L\u2019article en bref :<\/p>\n
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- Le loyer facial est le montant contractuel inscrit dans le bail commercial.<\/li>\n
- Le loyer \u00e9conomique est le co\u00fbt r\u00e9el pay\u00e9 par le locataire, apr\u00e8s d\u00e9duction des avantages.<\/li>\n
- L\u2019\u00e9cart entre les deux valeurs peut parfois atteindre 30 %.<\/li>\n
- Le bon calcul du loyer est d\u00e9terminant pour une analyse objective.<\/li>\n
- La n\u00e9gociation de franchises de loyer et de loyers progressifs permet d\u2019optimiser le bail.<\/li>\n<\/ul>\n
Zoom sur le loyer facial<\/h2>\n
Qu\u2019inclut r\u00e9ellement le loyer facial\u2009?<\/h3>\n
Le loyer facial regroupe exclusivement le loyer de base hors taxes et hors charges, stipul\u00e9 dans le bail commercial et exprim\u00e9 en euros par m\u00e8tre carr\u00e9 et par an. C\u2019est cette valeur qui constitue la r\u00e9f\u00e9rence pour le calcul des r\u00e9visions. Il sert de base au calcul des taxes et charges r\u00e9cup\u00e9rables aupr\u00e8s du locataire. Le loyer facial exclut tous les avantages commerciaux n\u00e9goci\u00e9s parall\u00e8lement (franchises, r\u00e9ductions\u2026).<\/p>\n
Exemple de calcul concret<\/h3>\n
Prenons l\u2019exemple d\u2019un bureau de 200 m\u00b2 \u00e0 Paris avec un loyer facial de 450 \u20ac\/m\u00b2\/an. Le calcul du loyer annuel s\u2019\u00e9tablit ainsi : 200 \u00d7 450 = 90\u2009000 \u20ac par an, soit 7\u2009500 \u20ac par mois. Ce montant constitue la base contractuelle du bail commercial.<\/p>\n
Zoom sur le loyer \u00e9conomique<\/h2>\n
Incitations, franchises, remises : tout ce qui le compose<\/h3>\n
Le loyer \u00e9conomique int\u00e8gre l\u2019ensemble des avantages commerciaux consentis par le bailleur, lors de la n\u00e9gociation du bail. Ces mesures d\u2019accompagnement accord\u00e9es par le propri\u00e9taire peuvent inclure les franchises de loyer, les remises d\u00e9gressives sur les premi\u00e8res ann\u00e9es ou encore la prise en charge de travaux d\u2019am\u00e9nagement. Les franchises, comme les remises, peuvent porter sur plusieurs mois de loyer en d\u00e9but de bail, permettant au locataire de s\u2019installer sans charge locative imm\u00e9diate ou en b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une int\u00e9gration progressive.<\/p>\n
Comment le calculer pr\u00e9cis\u00e9ment\u2009?<\/h3>\n
Le calcul du loyer \u00e9conomique consiste \u00e0 d\u00e9duire du loyer facial la valeur actualis\u00e9e de tous les avantages commerciaux accord\u00e9s sur la dur\u00e9e ferme d\u2019engagement du bail. Reprenons notre exemple de bureau parisien \u00e0 450 \u20ac\/m\u00b2\/an sur 200 m\u00b2. Si le bailleur consent \u00e0 accorder 6 mois de franchise et prend en charge 40\u2009000 \u20ac de travaux, le calcul s\u2019\u00e9tablit ainsi : loyer facial sur 6 ans d\u2019engagement fermes = 540\u2009000 \u20ac, d\u00e9duit d\u2019une franchise de 45\u2009000 \u20ac (6 mois \u00d7 7\u2009500 \u20ac) et de 40\u2009000 \u20ac de travaux, soit un loyer \u00e9conomique r\u00e9el de 455\u2009000 \u20ac (75\u2009833 \u20ac\/an). Le loyer facial initial de 450 \u20ac\/m\u00b2\/an est alors ramen\u00e9 \u00e0 un r\u00e9el \u00e9conomique de 379 \u20ac\/m\u00b2\/an, soit un \u00e9cart de 16 % entre les deux valeurs.<\/p>\n
Diff\u00e9rences avec le loyer facial \u00e0 conna\u00eetre<\/h3>\n
D\u2019un point de vue temporel, le loyer facial reste constant (hors r\u00e9vision), tandis que le loyer \u00e9conomique lisse les avantages sur la dur\u00e9e du bail. Si le loyer facial facilite les comparaisons entre diff\u00e9rentes annonces de bureaux ou commerces \u00e0 louer, il peut masquer des \u00e9carts \u00e9conomiques substantiels.<\/p>\n
![\"loyer](\"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2014\/03\/shutterstock_2582909717.jpg\")
<\/picture><\/p>\nQuels \u00e9carts entre loyer facial et loyer \u00e9conomique\u2009?<\/h2>\n
Exemples concrets d\u2019\u00e9carts constat\u00e9s<\/h3>\n
Les franchises de loyer sont une r\u00e9duction temporaire influen\u00e7ant fortement l\u2019\u00e9cart de valeur entre montant facial et \u00e9conomique. Par exemple, un bailleur peut accorder une franchise de 3 mois sur un loyer annuel de 50\u2009000 \u20ac, ce qui signifie que pour la premi\u00e8re ann\u00e9e, le locataire ne paiera que 37\u2009500 \u20ac au lieu de 50\u2009000 \u20ac. Pour sa part, le loyer progressif propose une augmentation graduelle du montant sur la dur\u00e9e du bail. Un accord pourrait stipuler un loyer de 400 \u20ac\/m\u00b2 la premi\u00e8re ann\u00e9e, passant \u00e0 450 \u20ac\/m\u00b2 la deuxi\u00e8me ann\u00e9e et \u00e0 500 \u20ac\/m\u00b2 les ann\u00e9es suivantes. Le loyer facial resterait alors \u00e0 500 \u20ac\/m\u00b2 mais le loyer \u00e9conomique, calcul\u00e9 sur la base des paiements effectifs, serait donc inf\u00e9rieur sur les premi\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n
Impact sur la valeur locative<\/h3>\n
L\u2019\u00e9cart entre loyer facial et loyer \u00e9conomique impacte directement l\u2019\u00e9valuation des actifs immobiliers et la d\u00e9finition des valeurs locatives sur le march\u00e9 professionnel. Cette distinction est donc essentielle, pour \u00e9tablir des taux de rendement effectifs et d\u00e9tenir une vision plus r\u00e9aliste du potentiel financier des biens. En effet, un immeuble pr\u00e9sentant un taux de rendement facial attractif peut r\u00e9v\u00e9ler une performance d\u00e9cevante une fois les avantages commerciaux consentis. Un loyer \u00e9conomique faible peut donc influencer le taux de rendement, la revente ou la valorisation des actifs immobiliers.<\/p>\n
Conseils pour anticiper ces \u00e9carts<\/h3>\n
Pour \u00e9viter toute surprise, il est d\u00e9cisif de bien \u00e9tudier les clauses du bail commercial et de n\u00e9gocier les \u00e9ventuels avantages, pour optimiser l\u2019accord final. Le montant facial donne une premi\u00e8re information facilitant la comparaison rapide entre les offres, mais la valeur du loyer \u00e9conomique est celle impactant les charges mensuelles du locataire et sa tr\u00e9sorerie.<\/p>\n
Questions fr\u00e9quentes sur le loyer facial et \u00e9conomique<\/h2>\n
Pourquoi parle-t-on de loyer facial\u2009?<\/h3>\n
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