre le propri\u00e9taire et le locataire, permettant d\u2019aboutir \u00e0 un accord coh\u00e9rent avec la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9.<\/p>\n
Bon \u00e0 savoir\u00a0: Depuis la r\u00e9forme de la fiscalit\u00e9 des biens professionnels (Loi de finances 2023), l\u2019\u00e9valuation d\u2019un bien immobilier inscrit \u00e0 l\u2019actif devient une \u00e9tape strat\u00e9gique. [Source\u00a0: economie.gouv.fr]\n
Quelles m\u00e9thodes pour \u00e9valuer la valeur de ses bureaux professionnels\u2009?<\/h2>\nL\u2019analyse comparative du march\u00e9 (ACM)<\/h3>\n
M\u00e9thode la plus couramment employ\u00e9e, l\u2019analyse comparative du march\u00e9 consiste tout simplement en une confrontation de biens similaires, propos\u00e9s \u00e0 la location ou \u00e0 la vente. Par exemple pour louer un bureau \u00e0 Paris<\/a>, les annonces \u00e0 comparer devront \u00eatre \u00e9quivalentes en termes de superficie, de localisation et de standing, pour d\u00e9livrer une analyse objective des offres actuelles sur le march\u00e9.<\/p>\n Chiffres-cl\u00e9s\u00a0: Le prix moyen au m\u00b2 des bureaux en \u00cele-de-France \u00e9tait de 7\u2009720\u00a0\u20ac\/m\u00b2 en 2024. [Source\u00a0: BNP Paribas Real Estate]\n Cette solution convient particuli\u00e8rement aux biens mis en location. Ici, la valeur des bureaux ou des locaux commerciaux est calcul\u00e9e selon le loyer fix\u00e9 et le rendement escompt\u00e9. La m\u00e9thode de calcul consiste \u00e0 diviser le montant annuel des rentes par un taux de capitalisation index\u00e9 \u00e0 la qualit\u00e9 du bien, \u00e0 son emplacement\u2026<\/p>\n Cette troisi\u00e8me approche propose d\u2019estimer les bureaux en chiffrant ce que leur construction \u00e0 l\u2019identique co\u00fbterait. C\u2019est une m\u00e9thode parfaitement adapt\u00e9e aux biens atypiques, difficiles \u00e0 comparer \u00e0 d\u2019autres locaux existants.<\/p>\n L\u2019emplacement demeure le crit\u00e8re pr\u00e9pond\u00e9rant en immobilier d\u2019entreprise et par cons\u00e9quent dans l\u2019estimation de locaux professionnels. L\u2019accessibilit\u00e9, la visibilit\u00e9 et le dynamisme \u00e9conomique du secteur influencent directement la valorisation d\u2019un bien. Acheter des bureaux \u00e0 Paris<\/a>, dans un arrondissement r\u00e9put\u00e9 et bien desservi sera donc plus co\u00fbteux que dans une banlieue peu fr\u00e9quent\u00e9e par exemple.<\/p>\n Certains crit\u00e8res participent pleinement \u00e0 l\u2019estimation de bureaux et de locaux professionnels d\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale. Un label immobilier<\/a> (HQE, BREEAM\u2026), des am\u00e9nagements int\u00e9rieurs (salle de r\u00e9union, climatisation\u2026) ou encore des facilit\u00e9s (parking, ascenseur\u2026) influencent la valorisation d\u2019un bien, au m\u00eame titre que le calcul de sa surface pond\u00e9r\u00e9e<\/a> ou le montant moyen de ses charges d\u2019exploitation. Par ailleurs, un bureau neuf offre une valeur sup\u00e9rieure \u00e0 un bureau \u00e0 r\u00e9nover.<\/p>\n La vacance locative peut dissuader les investisseurs. Des bureaux lou\u00e9s de longue date sont plus faciles \u00e0 vendre et leur estimation est donc plus \u00e9lev\u00e9e que celle de locaux vides depuis un certain temps. Les conditions de bail commercial ou de bail professionnel (loyer, dur\u00e9e, charges\u2026) influencent \u00e9galement l\u2019\u00e9valuation du bien.<\/p>\n Bon \u00e0 savoir\u00a0: Le taux de vacance des bureaux varie fortement entre Paris intra-muros (4,7\u00a0%) et les 2e\u00a0couronnes (>10\u00a0%), impactant directement la valeur de march\u00e9. [Source\u00a0: Immostat, Q1 2024]\n Le dynamisme \u00e9conomique du territoire vis\u00e9 a lui aussi un impact sur l\u2019estimation des bureaux. Au sein d\u2019une zone en pleine expansion ou d\u2019un secteur en d\u00e9clin, les locaux seront plus ou moins bien \u00e9valu\u00e9s. La tension entre offre et demande sur le march\u00e9 est aussi un levier puissant dans la valorisation d\u2019un bien immobilier d\u2019entreprise.<\/p>\n Si vous envisagez d\u2019acheter des locaux, des bureaux restants vacants longtemps doivent vous alerter. Ils peuvent en effet r\u00e9v\u00e9ler une sur\u00e9valuation du bien, des d\u00e9fauts majeurs ou encore un manque de potentiel.<\/p>\n Le constat d\u2019\u00e9carts importants entre les loyers pratiqu\u00e9s et la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 sont \u00e9galement annonciateurs d\u2019une probable sur ou sous-\u00e9valuation des bureaux.