{"id":16937,"date":"2021-06-09T10:59:44","date_gmt":"2021-06-09T08:59:44","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.geolocaux.com\/?p=16937"},"modified":"2025-01-07T13:01:34","modified_gmt":"2025-01-07T11:01:34","slug":"bail-commercial-droits-locataire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/conseils\/bail-commercial-droits-locataire\/","title":{"rendered":"Le bail commercial : les droits du locataire"},"content":{"rendered":"

Nous terminons notre s\u00e9rie d\u2019articles consacr\u00e9s au bail commercial<\/strong> en nous int\u00e9ressant aux droits particuliers<\/strong> qui sont reconnus au locataire. Aux pr\u00e9rogatives g\u00e9n\u00e9rales dont b\u00e9n\u00e9ficie tout preneur s\u2019ajoutent des pr\u00e9rogatives sp\u00e9cifiques<\/strong> au bail commercial. Le locataire dispose en effet d\u2019une facult\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e<\/strong> du contrat, peut proc\u00e9der \u00e0 une sous-location<\/strong> des lieux lou\u00e9s, \u00e0 une cession du contrat<\/strong> ou encore \u00e0 une d\u00e9sp\u00e9cialisation<\/strong> du bail.<\/p>\n

Qu\u2019est-ce que la facult\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e du bail\u00a0?<\/span><\/strong><\/h2>\n

Le contrat de bail est, en principe, conclu pour une dur\u00e9e minimum de 9 ans. Le preneur dispose toutefois, selon l\u2019article L. 145-4 du Code de commerce<\/a>, d\u2019une facult\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e<\/strong> qu\u2019il peut exercer \u00e0 l\u2019expiration de chaque p\u00e9riode triennale<\/strong>. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, il doit adresser son pr\u00e9avis au bailleur 6 mois \u00e0 l\u2019avance, par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception ou par acte extrajudiciaire. Les parties peuvent cependant s\u2019accorder et pr\u00e9voir une clause venant contredire cette pr\u00e9rogative.<\/p>\n

Par ailleurs, le preneur dispose \u00e9galement d\u2019une facult\u00e9 de r\u00e9siliation qu\u2019il peut exercer \u00e0 tout moment<\/strong> sans avoir \u00e0 attendre l\u2019expiration d\u2019une p\u00e9riode triennale lorsqu\u2019il souhaite faire valoir ses droits \u00e0 la retraite <\/strong>ou ses droits \u00e0 pension d\u2019invalidit\u00e9<\/strong>.<\/p>\n

Le locataire peut-il sous-louer les locaux occup\u00e9s\u00a0?<\/span><\/strong><\/h2>\n

L\u2019article L. 145-31 du Code de commerce<\/a>\u00a0interdit, en principe, la sous-location<\/strong> des lieux occup\u00e9s. Le non-respect de cette interdiction constitue une faute grave<\/strong> de la part du locataire, susceptible d\u2019entra\u00eener la r\u00e9siliation du contrat sans versement d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction<\/a>.<\/p>\n

Il existe cependant une exception<\/strong> dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le bailleur a express\u00e9ment donn\u00e9 son autorisation<\/strong> pour r\u00e9aliser une telle op\u00e9ration. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, le locataire doit faire conna\u00eetre sa volont\u00e9 de sous-louer les lieux au bailleur qui dispose alors d\u2019un d\u00e9lai de 15 jours \u00e0 compter de l\u2019information pour donner son accord ou non au contrat de sous-location envisag\u00e9. \u00c0 noter que si le loyer pay\u00e9 par le sous-locataire est sup\u00e9rieur au loyer initial vers\u00e9 par le locataire, le bailleur peut demander une augmentation du loyer<\/strong>.<\/p>\n

\"Le<\/p>\n

Le locataire peut-il c\u00e9der le contrat de bail\u00a0?<\/span><\/strong><\/h2>\n

Si le locataire a le droit de c\u00e9der <\/strong>le contrat de bail \u00e0 un tiers, il faut distinguer deux hypoth\u00e8ses. Premi\u00e8rement, cette cession peut avoir lieu concomitamment \u00e0 la cession du fonds de commerce<\/a><\/strong>. Dans ce cas, cette cession est, selon l\u2019article L. 145-16 du Code de commerce<\/a>, libre <\/strong>et ne peut \u00eatre refus\u00e9e par le bailleur. Deuxi\u00e8mement, et \u00e0 l\u2019inverse, la cession du bail peut avoir lieu ind\u00e9pendamment de celle du fonds<\/strong>. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, elle doit \u00eatre autoris\u00e9e<\/strong> par le bailleur.<\/p>\n

Qu\u2019est-ce que la d\u00e9sp\u00e9cialisation du bail\u00a0?<\/span><\/strong><\/h2>\n

Le contrat de bail pr\u00e9voit toujours la nature de l\u2019exercice qui doit \u00eatre exerc\u00e9e dans les locaux lou\u00e9s. C\u2019est ce que l\u2019on appelle la destination<\/strong> des lieux lou\u00e9s<\/strong>. Le locataire dispose cependant d\u2019une certaine libert\u00e9 et n\u2019est pas tenu de respecter cette destination. Il peut proc\u00e9der \u00e0 une d\u00e9sp\u00e9cialisation<\/strong> des locaux<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire modifier l\u2019affectation des lieux lou\u00e9s au regard de son activit\u00e9<\/strong>. Cette d\u00e9sp\u00e9cialisation peut \u00eatre simple <\/strong>ou renforc\u00e9e<\/strong>. Ces hypoth\u00e8ses sont pr\u00e9vues par les articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce.<\/a><\/p>\n

La d\u00e9sp\u00e9cialisation simple<\/strong> correspond \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8se dans laquelle le locataire ajoute une activit\u00e9 connexe ou compl\u00e9mentaire \u00e0 son activit\u00e9 initiale<\/strong>. Dans ce cas, il suffit seulement d\u2019en informer le bailleur<\/strong> mais la d\u00e9sp\u00e9cialisation n\u2019est pas subordonn\u00e9e \u00e0 son autorisation. Il peut toutefois solliciter une augmentation du loyer lors de la prochaine r\u00e9vision triennale<\/a>.<\/p>\n

Lorsque le preneur ajoute une activit\u00e9 nouvelle<\/strong> \u00e0 son activit\u00e9 existante, voire change d\u2019activit\u00e9<\/strong>, on parle de d\u00e9sp\u00e9cialisation renforc\u00e9e<\/strong>. Dans ce cas, le preneur doit, au-del\u00e0 d\u2019en informer le bailleur, obtenir son autorisation<\/strong>. En cas de refus, le preneur peut solliciter le juge judiciaire pour recueillir cette autorisation. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, le loyer doit \u00eatre augment\u00e9\u00a0 et ce sans avoir \u00e0 attendre la prochaine r\u00e9vision triennale.<\/p>\n

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