{"id":13849,"date":"2019-05-06T12:11:13","date_gmt":"2019-05-06T10:11:13","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.geolocaux.com\/?p=13849"},"modified":"2026-02-13T10:50:58","modified_gmt":"2026-02-13T08:50:58","slug":"bureaux-surface-utile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/conseils\/bureaux-surface-utile\/","title":{"rendered":"Surface utile : combien de m\u00b2 sont n\u00e9cessaires pour vos bureaux ?"},"content":{"rendered":"

Lors d\u2019une recherche de bureaux, plusieurs facteurs d\u00e9cisifs sont \u00e0 prendre en consid\u00e9ration. Le budget que vous allez accorder \u00e0 votre achat ou \u00e0 votre location est d\u00e9terminant en immobilier d\u2019entreprise<\/a>. D\u00e9finir la surface utile de vos futurs locaux est donc primordial pour optimiser vos co\u00fbts. C\u2019est une \u00e9tape fondamentale\u00a0que le broker en immobilier d’entreprise<\/a> qui vous accompagne se doit d\u2019\u00e9tudier, afin de vous proposer la solution la plus ad\u00e9quate.<\/p>\n

Qu\u2019est-ce que la surface utile\u2009?<\/span><\/strong><\/h2>\n

Surface utile et habitable : quelles diff\u00e9rences\u2009?<\/span><\/strong><\/h3>\n

Nous traitons ici de la surface utile (SU) en immobilier d\u2019entreprise, dans le cadre par exemple d\u2019une location de bureau<\/a>. La SU d\u00e9signe la superficie utilisable \u00e0 titre privatif et exploitable, d\u2019un bien \u00e0 usage professionnel (lieu de travail, salles de r\u00e9union, espaces de stockage\u2026). Contrairement au cadre de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel, elle n\u2019est pas soumise \u00e0 une r\u00e9glementation de type Loi Carrez*.<\/p>\n

Lorsque l\u2019on parle de la surface utile d\u2019un logement**, sont inclus : la surface habitable (surface de plancher des pi\u00e8ces de vie) et 50 % de la surface des annexes (par exemple un balcon en copropri\u00e9t\u00e9).<\/p>\n

Pourquoi la surface utile est cruciale pour les entreprises\u2009?<\/span><\/strong><\/h3>\n

En immobilier d\u2019entreprise, la surface utile est essentielle pour quantifier l\u2019espace exploitable. Elle simplifie la comparaison entre les locaux professionnels et participe \u00e0 l\u2019\u00e9valuation du loyer. En effet, la SU, associ\u00e9e \u00e0 la quote-part des parties communes de l\u2019immeuble, permet l\u2019obtention d\u2019une surface locative<\/a>. Pour les entreprises, la surface utile est \u00e9galement un outil de planification de l\u2019am\u00e9nagement des espaces, pouvant favoriser la productivit\u00e9 et le confort des employ\u00e9s.<\/p>\n

Calculez votre surface utile en 3 \u00e9tapes<\/span><\/strong><\/h2>\n

1\u2013 Mesurer les espaces de travail : la surface utile brute<\/span><\/strong><\/h3>\n

La surface utile brute (SUB) englobe la totalit\u00e9 de la surface de plancher du local. Elle inclut donc toutes les zones sous toit, depuis les murs ext\u00e9rieurs (couloirs, escaliers et locaux techniques pr\u00e9sents, qu\u2019ils soient utilis\u00e9s ou non).<\/p>\n

2\u2013 Inclure les parties communes r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 l\u2019usage privatif<\/span><\/strong><\/h3>\n

Dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, certaines parties communes sont r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 l\u2019usage exclusif du locataire ou du propri\u00e9taire du local. C\u2019est le cas des espaces ext\u00e9rieurs rattach\u00e9s au bien (balcon, terrasse\u2026).<\/p>\n

3\u2013 Exclure les espaces non fonctionnels : la surface utile nette<\/span><\/strong><\/h3>\n

La surface utile nette (SUN) d\u00e9crit les espaces de travail r\u00e9ellement exploitables du local professionnel. Elle se calcule en soustrayant \u00e0 la SUB les locaux techniques, les cloisons, les couloirs, les escaliers, les sas de s\u00e9curit\u00e9, les sanitaires et la quote-part des parties communes n\u2019\u00e9tant pas r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 la jouissance exclusive du locataire ou du copropri\u00e9taire (hall d\u2019entr\u00e9e, parking, commodit\u00e9s diverses\u2026).<\/p>\n

\"Bureaux\"<\/p>\n

Strat\u00e9gies d\u2019optimisation de la surface utile<\/span><\/strong><\/h2>\n

D\u00e9finissez vos exigences<\/span><\/strong><\/h3>\n

Le calcul de la surface utile des bureaux est tr\u00e8s int\u00e9ressant \u00e0 employer pour optimiser l\u2019am\u00e9nagement des locaux et des espaces de travail. Plateau en open-space, zones cloisonn\u00e9es, salle de r\u00e9union ou de repos, la r\u00e9partition des surfaces doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e au pr\u00e9alable. Plus votre vision sera pr\u00e9cise, mieux le lieu sera exploit\u00e9.<\/p>\n