<\/p>\n Lorsqu\u2019un locataire formule r\u00e9guli\u00e8rement des demandes de r\u00e9ajustement du loyer ou des conditions du bail, cela peut mettre en exergue une inad\u00e9quation entre la valeur estim\u00e9e du local et le montant du loyer \u00e9tabli.<\/p>\n \u00ab\u00a0Faire appel \u00e0 un professionnel pour valoriser ses surfaces permet de prendre des d\u00e9cisions d\u2019arbitrage \u00e9clair\u00e9es.\u00a0\u00bb \u2013 Antoine Fruchard, consultant en immobilier tertiaire<\/p>\n Geolocaux est une plateforme gratuite de recherche de locaux professionnels sur toute la France. Gr\u00e2ce \u00e0 ses outils de tri, la s\u00e9lection d\u2019annonces de bureaux aux prestations \u00e9quivalentes sur un m\u00eame secteur simplifie la comparaison des biens et l\u2019\u00e9valuation la plus juste des prix du march\u00e9 en temps r\u00e9el.<\/p>\n Chaque annonce de bureaux r\u00e9f\u00e9renc\u00e9e sur Geolocaux est li\u00e9e \u00e0 un professionnel de l\u2019immobilier d\u2019entreprise, en charge de la commercialisation du bien ou de sa gestion locative. Les agences partenaires sont implant\u00e9es localement et expertes sur leur territoire.<\/p>\n L\u2019estimation de bureaux se base sur une \u00e9tude comparative du march\u00e9 et int\u00e8gre de nombreux crit\u00e8res qualitatifs, tels que l\u2019emplacement, l\u2019accessibilit\u00e9, l\u2019\u00e9tat du b\u00e2timent, la flexibilit\u00e9 des espaces, mais \u00e9galement la conjoncture \u00e9conomique locale ou encore le rendement locatif potentiel.<\/p>\n La valeur locative de bureaux concerne le montant des loyers pouvant \u00eatre g\u00e9n\u00e9r\u00e9s dans le cadre d\u2019un bail. La valeur v\u00e9nale est le prix de vente estim\u00e9 du bien immobilier.<\/p>\n Aucune obligation l\u00e9gale n\u2019impose l\u2019estimation de bureaux ou de locaux commerciaux. N\u00e9anmoins, elle est vivement recommand\u00e9e pour \u00e9viter de sur\u00e9valuer ou de sous-\u00e9valuer le bien.<\/p>\n L\u2019estimation immobili\u00e8re professionnelle n\u00e9cessite de pr\u00e9senter le titre de propri\u00e9t\u00e9 du local, les plans, le diagnostic technique du b\u00e2timent, les derniers baux, les factures de travaux et les justificatifs des charges courantes.<\/p>\n Des simulateurs gratuits en ligne sont disponibles. Toutefois, ils ne sauraient remplacer l\u2019expertise d\u2019un agent immobilier local, sp\u00e9cialis\u00e9 dans la commercialisation et dans la location de bureaux et de commerces.<\/p>\n Sources officielles\u00a0:<\/p>\n Economie.gouv\u00a0: https:\/\/www.economie.gouv.fr\/cedef\/fiches-pratiques\/prix-bien-immobilier<\/p>\n ImmoStat\u00a0: https:\/\/www.immostat.com\/infos-marches\/<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" L\u2019appr\u00e9ciation de la valeur d\u2019un bureau est une \u00e9tape cl\u00e9 lors de la recherche de locaux professionnels \u00e0 louer et \u00e0 acheter, ou de leur vente. 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Le co\u00fbt de remplacement net comptable<\/h3>\n
Quels crit\u00e8res influencent une estimation de bureaux\u2009?<\/h2>\n
L\u2019emplacement et l\u2019accessibilit\u00e9 des bureaux<\/h3>\n
Les caract\u00e9ristiques et l\u2019\u00e9tat des locaux<\/h3>\n
L\u2019\u00e9tat locatif et les conditions du bail<\/h3>\n
La conjoncture \u00e9conomique locale<\/h3>\n
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<\/picture><\/p>\nEstimation bureaux\u00a0: certains signaux doivent vous alerter<\/h2>\n
Une dur\u00e9e d\u2019inoccupation inhabituelle<\/h3>\n
Des pratiques de loyer dissonantes avec le march\u00e9<\/h3>\n
Des demandes r\u00e9p\u00e9t\u00e9es d\u2019ajustement du bail<\/h3>\n
Estimer ses bureaux avec Geolocaux\u00a0: la solution en ligne connect\u00e9e au march\u00e9<\/h2>\n
Un outil facilitant l\u2019estimation des bureaux<\/h3>\n
L\u2019expertise de conseillers locaux sp\u00e9cialis\u00e9s par secteur g\u00e9ographique<\/h3>\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
Comment est calcul\u00e9e une estimation de bureaux professionnels\u2009?<\/h3>\n
Quelle est la diff\u00e9rence entre valeur locative et valeur v\u00e9nale pour des bureaux\u2009?<\/h3>\n
Est-il obligatoire de faire estimer ses bureaux avant une vente\u2009?<\/h3>\n
Quels documents pr\u00e9parer pour une estimation de bureaux\u2009?<\/h3>\n
Peut-on estimer soi-m\u00eame des bureaux avec un simulateur en ligne\u2009?<\/h3>\n