{"id":20622,"date":"2025-07-23T12:08:48","date_gmt":"2025-07-23T10:08:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/?p=20622"},"modified":"2025-09-05T11:23:48","modified_gmt":"2025-09-05T09:23:48","slug":"pas-de-porte-droit-au-bail","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/conseils\/pas-de-porte-droit-au-bail\/","title":{"rendered":"Pas de porte ou droit au bail : diff\u00e9rences et conseils cl\u00e9s"},"content":{"rendered":"

Lors de la recherche d\u2019un local commercial \u00e0 louer<\/a>, plusieurs notions juridiques portent parfois \u00e0 confusion et s\u00e8ment le trouble dans les plans d\u2019installation. Difficile de s\u2019y retrouver et de comprendre ce qu\u2019impliquent la cession d\u2019un droit au bail ou le paiement d\u2019un pas de porte. \u00c9claircissons les choses et d\u00e9couvrons toutes leurs sp\u00e9cificit\u00e9s fiscales, leurs avantages et leurs conditions, afin d\u2019aborder au mieux votre projet professionnel. Entre pas de porte et droit au bail, voici comment choisir.<\/p>\n

Pas de porte ou droit au bail : quelle est la diff\u00e9rence\u2009?<\/h2>\n

Le pas de porte et le droit au bail sont deux notions souvent confondues. Un \u00e9claircissement s\u2019impose donc, pour les diff\u00e9rencier.<\/p>\n

D\u00e9finition du pas de porte<\/h3>\n

Le pas de porte constitue une somme vers\u00e9e par le locataire au propri\u00e9taire, lors de la signature du bail commercial, en suppl\u00e9ment du loyer. Il ne donne aucun droit particulier au locataire, mais facilite l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un local commercial convoit\u00e9. Il s\u2019agit en quelque sorte d\u2019un droit d\u2019entr\u00e9e, permettant au bailleur de s\u00e9lectionner un locataire, lorsque la demande de locaux commerciaux est sup\u00e9rieure \u00e0 l\u2019offre disponible sur le march\u00e9. Son montant est librement fix\u00e9 par le propri\u00e9taire. Il a souvent vocation \u00e0 compenser une hausse de la valeur locative du bien.<\/p>\n

D\u00e9finition du droit au bail<\/h3>\n

Le droit au bail est un \u00e9l\u00e9ment du fonds de commerce, mais il peut \u00eatre vendu seul. Il repr\u00e9sente la valeur marchande du bail commercial en cours, d\u00e9tenu par le locataire sortant. Le nouveau locataire l\u2019ach\u00e8te au c\u00e9dant, cela lui octroyant le droit de reprendre la suite du contrat de bail existant, en conservant ses conditions (dur\u00e9e restante, montant du loyer, clauses de renouvellement et de r\u00e9vision. Ce transfert est \u00e9tabli au moment de la cession du bail commercial, en contrepartie du versement d\u2019une somme d\u2019argent d\u00e9finie par le c\u00e9dant. S\u2019il permet d\u2019\u00e9viter les n\u00e9gociations avec le bailleur, ce dernier est en droit de le refuser et d\u2019inscrire une clause sp\u00e9cifique dans le contrat.<\/p>\n

Ce que vous achetez r\u00e9ellement dans chaque cas<\/h3>\n

Avec l\u2019achat d\u2019un pas de porte, vous payez le propri\u00e9taire pour obtenir un droit d\u2019entr\u00e9e dans le local, sans prendre la suite d\u2019un bail commercial pr\u00e9c\u00e9dent. Vous assurez donc votre place aupr\u00e8s du propri\u00e9taire.<\/p>\n

En achetant un droit au bail, vous payez le locataire sortant, afin d\u2019h\u00e9riter de son bail commercial en cours (clauses et conditions). Vous d\u00e9tenez donc un contrat, sans avoir \u00e0 passer par une n\u00e9gociation avec le propri\u00e9taire.<\/p>\n

Quelle valeur pour chacun de ces droits\u2009?<\/h3>\n

La valeur du pas de porte est principalement estim\u00e9e par le propri\u00e9taire, selon la situation du local commercial, ainsi que la diff\u00e9rence entre le loyer demand\u00e9 et le prix du march\u00e9.<\/p>\n

Le droit au bail est \u00e9valu\u00e9 par le locataire sortant, selon les conditions du bail c\u00e9d\u00e9, sa dur\u00e9e restante, le montant du loyer par rapport au march\u00e9 et la qualit\u00e9 de l\u2019emplacement.<\/p>\n