Comptabilisez le nombre de personnes travaillant dans les bureaux<\/span><\/strong><\/h3>\n

Pour \u00e9valuer la surface utile dont vous avez r\u00e9ellement besoin, ajustez les espaces au nombre de postes fixes et flexibles dont vous aurez l\u2019usage. Avec le d\u00e9veloppement du t\u00e9l\u00e9travail, les bureaux sont d\u00e9sormais souvent d\u00e9pourvus d\u2019attribution \u00e0 un seul employ\u00e9. Cette maximisation des locaux professionnels et de leur utilisation est indispensable pour optimiser les co\u00fbts.<\/p>\n

D\u00e9terminez votre mani\u00e8re de travailler<\/span><\/strong><\/h3>\n

Le fonctionnement interne de votre entreprise joue aussi dans le calcul de la surface utile \u00e0 viser. Le travail d\u2019\u00e9quipe et les brainstormings r\u00e9guliers peuvent vous inciter \u00e0 augmenter la superficie de vos espaces partag\u00e9s. \u00c0 l\u2019inverse, le besoin de confidentialit\u00e9 ou le calme requis par vos activit\u00e9s vous m\u00e8nera probablement vers une organisation diff\u00e9rente, n\u00e9cessitant de privil\u00e9gier les espaces individuels cloisonn\u00e9s.<\/p>\n

Anticipez la croissance de votre entreprise<\/span><\/strong><\/h3>\n

Pour cibler la bonne surface utile lors de votre recherche de bureaux, soyez visionnaire et essayez de prendre en consid\u00e9ration l\u2019\u00e9volution de votre structure. L\u2019expansion de l\u2019entreprise et l\u2019embauche de nouveaux salari\u00e9s imposeront de disposer de postes de travail vacants pour les accueillir. Pensez donc vos espaces de mani\u00e8re modulable et pr\u00e9voyez une SU plus importante que vos besoins actuels, si vous voulez d\u00e9velopper votre activit\u00e9.<\/p>\n

Combien de m\u00b2 de surface de travail par personne pr\u00e9voir\u2009?<\/span><\/strong><\/h2>\n

La Norme NF X35-102*** d\u00e9finit les caract\u00e9ristiques des locaux de travail \u00e0 usage de bureaux int\u00e9grant des \u00e9quipements bureautiques. Il s\u2019agit ici d\u2019une norme volontaire de l\u2019Afnor, c\u2019est-\u00e0-dire d\u2019un cadre de r\u00e9f\u00e9rence non obligatoire que l\u2019entreprise peut choisir d\u2019appliquer ou non. Voici ce qu\u2019elle indique : \u00ab\u00a0La surface minimale recommand\u00e9e est de 10 m\u00b2 par personne, que le bureau soit individuel ou collectif. Si, d\u2019apr\u00e8s l\u2019analyse du travail, il est n\u00e9cessaire d\u2019ajouter du mobilier, des \u00e9quipements ou d\u2019autres dispositifs, cette surface doit \u00eatre augment\u00e9e en cons\u00e9quence. Si l\u2019activit\u00e9 principale des occupants d\u2019un bureau collectif est fond\u00e9e sur des communications verbales, il est n\u00e9cessaire de pr\u00e9voir au moins 15 m\u00b2 par personne pour limiter les interf\u00e9rences entre locuteurs, sauf s\u2019il s\u2019agit de communications entre les occupants eux-m\u00eames.\u00a0\u00bb.<\/p>\n

Ces surfaces recommand\u00e9es sont de l\u2019ordre du conseil. La location de bureau \u00e0 Paris<\/a> ou la location de bureau \u00e0 Lyon<\/a> en centre-ville, par exemple, sont souvent synonymes d\u2019espaces aux superficies limit\u00e9es et de loyers \u00e9lev\u00e9s. Les agencements sont donc optimis\u00e9s en cons\u00e9quence.<\/p>\n

La superficie des bureaux : essentielle au bien-\u00eatre des salari\u00e9s<\/span><\/strong><\/h2>\n

L\u2019installation de vos nouveaux bureaux ne doit pas se faire au d\u00e9triment du confort de vos \u00e9quipes. Lors de votre recherche, il est important de choisir le bon immeuble et la bonne superficie. La qualit\u00e9 de vie au travail est devenue un crit\u00e8re majeur, voire primordial. Or, le bien-\u00eatre salarial commence par un cadre agr\u00e9able, proposant de l\u2019espace. Il impacte directement la productivit\u00e9 de vos employ\u00e9s, au m\u00eame titre que le trajet domicile-travail<\/a>. Que vous cherchiez une location de bureau \u00e0 Marseille<\/a> ou une location de bureau \u00e0 Bordeaux<\/a>, le confort de vos collaborateurs est de mise\u2009!<\/p>\n

