Le bail commercial et le bail professionnel d\u00e9signent tous deux un contrat conclu pour la location d\u2019un bien immobilier \u00e0 destination professionnelle. Ces baux comportent des diff\u00e9rences majeures qu\u2019il vous faudra conna\u00eetre lorsque vous signerez votre contrat de bail. Quelles sont les sp\u00e9cificit\u00e9s de ces baux ? Quels sont les droits et obligations du propri\u00e9taire et du locataire dans ces deux formes de contrat ? Nous faisons le tour de la question.<\/p>\n
Si vous exercez une activit\u00e9 commerciale, industrielle ou artisanale, vous devrez obligatoirement signer un bail commercial<\/strong><\/a> pour louer un local. Ce type de contrat s\u2019impose en effet pour tous les professionnels inscrits au Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s (RCS) ou au R\u00e9pertoire des M\u00e9tiers (RM). Le locataire (\u00e9galement appel\u00e9 preneur) exploite ici un fonds de commerce<\/a> et a g\u00e9n\u00e9ralement pignon sur rue. Cette forme de bail est r\u00e9gie par l\u2019article L145-1 du Code de Commerce<\/a>.<\/p>\n Le bail<\/strong> professionnel<\/strong>, lui, s\u2019adresse aux professionnels impos\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des b\u00e9n\u00e9fices non commerciaux (BNC). Il s\u2019agit principalement des activit\u00e9s lib\u00e9rales (comme les m\u00e9decins, les comptables, les th\u00e9rapeutes, etc.) et des activit\u00e9s de travaux immobiliers. Ce type de contrat est donc plus adapt\u00e9 pour l\u2019installation d\u2019un cabinet ou d\u2019un bureau, accessible la plupart du temps sur rendez-vous.<\/p>\n \u00c0 noter<\/u> : un locataire impos\u00e9 aux BNC ou exer\u00e7ant une activit\u00e9 de travaux immobiliers reste libre de signer un bail commercial s\u2019il respecte les conditions requises. L\u2019inverse n\u2019est toutefois pas possible : un professionnel inscrit au RCS ou RM ne pourra pas signer un bail professionnel.<\/p>\n Un bail commercial est conclu pour une dur\u00e9e minimum de 9 ans<\/strong>. Le loyer est fix\u00e9 librement<\/a> entre le bailleur et le preneur. Il pourra toutefois \u00eatre r\u00e9vis\u00e9 \u00e0 chaque fin de p\u00e9riode triennale<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire tous les 3 ans (sauf clause d\u2019\u00e9chelle mobile stipul\u00e9e dans le contrat). C\u2019est d\u2019ailleurs pour cela qu\u2019on parle \u00e9galement de bail \u00ab 3-6-9 \u00bb.<\/p>\n Cette hausse est toutefois plafonn\u00e9e et ne pourra pas exc\u00e9der la variation de plusieurs indices, pr\u00e9vus lors de la signature du bail initial :<\/p>\n La dur\u00e9e minimum d\u2019un bail professionnel est de son c\u00f4t\u00e9 est fix\u00e9e \u00e0 6 ans<\/strong>. Mais comme pour le bail commercial, le loyer est d\u00e9cid\u00e9 librement par les deux parties. La r\u00e9vision du loyer est toutefois plus libre et peut intervenir \u00e0 tout moment<\/strong>. Une clause du contrat devra n\u00e9anmoins en pr\u00e9ciser les conditions et les modalit\u00e9s. L\u00e0 aussi, la hausse voulue par le bailleur sera plafonn\u00e9e \u00e0 la variation de l\u2019indice ILAT ou l’indice du co\u00fbt de la construction (ICC).<\/p>\n ILC, ILAT ou ICC, tous ces indices sont mis \u00e0 jour et consultables directement sur le site de l\u2019INSEE<\/a>.<\/p>\n \u00c0 noter<\/u> : \u00a0la r\u00e9partition des charges (entretien, r\u00e9parations, taxes) est en principe librement r\u00e9partie entre bailleur et preneur. N\u00e9anmoins, la loi Pinel du 18 juin 2014 est venue restreindre cette libert\u00e9 dans le cadre du bail commercial : c\u2019est en effet au propri\u00e9taire que revient obligatoirement la charge des grosses r\u00e9parations.<\/p>\n Le bail commercial comporte un avantage consid\u00e9rable puisque le locataire b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un droit au renouvellement <\/strong>: \u00e0 la fin du bail, le preneur peut ainsi demander au propri\u00e9taire la reconduction du contrat pour une m\u00eame dur\u00e9e et dans les m\u00eames conditions. Si le bailleur refuse, le preneur peut percevoir sous conditions une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction<\/strong> (dont le montant est souvent dissuasif) afin de compenser le pr\u00e9judice subi.<\/p>\n En revanche, la r\u00e9siliation anticip\u00e9e<\/a> du bail commercial par le locataire est strictement encadr\u00e9e par la loi. Celui-ci est en effet tenu d\u2019attendre l\u2019expiration de chaque p\u00e9riode triennale<\/strong>, en respectant un pr\u00e9avis de 6 mois<\/strong>.<\/p>\n Le bail professionnel, lui, est moins protecteur. Le propri\u00e9taire peut en effet d\u00e9cider de ne pas le renouveler, sans justification ni contrepartie financi\u00e8re \u00e0 l\u2019\u00e9gard du locataire. Il a pour seule obligation d\u2019informer le locataire 6 mois au pr\u00e9alable<\/strong>. De son c\u00f4t\u00e9, le preneur peut demander cong\u00e9 \u00e0 n\u2019importe quel moment<\/strong> du contrat. La dur\u00e9e du pr\u00e9avis est l\u00e0 aussi fix\u00e9e \u00e0 6 mois<\/strong>.<\/p>\n \u00c0 noter<\/u> : Le bail professionnel devra obligatoirement \u00eatre formalis\u00e9 par \u00e9crit. Le bail commercial, lui, peut \u00eatre simplement conclu de mani\u00e8re orale. Nous vous recommandons toutefois d’\u00e9tablir un document papier pour vous couvrir en cas de litiges. Il pourra \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 sous seing priv\u00e9 ou chez un notaire.<\/p>\nEx\u00e9cution du bail : dur\u00e9e et r\u00e9vision du loyer<\/span><\/strong><\/h2>\n
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Fin du bail : renouvellement et r\u00e9siliation<\/span><\/strong><\/h2>\n
Tableau r\u00e9capitulatif<\/span><\/strong><\/h2>\n