Bon \u00e0 savoir : Le pas de porte est vers\u00e9 au propri\u00e9taire, tandis que le droit au bail est pay\u00e9 au locataire sortant.<\/p>\n

\"\" <\/picture><\/p>\n

Pourquoi s\u2019acquitter d\u2019un pas de porte ou acheter un droit au bail\u2009?<\/h2>\n

Le paiement d\u2019un pas de porte ou d\u2019un droit au bail offre plusieurs avantages au locataire entrant, justifiant leur prix.<\/p>\n

Pour s\u00e9curiser l\u2019emplacement de votre activit\u00e9<\/h3>\n

La s\u00e9curisation d\u2019un emplacement commercial strat\u00e9gique, dans une zone attractive et sur un march\u00e9 tendu, impose bien souvent d\u2019investir dans un pas de porte. Face \u00e0 une concurrence intensive, le versement de cette somme au propri\u00e9taire affirme l\u2019engagement du candidat locataire et lui permet donc de convaincre le bailleur. Cette d\u00e9marche vise \u00e0 le rassurer sur sa capacit\u00e9 \u00e0 honorer le bail commercial sur la dur\u00e9e. De m\u00eame, en demandant un droit au bail, le locataire en place fait jouer la concurrence et s\u2019assure une reprise par un candidat investi et d\u00e9termin\u00e9.<\/p>\n

Pour valoriser un local difficile \u00e0 obtenir<\/h3>\n

Certains locaux commerciaux convoit\u00e9s n\u00e9cessitent un investissement initial important. Un droit au bail \u00e9lev\u00e9 peut se justifier par la qualit\u00e9 exceptionnelle de l\u2019emplacement, la notori\u00e9t\u00e9 du quartier ou la typologie de la client\u00e8le. Une localisation strat\u00e9gique offre imm\u00e9diatement une visibilit\u00e9 optimale \u00e0 l\u2019entreprise et la promesse d\u2019une activit\u00e9 expansive.<\/p>\n

Pour reprendre un local avec un bail avantageux<\/h3>\n

La cession d\u2019un bail commercial peut b\u00e9n\u00e9ficier de conditions tr\u00e8s avantageuses. Un loyer plus bas que le prix du march\u00e9, une dur\u00e9e restante encore \u00e9lev\u00e9e et des clauses favorables justifient le rachat d\u2019un droit au bail au locataire c\u00e9dant. Par ailleurs, le renouvellement d\u2019un bail commercial existant est souvent plus ais\u00e9 que la n\u00e9gociation d\u2019un nouveau contrat. L\u2019\u00e9tude approfondie des clauses doit ainsi \u00eatre op\u00e9r\u00e9e avant signature, pour s\u2019assurer que les avantages compensent le montant vers\u00e9.<\/p>\n

Chiffres-cl\u00e9s : \u00c0 Paris, le prix moyen d\u2019un droit au bail varie de 20\u2009000 \u20ac \u00e0 300\u2009000 \u20ac selon l\u2019emplacement.<\/p>\n

D\u00e9couvrez nos locaux commerciaux disponibles avec droit au bail<\/a><\/p>\n

Quels impacts juridiques et fiscaux selon le choix\u2009?<\/h2>\n

Le traitement comptable et la fiscalit\u00e9 du pas de porte et du droit au bail diff\u00e8rent significativement.<\/p>\n

Effets sur la comptabilit\u00e9 de l\u2019entreprise<\/h3>\n

Le pas de porte vers\u00e9 au propri\u00e9taire est g\u00e9n\u00e9ralement comptabilis\u00e9 en charges, comme un suppl\u00e9ment de loyer, et permet d\u2019\u00e9taler l\u2019impact financier sur toute la dur\u00e9e du bail. Il peut aussi \u00eatre enregistr\u00e9 \u00e0 l\u2019actif incorporel, en tant qu\u2019indemnit\u00e9 compensatrice.<\/p>\n

L\u2019achat d\u2019un droit au bail forme une immobilisation incorporelle, inscrite \u00e0 l\u2019actif du bilan et amortissable sur la dur\u00e9e r\u00e9siduelle du bail commercial.<\/p>\n

Cons\u00e9quences fiscales du pas de porte<\/h3>\n

Fiscalement pour le locataire, le pas de porte vers\u00e9 au propri\u00e9taire est d\u00e9ductible du r\u00e9sultat de l\u2019entreprise, avec \u00e9talement sur la dur\u00e9e du bail commercial. Pour le bailleur, la somme re\u00e7ue constitue un revenu imposable. Lorsque le pas de porte est qualifi\u00e9 de suppl\u00e9ment de loyer, il est soumis \u00e0 la TVA. En revanche, si sa nature est d\u00e9crite comme une indemnit\u00e9 compensatrice, la somme ne sera pas assujettie \u00e0 la TVA pour le bailleur, ni aux droits d\u2019enregistrement pour le locataire.<\/p>\n