R\u00f4le de la surface utile dans l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re<\/span><\/strong><\/h2>\n

Influence sur la valeur et le prix du bien<\/span><\/strong><\/h3>\n

La surface utile est une donn\u00e9e participant \u00e0 estimer la valeur locative d\u2019un bien, ainsi que sa valeur fonci\u00e8re. Plus la SU est importante, plus le prix grimpe. Elle prend donc tout son int\u00e9r\u00eat lors d\u2019une transaction ou de la location d\u2019un local professionnel. N\u00e9anmoins, d\u2019autres facteurs influencent les tarifs des biens immobiliers d\u2019entreprise.<\/p>\n

Impact sur la rentabilit\u00e9<\/span><\/strong><\/h3>\n

Lors d\u2019une conclusion de baux commerciaux, la surface utile est souvent prise en consid\u00e9ration dans le calcul du loyer. Elle est donc d\u00e9terminante pour estimer la rentabilit\u00e9 de l\u2019entreprise et d\u00e9finir un pr\u00e9visionnel coh\u00e9rent, bas\u00e9 sur des charges objectives.<\/p>\n

Cons\u00e9quences sur les co\u00fbts d\u2019exploitation<\/span><\/strong><\/h3>\n

La surface utile est aussi un outil strat\u00e9gique permettant d\u2019optimiser l\u2019utilisation des locaux et par cons\u00e9quent l\u2019exploitation des lieux. Elle contribue \u00e0 g\u00e9rer de mani\u00e8re efficiente les espaces et \u00e0 maximiser l\u2019usage des surfaces, pour en tirer profit. D\u2019un point de vue humain, elle aide \u00e0 am\u00e9liorer les am\u00e9nagements et \u00e0 gagner en productivit\u00e9. D\u2019un point de vue technique, elle peut participe \u00e0 r\u00e9duire les d\u00e9penses \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n

FAQ sur la surface utile en immobilier d\u2019entreprise<\/span><\/strong><\/h2>\n

Qu\u2019est-ce que la surface utile en immobilier d\u2019entreprise\u2009?<\/span><\/strong><\/h3>\n

La surface utile correspond \u00e0 l\u2019espace privatif r\u00e9ellement exploit\u00e9 professionnellement par l\u2019entreprise. Elle exclut la quote-part des parties communes de l\u2019immeuble et ne tient pas compte de la nature des espaces comme peut le faire la surface pond\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n

Comment calculer la surface utile pour un bien immobilier\u2009?<\/span><\/strong><\/h3>\n

Prenez la surface de plancher du local sous toit et \u00f4tez les espaces techniques, cloisons, escaliers, ascenseur, sanitaires\u2026 de votre calcul. Vous obtiendrez une surface utile nette.<\/p>\n

Quels \u00e9l\u00e9ments exclure du calcul de la surface utile\u2009?<\/span><\/strong><\/h3>\n

Si la SU brute consid\u00e8re les surfaces horizontales dans leur int\u00e9gralit\u00e9, qu\u2019elles soient exploit\u00e9es ou non pour l\u2019activit\u00e9 professionnelle, la SU nette, pour sa part, les scinde. Elle ne prend en compte que les espaces r\u00e9ellement fonctionnels.<\/p>\n

La surface utile est un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9, influen\u00e7ant l\u2019attractivit\u00e9 des biens, leur valeur fonci\u00e8re et locative, mais aussi les co\u00fbts d\u2019exploitation et la productivit\u00e9. Vous \u00eates \u00e0 la recherche d\u2019une location de bureau \u00e0 Strasbourg<\/a>, \u00e0 Toulouse, \u00e0 Paris ou dans une autre ville de France\u2009? Evaluez la SU dont vous avez besoin et retrouvez plus de 30\u2009000 annonces en immobilier d\u2019entreprise sur Geolocaux.com.<\/p>\n

*Loi Carrez<\/a>
\n**Article R 111-2 du Code de la Construction et de l\u2019Habitation<\/a>
\n***Norme NF X35-102<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Lors d\u2019une recherche de bureaux, plusieurs facteurs d\u00e9cisifs sont \u00e0 prendre en consid\u00e9ration. Le budget que vous allez accorder \u00e0 votre achat ou \u00e0 votre location est d\u00e9terminant en immobilier d\u2019entreprise. D\u00e9finir la surface utile de vos futurs locaux est…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":14008,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[40],"tags":[42,48,433,89,88],"class_list":["post-13849","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-conseils","tag-bureaux","tag-immobilier-dentreprise","tag-qualite-de-vie-au-travail","tag-surface-locative","tag-surface-utile"],"acf":[],"thumbnail":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/05\/shutterstock_174876020-737x492.jpg","partenaire":"","category":"Conseils","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13849","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13849"}],"version-history":[{"count":24,"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13849\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":21091,"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13849\/revisions\/21091"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/14008"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13849"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=13849"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.geolocaux.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=13849"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}