Fiscalit\u00e9 du droit au bail<\/h3>\n

Pour le droit au bail, la somme est consid\u00e9r\u00e9e comme un actif figurant au bilan pour le locataire entrant. Fiscalement, l\u2019amortissement du droit au bail n\u2019est pas reconnu par l\u2019administration. Il est donc n\u00e9cessaire de r\u00e9int\u00e9grer sur la liasse fiscale l\u2019amortissement non d\u00e9ductible. Le c\u00e9dant d\u00e9clare, quant \u00e0 lui, le versement au titre des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC).<\/p>\n

Clauses \u00e0 v\u00e9rifier dans le bail commercial existant<\/h3>\n

L\u2019examen attentif du contrat de bail commercial est indispensable, afin de v\u00e9rifier la coh\u00e9rence du prix demand\u00e9 pour le droit au bail. La dur\u00e9e restante, ainsi que les clauses relatives au renouvellement du bail, \u00e0 la r\u00e9vision du loyer et aux activit\u00e9s autoris\u00e9es d\u00e9terminent la valeur r\u00e9elle de l\u2019investissement. Par ailleurs, pour que la transaction soit l\u00e9gale, la clause de cession du bail commercial doit permettre la transmission du droit au bail sans restriction. En effet, certains contrats pr\u00e9voient l\u2019agr\u00e9ment du bailleur ou des conditions particuli\u00e8res pour la cession du bail \u00e0 un nouveau locataire.<\/p>\n

Quels crit\u00e8res pour choisir entre pas de porte et droit au bail\u2009?<\/h2>\n

Quelques \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s permettent d\u2019\u00e9tablir s\u2019il est plus avantageux de prendre la suite d\u2019un bail existant, par l\u2019achat d\u2019un droit au bail, ou de n\u00e9gocier un nouveau contrat, par le versement \u00e9ventuel d\u2019un pas de porte au propri\u00e9taire.<\/p>\n

Dur\u00e9e et conditions du bail commercial<\/h3>\n

Premier facteur d\u00e9cisif : la dur\u00e9e restante du bail commercial. Avec une longue dur\u00e9e r\u00e9siduelle, il valorise l\u2019achat d\u2019un droit au bail, si ses conditions sont avantageuses. \u00c0 l\u2019inverse, avec une \u00e9ch\u00e9ance proche, il favorise la n\u00e9gociation d\u2019un nouveau contrat avec un pas de porte. Les conditions d\u2019un renouvellement du bail commercial m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re. En effet, ce dernier offre une s\u00e9curit\u00e9 sup\u00e9rieure \u00e0 l\u2019entreprise, comparativement \u00e0 un nouveau bail, dont les conditions doivent \u00eatre n\u00e9goci\u00e9es.<\/p>\n

Localisation et potentiel commercial du local<\/h3>\n

Plus l\u2019emplacement du local commercial est strat\u00e9gique et convoit\u00e9, plus le pas de porte ou le droit bail sera \u00e9lev\u00e9. La localisation d\u00e9termine la rentabilit\u00e9 de l\u2019investissement initial. L\u2019analyse du potentiel commercial prend en consid\u00e9ration la concurrence, la client\u00e8le cible, mais \u00e9galement les projets d\u2019am\u00e9nagement urbain pouvant se montrer favorables ou d\u00e9favorables au local. Ces \u00e9l\u00e9ments impactent directement la valeur future du local commercial et la rentabilit\u00e9 de l\u2019activit\u00e9 professionnelle. Habituellement, si un droit au bail est demand\u00e9 par le c\u00e9dant au cessionnaire, celui-ci sera potentiellement en difficult\u00e9 pour payer \u00e9galement un pas de porte au propri\u00e9taire. Il est donc rare que les deux se cumulent, mais cela peut toutefois arriver.<\/p>\n

Montant total \u00e0 investir \u00e0 court et long terme<\/h3>\n

L\u2019ensemble des frais li\u00e9s au bail commercial doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s au pr\u00e9visionnel et par cons\u00e9quent \u00e9tudi\u00e9s avec attention. Montant du pas de porte, du droit bail, du loyer, des charges, mais \u00e9galement \u00e9volutions de loyer doivent \u00eatre anticip\u00e9es et valoris\u00e9es sur plusieurs exercices. Ce calcul d\u00e9livre ainsi une vision objective \u00e0 long terme de l\u2019investissement le plus avantageux. \u00c0 court terme, le versement initial effectu\u00e9 aupr\u00e8s du propri\u00e9taire (d\u00e9p\u00f4t de garantie, premiers loyers, pas de porte\u2026) et le paiement d\u2019un droit au bail au locataire c\u00e9dant exige de pr\u00e9voir un apport confortable.<\/p>\n

Nature de votre activit\u00e9 et besoin de visibilit\u00e9<\/h3>\n

Certaines activit\u00e9s professionnelles n\u00e9cessitent un emplacement sp\u00e9cifique, pour attirer une client\u00e8le cibl\u00e9e ou pour profiter d\u2019un flux de fr\u00e9quentation important. Dans ces circonstances, le paiement d\u2019un pas de porte ou la cession d\u2019un droit au bail peuvent \u00eatre un investissement justifi\u00e9, au vu des b\u00e9n\u00e9fices engendr\u00e9s. Les commerces de proximit\u00e9 ou les restaurants d\u00e9pendent directement de la localisation du local commercial. Les activit\u00e9s B2B ou les entrep\u00f4ts supportent mieux une implantation annexe, si elle permet de r\u00e9duire les co\u00fbts d\u2019exploitation.<\/p>\n

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Droits au bail et pas de porte : comment Geolocaux vous accompagne\u2009?<\/h2>\n

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FAQ : pas de porte ou droit au bail<\/h2>\n

Quelle est la diff\u00e9rence entre un pas de porte et un droit au bail\u2009?<\/h3>\n

Le pas de porte est une somme vers\u00e9e au propri\u00e9taire, lors de la signature d\u2019un nouveau bail commercial. Il ne conf\u00e8re aucun droit particulier au locataire. Le droit au bail est, pour sa part, pay\u00e9 au locataire sortant, pour reprendre son bail commercial existant et ses clauses. Il transmet les droits et obligations du contrat de bail en cours au cessionnaire.<\/p>\n

Qui paie le pas de porte dans un bail commercial\u2009?<\/h3>\n

Le pas de porte est pay\u00e9 par le locataire entrant, au propri\u00e9taire du local commercial. Lors de la signature du bail commercial, cette indemnit\u00e9 s\u2019ajoute au d\u00e9p\u00f4t de garantie et aux frais de dossier. Le montant du pas de porte est n\u00e9goci\u00e9 entre le bailleur et le locataire selon l\u2019attractivit\u00e9 du local et la tension du march\u00e9.<\/p>\n

Peut-on n\u00e9gocier un droit au bail\u2009?<\/h3>\n

Oui, le droit au bail est n\u00e9gociable entre le locataire sortant et le repreneur. Il s\u2019\u00e9value selon le montant du loyer, la dur\u00e9e restante du bail, et la valeur commerciale du local. Un professionnel de l\u2019immobilier peut vous accompagner dans cette n\u00e9gociation, pour optimiser les conditions d\u2019achat et aboutir \u00e0 un accord satisfaisant pour les deux parties.<\/p>\n

Un pas de porte est-il remboursable\u2009?<\/h3>\n

Non, le pas de porte est une somme constituant une contrepartie d\u00e9finitive pour l\u2019acc\u00e8s au local commercial, sauf clause sp\u00e9cifique dans le contrat du bail commercial. Il n\u2019est donc g\u00e9n\u00e9ralement pas remboursable, en cas de r\u00e9siliation anticip\u00e9e du bail commercial, hormis si des conditions particuli\u00e8res le stipulent.<\/p>\n

Comment comptabiliser l\u2019achat d\u2019un droit au bail\u2009?<\/h3>\n

Le droit au bail s\u2019enregistre \u00e0 l\u2019actif du bilan, dans le compte d\u2019immobilisations incorporelles (compte 206). Il peut faire l\u2019objet d\u2019un amortissement sur sa dur\u00e9e d\u2019utilisation. Toutefois, il ne sera fiscalement pas reconnu comme tel et une r\u00e9int\u00e9gration de la partie non d\u00e9ductible est donc \u00e0 pr\u00e9voir.<\/p>\n

Sources officielles :
\nService Public : https:\/\/entreprendre.service-public.fr\/vosdroits\/F32781
\nDictionnaire juridique : https:\/\/www.dictionnaire-juridique.com\/definition\/pas-de-porte.php
\nCode du commerce : https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006220989\/2020-09-09
\nCCI Paris \u00cele-de-France : https:\/\/www.cci-paris-idf.fr\/<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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